河南省房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)指導(dǎo)意見（2018修訂）

關(guān)于修訂《河南省房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)指導(dǎo)意見》的通知

豫房估協(xié)〔2018〕16號(hào)

各房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)估價(jià)師：

為規(guī)范房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)行為，我會(huì)于2015年11月下發(fā)了《河南省房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)指導(dǎo)意見（試行）》（豫房估協(xié)〔2015〕28號(hào)），對(duì)規(guī)范房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)程序，提升房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)質(zhì)量，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益起到了積極作用。為適應(yīng)《資產(chǎn)評(píng)估法》和新的《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》要求，我會(huì)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，對(duì)該《指導(dǎo)意見》（試行）進(jìn)行了修訂，現(xiàn)予以印發(fā)，自2018年5月1日起施行，原《指導(dǎo)意見》（試行）即日廢止。

執(zhí)行中有什么問題，請(qǐng)及時(shí)向我會(huì)反映。

附件：《河南省房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)指導(dǎo)意見》（修訂）

2018年4月8日

附件：

河南省房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)指導(dǎo)意見

第一章  總 則

第一條　為規(guī)范房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)行為，保證房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)質(zhì)量，提高房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)公信力，根據(jù)《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》《司法鑒定程序通則》《最高人民法院關(guān)于人民法院委托評(píng)估、拍賣工作的若干規(guī)定》（法釋〔2011〕21號(hào)）等有關(guān)法律、法規(guī)和司法解釋，以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》(GB/T 50291-2015)和《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》(GB/T50899-2013)，制定本意見。

第二條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)活動(dòng)，適用本意見。

第三條　本意見所稱房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)，是指在訴訟活動(dòng)及案件查處中，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，選派注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)涉及房地產(chǎn)的價(jià)值或者價(jià)格、價(jià)值減損額、相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失等進(jìn)行分析、測(cè)算和判斷，并提供相關(guān)專業(yè)意見的活動(dòng)。

第四條　從事房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)活動(dòng)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，應(yīng)取得相應(yīng)房地產(chǎn)估價(jià)備案證明，不得超業(yè)務(wù)范圍從事房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)。

第五條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師從事房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)活動(dòng)，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)、規(guī)章，遵守房地產(chǎn)估價(jià)準(zhǔn)則、規(guī)范及標(biāo)準(zhǔn)，恪守職業(yè)道德。

第六條　房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)委托人（以下簡(jiǎn)稱委托人）是指人民法院、紀(jì)檢監(jiān)察機(jī)關(guān)、公安機(jī)關(guān)以及相關(guān)案件執(zhí)行單位。

委托人應(yīng)當(dāng)提供房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)所必需的資料，保證所提供資料的真實(shí)性、合法性、完整性。

第七條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有權(quán)要求委托人提供估價(jià)對(duì)象真實(shí)、完整、合法的資料，配合注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，通知估價(jià)申請(qǐng)人及其他估價(jià)利害關(guān)系人補(bǔ)充、完善資料、配合進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。

第八條　委托人對(duì)鑒定過程、鑒定意見提出詢問的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)給予解釋或者說明。

人民法院或其他委托人通知房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)要求其注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師出庭作證的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)與其確認(rèn)出庭的時(shí)間、地點(diǎn)、人數(shù)、費(fèi)用、要求等，并安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師出庭作證，回答與鑒定事項(xiàng)有關(guān)的問題。

第九條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)保守在執(zhí)業(yè)活動(dòng)中知悉的國(guó)家秘密、商業(yè)秘密，不得泄露個(gè)人隱私。

未經(jīng)委托人同意，不得向其他個(gè)人或者組織提供與估價(jià)事項(xiàng)有關(guān)的信息，但法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第十條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與估價(jià)對(duì)象、估價(jià)利害關(guān)系人有利害關(guān)系的，以及其他可能影響其獨(dú)立、客觀、公正估價(jià)情形的，應(yīng)當(dāng)回避。 

第二章  估價(jià)程序

第十一條　同一房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)項(xiàng)目，原則上由一家房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承擔(dān)，但重新委托的除外。

第十二條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)委托事項(xiàng)、估價(jià)對(duì)象的相關(guān)資料進(jìn)行審查，對(duì)提供資料能夠滿足估價(jià)需要的司法鑒定委托，應(yīng)予受理；如提供資料不完整、不充分，應(yīng)該要求委托人補(bǔ)充，經(jīng)補(bǔ)充后能夠滿足估價(jià)需要的，予以受理。

受理估價(jià)委托后，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)與委托人一同進(jìn)行實(shí)地查勘。估價(jià)對(duì)象占有方不配合的，可通過委托人向占有方及其他估價(jià)利害關(guān)系人送達(dá)房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)告知書，告知其應(yīng)當(dāng)履行的配合義務(wù)和不履行該義務(wù)可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

第十三條　若估價(jià)對(duì)象滅失且委托人提供估價(jià)對(duì)象的相關(guān)資料不能滿足估價(jià)需要，或者估價(jià)對(duì)象的所有人、占有方等拒絕或者不配合，導(dǎo)致注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不能對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘等具有估價(jià)依據(jù)嚴(yán)重不足情形的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以通知委托人暫不受理或者終止該委托。

第十四條　在估價(jià)依據(jù)不足而估價(jià)申請(qǐng)人要求估價(jià)或者委托人認(rèn)為必須估價(jià)的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)書面告知委托人。若估價(jià)申請(qǐng)人、委托人書面明確設(shè)定估價(jià)依據(jù)條件，并自愿承擔(dān)按照其設(shè)定依據(jù)條件進(jìn)行估價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)、法律后果的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可按照其設(shè)定依據(jù)條件進(jìn)行估價(jià)，出具咨詢性估價(jià)報(bào)告，但要在估價(jià)假設(shè)和限制條件中進(jìn)行披露。

