雷雪琴與西安市房產(chǎn)測量事務所等商品房買賣合同糾紛上訴案

　　問題提示：商品房買受人訴請房地產(chǎn)公司、房產(chǎn)測量機構(gòu)告知公攤面積的計算依據(jù)、公攤部位、計算方法和過程結(jié)果等，應否支持？
　　【要點提示】
　　商品房買受人作為消費者享有所購房屋公攤面積的知情權(quán)，作為經(jīng)營者的房地產(chǎn)公司有告知義務。商品房買受人與房產(chǎn)測量機構(gòu)不是經(jīng)營者與消費者的關(guān)系，也不存在委托關(guān)系，其要求房產(chǎn)測量機構(gòu)就公攤面積履行告知義務，不予支持。
　　【案例索引】
　　一審：陜西省西安市蓮湖區(qū)人民法院（2006）蓮經(jīng)初字第729號（2006年10月31日）
　　二審：陜西省西安市中級人民法院（2007）西民二終字第161號（2007年2月1日）
　　【案情】
　　原告：雷雪琴。
　　被告：西安市房產(chǎn)測量事務所（以下簡稱房產(chǎn)測量所）。
　　被告：西安鑫宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司（以下簡稱鑫宇房地產(chǎn)公司）。
　　原告雷雪琴訴稱：2001年12月，與被告鑫宇房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，購買由鑫宇房地產(chǎn)公司開發(fā)的桃園鑫宇小區(qū)7－1－4商業(yè)用房114．11平方米。2005年3月3日，鑫宇房地產(chǎn)公司辦理了房屋所有權(quán)證，該證中被告房產(chǎn)測量所出具的測量報告載明分攤共有面積7．42平方米。原告多次要求二被告以書面形式告知公攤面積計算的依據(jù)、公攤部位的名稱、具體測量數(shù)據(jù)、計算方法及過程結(jié)果，均遭拒絕。房產(chǎn)測量所的測量成果系被告鑫宇房地產(chǎn)公司的依據(jù)，其作為購房人與該測量成果有直接利害關(guān)系，亦形成事實上的消費關(guān)系�！吨腥A人民共和國消費者權(quán)益保護法》規(guī)定經(jīng)營者有提供真實信息的義務，消費者依法享有知情權(quán)，故訴至法院，要求二被告按照2000年8月1日實施的中華人民共和國國家標準GB/T17986． 1－2000《房產(chǎn)測量規(guī)范》附錄B《成套房屋的建筑面積和共有共用面積分攤》規(guī)定，以書面形式告知房產(chǎn)證內(nèi)公攤面積7．42平方米的依據(jù)，并告知公攤的部位名稱，具體測量數(shù)據(jù)，計算方法，過程及結(jié)果，以維護其知情權(quán)。
　　被告房產(chǎn)測量所辯稱：其具備房屋測量的資質(zhì)，從未接受原告雷雪琴的委托進行房屋面積測量，與原告雷雪琴亦不存在委托合同關(guān)系。請求駁回原告雷雪琴的訴訟請求。
　　被告鑫宇房地產(chǎn)公司辯稱：其與雷雪琴簽訂的商品房買賣合同明確約定“合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有異議的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準”。其遂委托具備房屋測量資質(zhì)的房產(chǎn)測量所對雷雪琴購買的商品房面積進行了測量，且在給雷雪琴辦理的房屋所有權(quán)證書上注明分攤共有面積7．42平方米，并畫有房屋平面示意圖。該分攤面積系房產(chǎn)測量所依據(jù)國家相應規(guī)范計算所得，雷雪琴無權(quán)要求其對共有分攤面積計算的依據(jù)、如何計算、共有分攤面積分攤部位予以告知，請求駁回雷雪琴的訴訟請求。另稱，雷雪琴就同一事實同一理由，多次訴至法院，本案不應再重復立案，應予以駁回。
　　一審法院經(jīng)審理查明：2001年12月，雷雪琴與鑫宇房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，鑫宇房地產(chǎn)公司將其開發(fā)的桃園鑫宇小區(qū)7－1－4號商品房出售給雷雪琴，合同約定，該商品房建筑面積114．11平方米，其中套內(nèi)建筑面積111．34平方米，公共部位與公用房屋分攤建筑面積2．77平方米，合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有異議的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。2003年元月6日，鑫宇房地產(chǎn)公司委托房產(chǎn)測量所對開發(fā)的桃園鑫宇小區(qū)商品房面積進行實測。2005年3月3日，鑫宇房地產(chǎn)公司給雷雪琴辦理了房屋所有權(quán)證書，該證書載明房屋建筑面積119． 19平方米，用途為商住，該證書附記欄注明建筑面積含公用分攤面積，分攤共有面積7．42平方米，并加蓋了房產(chǎn)測量事務所的資料專用章。該商品房雷雪琴使用至今。
　　雷雪琴曾于2004年將鑫宇房地產(chǎn)公司訴至西安市蓮湖區(qū)法院，西安市蓮湖區(qū)法院依法做出（2004）蓮經(jīng)初字第748號民事判決，判決鑫宇房地產(chǎn)公司對雙方合同中2．77平方米公攤面積按合同約定進行繪圖說明，判決生效后在西安市蓮湖區(qū)法院執(zhí)行過程中，鑫宇房地產(chǎn)公司向雷雪琴提供了合同約定房屋公攤面積2．77平方米構(gòu)成圖紙并對具體公攤面積做出了說明。雷雪琴又于2005年將鑫宇房地產(chǎn)公司再次訴至法院，訴請該公司對合同約定的公攤面積2．77平方米的構(gòu)成內(nèi)容（山墻及外墻、樓梯間、電梯間、消防水箱四部分）提供具體的計算依據(jù)、計算方法、計算過程、計算結(jié)果，并標明四部分公攤面積的具體位置，以維護其知情權(quán)。西安市蓮湖區(qū)法院依法做出（2005）蓮經(jīng)初字第1092號民事判決，駁回了雷雪琴的訴訟請求。
　　【審判】
　　一審法院認為，雷雪琴與鑫宇房地產(chǎn)公司簽訂的商品房買賣合同內(nèi)容真實，未違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，為有效合同。雙方均按合同履行了各自義務。對于合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，合同明確約定，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準。雙方應以此約定確定雙方實際買賣商品房的建筑面積，且雙方已按實際建筑面積進行了結(jié)算。雷雪琴與房產(chǎn)測量所無委托進行房屋面積實測的委托關(guān)系，房產(chǎn)測量所具備房屋面積測量的資質(zhì)。西安市國土資源和房屋管理局對房產(chǎn)測量所做出的商品房面積測量報告予以認可，并頒發(fā)了《中華人民共和國房屋所有權(quán)證》，雷雪琴若對房屋主管機關(guān)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證確定的房屋建筑面積（含公用分攤面積）有異議，可另案提起行政訴訟。雷雪琴與鑫宇房地產(chǎn)公司關(guān)于合同約定的公用分攤面積的構(gòu)成事宜所提起的訴