第十五條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)承辦房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)取得委托人出具的房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)委托書，簽收委托人提供的房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)資料交接表、房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)資料質(zhì)證情況記錄及所載明的資料。

第十六條　房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)委托書包括下列內(nèi)容：

（一）委托人名稱；

（二）受托的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱；

（三）委托日期；

（四）簡(jiǎn)要案情及承辦人姓名和聯(lián)系電話；

（五）訴訟活動(dòng)當(dāng)事人名稱或者姓名及其聯(lián)系方式；

（六）委托估價(jià)基本事項(xiàng)；

（七）既往司法鑒定估價(jià)情況；

（八）房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)費(fèi)用及支付人、支付方式、支付時(shí)間；

（九）雙方商定的估價(jià)期限、鑒定資料的提供和退還；

（十）雙方約定的其他事項(xiàng)。

第十七條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要補(bǔ)充估價(jià)資料或者終止委托退回估價(jià)資料的，應(yīng)當(dāng)向委托人出具估價(jià)補(bǔ)充（退回）資料交接表，載明房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為需要補(bǔ)充或者退回的估價(jià)資料清單。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為仍需要委托人提供有關(guān)資料的，應(yīng)當(dāng)向委托人書面提出。

第十八條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象的權(quán)益狀況和實(shí)物狀況資料進(jìn)行審查，包括估價(jià)對(duì)象的權(quán)屬資料，查封、抵押、租賃等權(quán)益限制資料，以及裝飾裝修情況等。

估價(jià)對(duì)象為在建工程的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)還應(yīng)當(dāng)對(duì)項(xiàng)目的用地、規(guī)劃、施工許可文件、施工圖設(shè)計(jì)文件、造價(jià)咨詢文件、預(yù)售批準(zhǔn)文件、施工合同、工程款支付等資料進(jìn)行核查。

第十九條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為估價(jià)依據(jù)、資料需要估價(jià)利害關(guān)系人雙方認(rèn)可或者發(fā)表意見的，應(yīng)當(dāng)通知委托人組織進(jìn)行，并提供相應(yīng)指導(dǎo)。

第二十條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受理估價(jià)委托后，在進(jìn)行實(shí)地查勘前，可以要求委托人按照委托書約定支付估價(jià)費(fèi)用預(yù)付款，作為從事估價(jià)活動(dòng)的必要保證。

如果因當(dāng)事人和解或者案件終止執(zhí)行等非估價(jià)機(jī)構(gòu)原因終止本次委托，估價(jià)機(jī)構(gòu)可以根據(jù)已完成工作量酌情收取估價(jià)費(fèi)用。

第二十一條　注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)對(duì)估價(jià)對(duì)象進(jìn)行實(shí)地查勘，將估價(jià)對(duì)象現(xiàn)狀與相關(guān)權(quán)屬證明資料上記載的內(nèi)容逐一進(jìn)行對(duì)照，全面、細(xì)致地了解估價(jià)對(duì)象，拍攝、制作能夠反映估價(jià)對(duì)象實(shí)物狀況和周圍環(huán)境狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，作為估價(jià)報(bào)告的附件。

因估價(jià)對(duì)象占有人拒絕注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)入估價(jià)對(duì)象內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘，或估價(jià)對(duì)象涉及國(guó)家秘密，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師不得進(jìn)入其內(nèi)部進(jìn)行實(shí)地查勘的，經(jīng)委托人同意后，可以就與估價(jià)對(duì)象除裝飾裝修狀況不一致外的其他相同類型的房地產(chǎn)進(jìn)行實(shí)地查勘，并對(duì)估價(jià)對(duì)象的裝飾裝修狀況在委托書中明確或者合理假定后進(jìn)行估價(jià)，但在估價(jià)報(bào)告中應(yīng)當(dāng)予以說明。

估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)由實(shí)施實(shí)地查勘的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師、委托人指派的現(xiàn)場(chǎng)查勘人員和估價(jià)利害關(guān)系人或者其代理人簽名，估價(jià)利害關(guān)系人或者其代理人拒絕簽名的，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在查勘記錄中載明。

第二十二條　估價(jià)申請(qǐng)人或其他估價(jià)利害關(guān)系人有補(bǔ)充資料需要提供的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將相關(guān)情況向委托人通報(bào)，是否作為估價(jià)依據(jù)應(yīng)當(dāng)征求委托人的意見。

第二十三條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在委托書載明的估價(jià)期限內(nèi)完成估價(jià)工作，并出具房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告。委托書中未載明估價(jià)期限的，應(yīng)當(dāng)在法律、行政法規(guī)或者部門規(guī)章規(guī)定的期限內(nèi)完成，但補(bǔ)充材料、調(diào)整估價(jià)范圍、協(xié)商估價(jià)費(fèi)用等所需的時(shí)間不計(jì)入估價(jià)期限。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)在約定估價(jià)期限內(nèi)不能完成估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)書面向委托人說明理由并申請(qǐng)延期。

第二十四條　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)完成估價(jià)后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)按照與委托人約定的方式將估價(jià)報(bào)告交付委托人。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可與委托人約定或根據(jù)委托人要求，在出具正式報(bào)告前提供初評(píng)報(bào)告。當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人對(duì)初評(píng)報(bào)告有異議的，應(yīng)當(dāng)通過委托人向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)交書面意見。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)收到該書面意見后，應(yīng)當(dāng)對(duì)異議問題予以解釋和答復(fù)，確需改變?cè)�估價(jià)結(jié)果及相關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)修正后出具正式報(bào)告；初評(píng)報(bào)告沒有改變的，應(yīng)書面告知當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人，并出具正式報(bào)告。

當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人對(duì)正式估價(jià)報(bào)告有異議的，應(yīng)當(dāng)自收到估價(jià)報(bào)告之日起10日內(nèi)，通過委托人向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)交書面意見。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到該書面意見之日起10日內(nèi)對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行復(fù)核，并就異議問題予以解釋和答復(fù)，經(jīng)復(fù)核確需改變?cè)�估價(jià)結(jié)果及相關(guān)內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)重新出具估價(jià)報(bào)告；估價(jià)報(bào)告沒有改變的，應(yīng)書面告知當(dāng)事人或者其他利害關(guān)系人。

第二十五條　房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)按照有關(guān)規(guī)定及行業(yè)慣例收取，對(duì)復(fù)雜、疑難、特殊的司法鑒定估價(jià)項(xiàng)目可以與委托人協(xié)商收取。

第三章  估價(jià)方法

第二十六條  房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)方法除依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)執(zhí)業(yè)準(zhǔn)則只能選擇一種估價(jià)方法的外，應(yīng)當(dāng)選擇兩種以上估價(jià)方法。有下列情形之一，且經(jīng)充分調(diào)查確實(shí)采用兩種以上方法有困難的，可選擇一種估價(jià)方法：

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不完備的偏遠(yuǎn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)、工礦區(qū)房地產(chǎn)估價(jià)；

（二）特殊用途或房地產(chǎn)市場(chǎng)狹小的房地產(chǎn)估價(jià)；

（三）房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)；

（四）其他特殊司法鑒定估價(jià)；

（五）經(jīng)省級(jí)以上房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會(huì)認(rèn)定可選擇一種估價(jià)方法的。

第二十七條　房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)方法有修復(fù)成本法、損失資本化法、價(jià)差法、損害賠償比較法等。

   （一）修復(fù)成本法

修復(fù)成本法是測(cè)算修復(fù)的必要支出及應(yīng)得利潤(rùn)，將其作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

必要支出包括拆除、修繕、恢復(fù)工程費(fèi)用。

被拆除物有殘值的，應(yīng)減去被拆除物的殘值。被拆除物殘值應(yīng)當(dāng)根據(jù)價(jià)值時(shí)點(diǎn)廢舊材料回收市場(chǎng)價(jià)格合理確定，并扣除清運(yùn)費(fèi)用。

修復(fù)造成直接經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)加上直接經(jīng)濟(jì)損失。直接經(jīng)濟(jì)損失包括周轉(zhuǎn)安置費(fèi)、空置造成的收益損失、使用面積減少的損失、室內(nèi)凈高降低的損失、日照采光的損失、耐久性降低的損失、施工影響的補(bǔ)償?shù)取?/SPAN>

（二）損失資本化法

損失資本化法是預(yù)測(cè)未來各年的凈收益減少額或收入減少額、運(yùn)營(yíng)費(fèi)用增加額，將其現(xiàn)值之和作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額的方法。

收益損失包括收益年限的減少。

（三）價(jià)差法

價(jià)差法是分別評(píng)估房地產(chǎn)在改變之前和改變之后狀況下的價(jià)值，將兩者之差作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額或價(jià)值增加額的方法。

對(duì)收益性房地產(chǎn)，宜測(cè)算經(jīng)濟(jì)耐用年限內(nèi)無質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現(xiàn)值和與有質(zhì)量缺陷房地產(chǎn)正常凈收益現(xiàn)值和之差，作為房地產(chǎn)價(jià)值減損額。

（四）損害賠償比較法

損害賠償比較法是選取一定數(shù)量的可比房地產(chǎn)損害賠償實(shí)例，將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，根據(jù)其間的差異對(duì)可比房地產(chǎn)損害賠償實(shí)例賠償價(jià)格進(jìn)行處理后得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值減損額的方法。

采用損害賠償比較法時(shí)，應(yīng)當(dāng)選取三個(gè)或者三個(gè)以上類似房地產(chǎn)損害賠償可比實(shí)例，并進(jìn)行補(bǔ)償情況修正、補(bǔ)償日期調(diào)整、損害狀況調(diào)整。

第二十八條  對(duì)整體房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行土地使用權(quán)及房屋價(jià)值分配時(shí)，優(yōu)先選用收益法、成本法。

收益法適用于房地產(chǎn)年凈收益可剝離為歸屬于土地使用權(quán)或房屋部分的情況。

成本法宜采用房地分估的路徑。

第四章  估價(jià)類別

第一節(jié)房地產(chǎn)司法拍賣（變賣）估價(jià)

第二十九條　房地產(chǎn)司法拍賣（變賣，下同）估價(jià)，是指人民法院在執(zhí)行具有強(qiáng)制執(zhí)行效力的生效法律文書過程中，對(duì)擬拍賣的房地產(chǎn)委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行估價(jià)的行為，包括現(xiàn)房拍賣估價(jià)、在建工程項(xiàng)目整體拍賣估價(jià)、在建工程部分拍賣估價(jià)、企業(yè)整體拍賣估價(jià)等。

第三十條  房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)的價(jià)值類型為市場(chǎng)價(jià)值，通常不評(píng)估快速變現(xiàn)價(jià)值，但可根據(jù)委托人的要求，評(píng)估市場(chǎng)價(jià)值中的賣方實(shí)得價(jià)、各自負(fù)擔(dān)稅費(fèi)下價(jià)格或買方總出價(jià)。

委托人在估價(jià)委托中，特別指明要求評(píng)估快速變現(xiàn)價(jià)值的，可以在揭示市場(chǎng)價(jià)值之后，評(píng)估其快速變現(xiàn)價(jià)值。評(píng)估快速變現(xiàn)價(jià)值的，委托人應(yīng)當(dāng)明確變現(xiàn)方式，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明。

房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)的估價(jià)目的，表述為“為司法拍賣房地產(chǎn)確定拍賣保留價(jià)提供參考依據(jù)而評(píng)估被拍賣房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值”。

第三十一條　對(duì)不可分割的房屋應(yīng)當(dāng)整體估價(jià)。確需分割估價(jià)的，應(yīng)當(dāng)在委托人提供的估價(jià)委托書中明確估價(jià)分割房屋的具體部位、范圍及共用部分、設(shè)施的使用條件等。

注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)注意整體拍賣與拆零拍賣的拍賣方式對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響。

第三十二條　建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)歸屬不一致的，應(yīng)當(dāng)向委托人說明情況，取得委托人同意后在估價(jià)委托書中明確對(duì)權(quán)屬一致條件下的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，也可對(duì)整體房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行土地使用權(quán)及房屋價(jià)值分配，實(shí)際權(quán)屬狀況應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中予以說明。

第三十三條　農(nóng)村宅基地上房屋需要估價(jià)的，應(yīng)考慮宅基地的使用價(jià)值，并在估價(jià)報(bào)告中對(duì)處置產(chǎn)生影響的購(gòu)買群體限制、居住習(xí)慣、鄰里關(guān)系等因素進(jìn)行書面提示；也可根據(jù)委托人要求，只評(píng)估建筑物價(jià)值。

對(duì)“城中村”及城鎮(zhèn)近郊村（居）民住宅進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮城鎮(zhèn)規(guī)劃建設(shè)及房地產(chǎn)市場(chǎng)等因素的影響。

第三十四條　房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)，拍賣房地產(chǎn)上設(shè)有租賃權(quán)或者用益物權(quán)不隨拍賣而消失，且委托人未書面說明將拍賣房地產(chǎn)上原有的租賃權(quán)或者用益物權(quán)除去后拍賣的，應(yīng)當(dāng)評(píng)估設(shè)有租賃權(quán)或用益物權(quán)限制下房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。租賃權(quán)或用益物權(quán)情況應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中進(jìn)行披露。

拍賣房地產(chǎn)上設(shè)有抵押權(quán)及其他擔(dān)保物權(quán)的，通常不考慮其對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響。

第三十五條　在建工程項(xiàng)目整體拍賣估價(jià)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注停工緣由、工期延誤原因?qū)︻A(yù)測(cè)完工工期及對(duì)工程造價(jià)的影響，關(guān)注項(xiàng)目的報(bào)建、施工許可是否合法、工程實(shí)際進(jìn)度、修建狀況、各項(xiàng)規(guī)劃建設(shè)許可是否在有效期內(nèi)、是否存在實(shí)際銷售等事項(xiàng)。涉及超規(guī)劃建設(shè)的，應(yīng)當(dāng)與委托人協(xié)商，對(duì)于超規(guī)劃許可建設(shè)的房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)有合法的估價(jià)依據(jù)，不得擅自估價(jià)或設(shè)定不合理的假設(shè)，并在估價(jià)報(bào)告中說明。

在建工程部分拍賣估價(jià)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注建筑物區(qū)分所有權(quán)，并考慮在建工程項(xiàng)目整體續(xù)建因素的影響。

對(duì)停工時(shí)間長(zhǎng)的爛尾工程，還應(yīng)關(guān)注建筑物存在的物質(zhì)折舊及功能性折舊。

第三十六條　房地產(chǎn)司法拍賣估價(jià)時(shí)，對(duì)于隱蔽工程的估價(jià)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)工程圖紙、設(shè)計(jì)變更單、工程聯(lián)系單、隱蔽工程驗(yàn)收記錄、預(yù)結(jié)算書，結(jié)合隱蔽工程投入使用的情況進(jìn)行評(píng)估。

第三十七條　整體資產(chǎn)中含有與房地產(chǎn)使用無關(guān)的，可遷移且遷移后不影響其價(jià)值的設(shè)施設(shè)備時(shí)，應(yīng)將其排除在房地產(chǎn)估價(jià)對(duì)象范圍之外，由相應(yīng)專業(yè)機(jī)構(gòu)另行鑒定。

第三十八條　企業(yè)整體拍賣涉及的企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，房地產(chǎn)從物質(zhì)實(shí)體、使用方式上，可與其他動(dòng)產(chǎn)、無形資產(chǎn)分離的，對(duì)分離出來的房地產(chǎn)，可以對(duì)其價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行單獨(dú)評(píng)估，并應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中作出特別說明。

第二節(jié) 房地產(chǎn)分家析產(chǎn)估價(jià)

第三十九條　房地產(chǎn)分家析產(chǎn)估價(jià)分為離婚、遺產(chǎn)繼承、分家等產(chǎn)生的房地產(chǎn)估價(jià)。

第四十條　分家析產(chǎn)中實(shí)物分割房地產(chǎn)的，分割協(xié)議由當(dāng)事人簽署，并由委托人提供給房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，作為實(shí)物分割房地產(chǎn)的依據(jù)。

房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以提出合理的分割建議，使分割后的房地產(chǎn)能夠獨(dú)立使用，并符合不動(dòng)產(chǎn)登記基本單元的規(guī)定。

第四十一條　房地產(chǎn)實(shí)物分割估價(jià)，應(yīng)當(dāng)對(duì)分割后的各部分房地產(chǎn)分別估價(jià)，并對(duì)原共用部分、設(shè)施予以關(guān)注。

第四十二條　分家析產(chǎn)中不進(jìn)行實(shí)物分割房地產(chǎn)的，應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，并根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易稅費(fèi)政策考慮市場(chǎng)價(jià)值中賣方應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)的影響，或根據(jù)委托人的要求評(píng)估賣方實(shí)得價(jià)。

第三節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)

第四十三條　房地產(chǎn)損害的類型，按照是否可修復(fù)，分為可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害；按照受損害的部位，可分為實(shí)物損害、權(quán)益損害和區(qū)位損害。

實(shí)物損害是指對(duì)房屋的實(shí)體、該實(shí)體的質(zhì)量以及該實(shí)體組合完成的功能等方面的損害，包括影響主體結(jié)構(gòu)、圍護(hù)結(jié)構(gòu)、裝飾裝修、設(shè)施設(shè)備等的損害以及房屋層高、建筑高度等發(fā)生改變從而對(duì)房屋功能產(chǎn)生的負(fù)面影響等。

權(quán)益損害是指損害事實(shí)的發(fā)生影響了對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利的行使，從而造成經(jīng)濟(jì)損失的損害，包括異議登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人的損害、非法批準(zhǔn)征收、使用土地，給當(dāng)事人造成損失、對(duì)房地產(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制，給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失等。

區(qū)位損害是指損害事實(shí)的發(fā)生間接影響房地產(chǎn)的外部環(huán)境，從而減損房地產(chǎn)價(jià)值的損害，包括環(huán)境污染帶來的損害、小區(qū)周邊規(guī)劃修改、變更導(dǎo)致的房地產(chǎn)價(jià)值損失等。

第四十四條　房地產(chǎn)損害賠償估價(jià)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分損害（失）類型并采用適宜的估價(jià)方法。

第四十五條　損害事實(shí)應(yīng)當(dāng)經(jīng)下列途徑認(rèn)定，方可作為估價(jià)依據(jù)，并在估價(jià)報(bào)告中對(duì)損害事實(shí)認(rèn)定途徑予以披露。

（一）對(duì)易于測(cè)定的損害事實(shí)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)有專業(yè)勝任能力的，可以在實(shí)地查勘時(shí)測(cè)定，并由當(dāng)事人簽字確認(rèn)；

（二）其他專業(yè)機(jī)構(gòu)已鑒定的損害事實(shí)，由人民法院采信、提供；

（三）人民法院認(rèn)定；

（四）其他合法途經(jīng)認(rèn)定。

第四十六條　損害賠償估價(jià)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分可修復(fù)的損害和不可修復(fù)的損害，測(cè)算該損害對(duì)于房地產(chǎn)帶來的實(shí)體價(jià)值減損和市場(chǎng)價(jià)值的減損。

對(duì)于可修復(fù)的損害賠償估價(jià)，宜從實(shí)體價(jià)值減損角度進(jìn)行估價(jià)；如果需要，還應(yīng)當(dāng)考慮修復(fù)過程導(dǎo)致搬家、暫停營(yíng)業(yè)帶來的損失。

對(duì)于不可修復(fù)損害賠償估價(jià)，宜從市場(chǎng)價(jià)值減損角度進(jìn)行估價(jià)。

第四十七條　實(shí)體價(jià)值減損，是指修復(fù)該房地產(chǎn)所需耗費(fèi)的材料、人工等投入費(fèi)用及其合理稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)。測(cè)算實(shí)體價(jià)值減損，需要區(qū)分重置成本和重建成本。

房屋實(shí)體性損害修復(fù)方案，應(yīng)當(dāng)是技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行且合法的修復(fù)方案。修復(fù)方案可以由當(dāng)事人自行協(xié)商后簽訂協(xié)議。當(dāng)事人不能就修復(fù)方案達(dá)成一致意見的，可以經(jīng)人民法院委托或者當(dāng)事人共同委托，由具有相應(yīng)資質(zhì)的專門機(jī)構(gòu)出具房屋實(shí)體性損害修復(fù)方案。

對(duì)于結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、易于修復(fù)的房屋實(shí)體性損害，以恢復(fù)原狀為修復(fù)方案。

第四十八條　市場(chǎng)價(jià)值減損，是指房地產(chǎn)因發(fā)生損害而導(dǎo)致市場(chǎng)需求變化，引起的市場(chǎng)租金、市場(chǎng)價(jià)格降低。

第四十九條　環(huán)境污染帶來的損害賠償估價(jià)，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)結(jié)合專門機(jī)構(gòu)出具的環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告，根據(jù)環(huán)境是否可治理恢復(fù)分別進(jìn)行估價(jià)。

如果污染的環(huán)境可治理恢復(fù)，應(yīng)當(dāng)考慮治理恢復(fù)的時(shí)間周期，結(jié)合實(shí)體價(jià)值減損和市場(chǎng)價(jià)值減損綜合判斷，得出損害賠償價(jià)值。

如果污染的環(huán)境不可治理恢復(fù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)果，從市場(chǎng)價(jià)值減損角度測(cè)算賠償價(jià)值。

第五十條　異議登記不當(dāng)帶來的損害賠償估價(jià)，主要從市場(chǎng)租金、售價(jià)在異議登記期間的變化，對(duì)當(dāng)事人帶來的損失角度進(jìn)行估價(jià)。

第五十一條　不動(dòng)產(chǎn)登記部門的登記錯(cuò)誤帶來的損害賠償估價(jià)，主要從市場(chǎng)租金、售價(jià)在登記錯(cuò)誤期間的變化及對(duì)當(dāng)事人帶來的損失角度進(jìn)行估價(jià)。

第五十二條　裝修糾紛中的損害賠償估價(jià)，包括裝修當(dāng)事人之間發(fā)生的損害賠償估價(jià)及裝修對(duì)相鄰不動(dòng)產(chǎn)的損害賠償估價(jià)。

裝修糾紛中的損害如果是可修復(fù)的，宜從實(shí)體價(jià)值減損角度進(jìn)行估價(jià)。如果是不可修復(fù)的，宜綜合實(shí)體價(jià)值減損、市場(chǎng)價(jià)值減損之后，得出損害賠償價(jià)值。

第五十三條　區(qū)域規(guī)劃調(diào)整帶來的損害賠償估價(jià)，宜從房地產(chǎn)用途、交通便利條件改變等方面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值減損角度進(jìn)行估價(jià)。

第五十四條　地震、冰雹、風(fēng)災(zāi)、洪水、泥石流等自然災(zāi)害帶來的損害賠償估價(jià)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分該損害是否可修復(fù)。對(duì)于可修復(fù)的損害賠償估價(jià)，綜合實(shí)體價(jià)值減損和市場(chǎng)價(jià)值減損，得出損害賠償價(jià)值。

對(duì)于不可修復(fù)的損害賠償估價(jià)，首先對(duì)于未發(fā)生自然災(zāi)害損害之前的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，再減去凈殘值得出損害賠償價(jià)值。

第五十五條　房屋采光、日照受影響的損害賠償估價(jià)，宜采用價(jià)差法、損失資本化法、損害賠償比較法。首先測(cè)算采光、日照情況，結(jié)合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)定進(jìn)行日照分析，日照分析應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行。符合規(guī)劃要求但對(duì)房屋采光、日照產(chǎn)生影響的，應(yīng)根據(jù)損害影響前、后被侵害房屋市場(chǎng)價(jià)值的變化額度或根據(jù)已有類似損害賠償實(shí)例進(jìn)行比較確定損害價(jià)值。

第五十六條　建筑高度或?qū)痈甙l(fā)生改變產(chǎn)生的功能性損害估價(jià)，宜采用價(jià)差法、損失資本化法。根據(jù)設(shè)計(jì)規(guī)范或建筑合同要求及層高改變對(duì)使用功能的影響程度進(jìn)行分析，包括功能性折舊造成的影響。

第四節(jié)  房屋征收補(bǔ)償糾紛估價(jià)

第五十七條　國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償糾紛估價(jià)，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》進(jìn)行。

第五十八條　國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償糾紛估價(jià)，應(yīng)當(dāng)區(qū)分下列情形：

（一）被征收房屋仍然存在；

（二）被征收房屋滅失，但有證據(jù)保全；

（三）被征收房屋滅失，未辦理證據(jù)保全。

第五十九條　被征收房屋滅失，但有證據(jù)保全的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)保全的證據(jù)、該房屋被征收之時(shí)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況進(jìn)行估價(jià)。

第六十條　被征收房屋滅失，未辦理證據(jù)保全的，該房屋不具備估價(jià)的條件。如果委托人知道該被征收房屋不具備估價(jià)條件，仍委托估價(jià)的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)可以依據(jù)有限的估價(jià)依據(jù)，對(duì)該被征收房屋進(jìn)行咨詢性估價(jià)。

第五節(jié)  房地產(chǎn)其他糾紛估價(jià)

第六十一條　房地產(chǎn)其他糾紛估價(jià)，包括房地產(chǎn)抵押估價(jià)、作價(jià)入股等其他估價(jià)帶來糾紛的估價(jià)。

第六十二條　房地產(chǎn)糾紛估價(jià)的內(nèi)容，包括對(duì)原估價(jià)程序、估價(jià)方法、估價(jià)依據(jù)是否遵循法律法規(guī)、估價(jià)規(guī)范準(zhǔn)則，進(jìn)而對(duì)是否存在虛假估價(jià)、重大遺漏估價(jià)及房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值進(jìn)行鑒定和判斷，提出客觀、公平、合理的鑒定意見。

第六十三條　房地產(chǎn)其他糾紛估價(jià)，應(yīng)當(dāng)遵循估價(jià)規(guī)范準(zhǔn)則及有關(guān)規(guī)定。

第六節(jié)  紀(jì)檢、監(jiān)察涉案房地產(chǎn)估價(jià)

第六十四條  受賄涉案房地產(chǎn)包括紀(jì)檢、監(jiān)察機(jī)關(guān)認(rèn)定的下列情形房地產(chǎn)：

（一）以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格向請(qǐng)托人購(gòu)買的房地產(chǎn)；

（二）以明顯高于市場(chǎng)價(jià)格向請(qǐng)托人出售的房地產(chǎn)；

（三）以其他交易方式非法收受請(qǐng)托人的房地產(chǎn)；

（四）以干股形式收受請(qǐng)托人提供房屋租金、房地產(chǎn)開發(fā)利潤(rùn)等涉及的房地產(chǎn)。

第六十五條  瀆職涉案房地產(chǎn)包括紀(jì)檢、監(jiān)察機(jī)關(guān)認(rèn)定的下列情形房地產(chǎn)：

（一）超標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)劃條件建設(shè)的房屋、構(gòu)筑物、附屬物；

（二）未按照國(guó)家相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)的房屋、構(gòu)筑物、附屬物；

（三）損害或者倒塌的房屋、構(gòu)筑物、附屬物；

（四）其他情形涉及的房地產(chǎn)。

第六十六條  受賄、瀆職涉案房地產(chǎn)估價(jià)所需資料及估價(jià)范圍、房地產(chǎn)狀況、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、價(jià)值內(nèi)涵等事項(xiàng)，以紀(jì)檢、監(jiān)察機(jī)關(guān)提供、認(rèn)定的情況為準(zhǔn)，并在房地產(chǎn)估價(jià)委托書上載明。需要與委托人溝通認(rèn)定的事項(xiàng)，應(yīng)在房地產(chǎn)估價(jià)委托書上載明或者進(jìn)行補(bǔ)充認(rèn)定。

實(shí)地查勘中，應(yīng)至少有兩名注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師與辦案人員一同進(jìn)行實(shí)地查勘，均應(yīng)在實(shí)地查勘記錄上簽字確認(rèn)。其他事項(xiàng)參照人民法院委托估價(jià)的相關(guān)規(guī)定。

第六十七條  涉案房地產(chǎn)估價(jià)，應(yīng)當(dāng)評(píng)估房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，并根據(jù)下列具體情況與委托人溝通后對(duì)價(jià)值內(nèi)涵進(jìn)行調(diào)整處理：

（一）以明顯低于市場(chǎng)價(jià)格向請(qǐng)托人購(gòu)買新開發(fā)房地產(chǎn)，賣方事先設(shè)定不針對(duì)特定人有優(yōu)惠價(jià)格的，優(yōu)惠價(jià)格應(yīng)當(dāng)予以扣除。

（二）受賄房地產(chǎn)權(quán)屬已在受賄人或其親屬名下的，估價(jià)結(jié)果為市場(chǎng)價(jià)值，但應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中提示估價(jià)報(bào)告使用者關(guān)注房地產(chǎn)交易稅費(fèi)的實(shí)際支付方式及金額。

（三）受賄房地產(chǎn)權(quán)屬未在受賄人或者其親屬名下，且房地產(chǎn)買賣合同載明買方負(fù)擔(dān)全部交易稅費(fèi)或紀(jì)檢、監(jiān)察機(jī)關(guān)認(rèn)定賣方無需負(fù)擔(dān)任何交易稅費(fèi)的，估價(jià)結(jié)果宜為稅前賣方實(shí)得價(jià)值。房地產(chǎn)買賣合同載明賣方負(fù)擔(dān)全部交易稅費(fèi)或紀(jì)檢、監(jiān)察機(jī)關(guān)認(rèn)定買方無需負(fù)擔(dān)任何交易稅費(fèi)的，估價(jià)結(jié)果宜為稅后買方實(shí)付價(jià)值。

經(jīng)與委托人溝通同意，也可以按照本條第（二）項(xiàng)進(jìn)行估價(jià)。

第五章 房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告

第六十八條　房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告分為鑒證性估價(jià)報(bào)告和咨詢性估價(jià)報(bào)告。

鑒證性估價(jià)報(bào)告，是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)向委托人出具的起著價(jià)值證明作用的報(bào)告，內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：估價(jià)依據(jù)、估價(jià)程序、估價(jià)方法、相關(guān)數(shù)據(jù)來源與確定、報(bào)告使用提示等必要信息，使委托人和估價(jià)報(bào)告使用者了解估價(jià)對(duì)象的范圍，合理理解使用估價(jià)結(jié)果。

咨詢性估價(jià)報(bào)告，是指受客觀原因限制，委托人或有關(guān)當(dāng)事人明知存在估價(jià)依據(jù)不充分、必要的估價(jià)程序不能完全履行的情況下，仍然委托估價(jià)而出具的估價(jià)報(bào)告。委托人和估價(jià)報(bào)告使用者需在了解估價(jià)依據(jù)、估價(jià)程序等方面存在重大缺失的前提下，合理理解使用估價(jià)結(jié)果。

第六十九條　房地產(chǎn)司法鑒證性估價(jià)，估價(jià)報(bào)告的名稱為“房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告”；房地產(chǎn)司法咨詢性估價(jià)，估價(jià)報(bào)告的名稱為“房地產(chǎn)司法鑒定咨詢報(bào)告”。

第七十條　房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)，原則上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘之日或者估價(jià)委托之日，但估價(jià)委托另有約定的除外。

價(jià)值時(shí)點(diǎn)不是完成實(shí)地查勘之日的，應(yīng)當(dāng)在“估價(jià)假設(shè)和限制條件”中揭示估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的狀況與在完成實(shí)地查勘之日的狀況的差異，并指出該差異對(duì)估價(jià)結(jié)果的影響，提示估價(jià)報(bào)告使用者注意。

第七十一條　房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)報(bào)告應(yīng)當(dāng)說明估價(jià)依據(jù)類型，并充分披露下列估價(jià)依據(jù)的內(nèi)容：

（一）經(jīng)當(dāng)事人質(zhì)證、委托人提供的資料；

（二）經(jīng)委托人同意訴訟當(dāng)事人補(bǔ)充，委托人提供的資料；

（三）委托人調(diào)查取得的資料；

（四）房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)依據(jù)估價(jià)程序取得的資料。

房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)依據(jù)缺失的，應(yīng)當(dāng)在估價(jià)報(bào)告中說明原因及委托人設(shè)定的鑒定條件，并對(duì)估價(jià)程序、估價(jià)依據(jù)和估價(jià)規(guī)范等標(biāo)準(zhǔn)的執(zhí)行，以及報(bào)告的使用限制等方面做出特別提示說明。

第六章 房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的質(zhì)證

第七十二條　承辦房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師有出庭接受質(zhì)詢的義務(wù)，就委托人及當(dāng)事人圍繞估價(jià)的相關(guān)問題提出的質(zhì)疑和詢問，應(yīng)當(dāng)給予回答、進(jìn)行說明。

應(yīng)當(dāng)回答的問題包括但不限于是否具有執(zhí)業(yè)勝任能力；是否保持了估價(jià)的獨(dú)立性；注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師從事司法鑒定估價(jià)中是否遵循職業(yè)操守；估價(jià)程序或操作流程是否符合相應(yīng)行業(yè)規(guī)范準(zhǔn)則，估價(jià)報(bào)告的合法性、公允性、客觀性等。

第七十三條  就司法鑒定估價(jià)報(bào)告的有關(guān)內(nèi)容，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師出庭時(shí)應(yīng)當(dāng)關(guān)注：

（一）司法鑒定估價(jià)報(bào)告的完整性，即報(bào)告是否存在重大疏漏或缺項(xiàng)；

（二）司法鑒定估價(jià)報(bào)告的附件資料的來源，及其真實(shí)性、合法性和完整性；

（三）房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)方法、估價(jià)技術(shù)路徑、估價(jià)參數(shù)選取等，是否存在不當(dāng)或違反行業(yè)規(guī)范等；

（四）司法鑒定估價(jià)結(jié)果是否存在重大價(jià)值差異；

（五）注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師及估價(jià)機(jī)構(gòu)是否簽名蓋章。

第七十四條　承辦房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，因下列情形不能按時(shí)出庭的，其所在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知法院的相關(guān)工作人員，確定通過書面證言、視聽傳輸技術(shù)或者視聽資料等方式作證，或者另行確定出庭時(shí)間：

（一）因健康原因不能出庭的；　　

（二）因路途遙遠(yuǎn)，交通不便不能出庭的；　　

（三）因自然災(zāi)害等不可抗力不能出庭的；　　

（四）因無人墊付出庭人員的交通、住宿、生活等必要費(fèi)用以及誤工補(bǔ)貼等其他正當(dāng)理由不能出庭的。

第七十五條 出庭人員應(yīng)向法庭提交房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)指派鑒定人出庭作證的公函，出示其《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書》并提交復(fù)印件，必要時(shí)可以經(jīng)法庭許可后提交在鑒定過程中收集的相關(guān)資料、所依據(jù)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)規(guī)范準(zhǔn)則等。

出庭接受詢問的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，認(rèn)為被詢問的事項(xiàng)或問題與鑒定過程、鑒定報(bào)告無關(guān)，可以向法庭提出，經(jīng)法官同意后，不予回答。若法庭要求回答，應(yīng)如實(shí)回答。

第七十六條　承辦房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師出庭接受詢問，在對(duì)房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)進(jìn)行質(zhì)證的活動(dòng)結(jié)束后，應(yīng)當(dāng)按照法庭的指揮退出法庭。

出庭人員在休庭后或者法庭指定的時(shí)間，核對(duì)庭審筆錄中自己作證時(shí)的陳述，若記錄有遺漏、錯(cuò)誤或不當(dāng)，可向法庭提出，經(jīng)法庭許可后修正，或者親筆批注予以修正、說明，并在確認(rèn)記錄無誤后在修改處、筆錄上簽名、按指印確認(rèn)。

第七十七條　人民法院同意通過書面證言、視聽傳輸技術(shù)或者視聽資料等方式作證的，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)指派承辦房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，按照人民法院的要求履行作證義務(wù)。

以書面證言方式作證時(shí)，應(yīng)當(dāng)針對(duì)訴訟當(dāng)事人提出的鑒定估價(jià)異議、法庭提出的問題給予解釋或者說明，必要時(shí)可以附具在鑒定估價(jià)過程中收集的相關(guān)資料、所依據(jù)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和估價(jià)規(guī)范準(zhǔn)則相關(guān)條文等。如果注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為某一事項(xiàng)或問題與鑒定過程、鑒定報(bào)告無關(guān)，可以向法庭明確提出；若法庭明確要求作證時(shí)，應(yīng)提供書面證言資料。

書面證言應(yīng)當(dāng)由被指定作證的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名，其所在房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人簽名或蓋章，并加蓋房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)印章。

第七十八條　具有房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)資格的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，可以受當(dāng)事人的聘請(qǐng)，經(jīng)當(dāng)事人向人民法院申請(qǐng)同意，以專家證人或者專家輔助人身份出庭，就案件的房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)專門性問題進(jìn)行說明。

被聘請(qǐng)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)與其所在的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)協(xié)商確定下列事項(xiàng)、簽訂協(xié)議：

（一）出庭時(shí)間、地點(diǎn)；

（二）訴訟各方當(dāng)事人、受理法院、案情、出具鑒定報(bào)告的機(jī)構(gòu)等案件情況；

（三）其他雙方需要明確的事項(xiàng)。

若訴訟當(dāng)事人委托的出庭事項(xiàng)是對(duì)本機(jī)構(gòu)出具的鑒定報(bào)告提出意見，或該訴訟對(duì)方當(dāng)事人已經(jīng)聘請(qǐng)本機(jī)構(gòu)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，以及其他與本機(jī)構(gòu)及注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師有利害關(guān)系的其他情形，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)回避。

第七十九條　以專家證人身份出庭的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，應(yīng)當(dāng)向法庭提交房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)指派其本人出庭的公函，出示其《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證書》并提交復(fù)印件。應(yīng)當(dāng)回答審判人員和當(dāng)事人就房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)專門性問題的詢問，經(jīng)法官允許，可以對(duì)承辦房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師進(jìn)行詢問。經(jīng)人民法院準(zhǔn)許，當(dāng)事人各自申請(qǐng)的以專家輔助人身份出庭的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師可以就案件中的房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)問題進(jìn)行對(duì)質(zhì)，對(duì)質(zhì)內(nèi)容應(yīng)限于鑒定報(bào)告出具日的估價(jià)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)水平及行業(yè)慣例。

如果出庭人員認(rèn)為被詢問的事項(xiàng)或問題與鑒定過程、鑒定報(bào)告無關(guān)，可以向法庭提出，經(jīng)法官同意后，不予回答。若法庭要求回答，應(yīng)如實(shí)回答。 

第八十條　房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)質(zhì)證中，產(chǎn)生嚴(yán)重分歧，無法采信專業(yè)鑒定意見的，經(jīng)人民法院同意，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估專家委員會(huì)出具專家意見。

第七章 附 則

第八十一條　仲裁、行政處罰中涉及的房地產(chǎn)估價(jià)，參照本意見執(zhí)行。

第八十二條　在房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)活動(dòng)中，本意見未作規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)按照《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》和《河南省房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)指引》執(zhí)行。

第八十三條　本意見由河南省房地產(chǎn)估價(jià)師與經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)解釋。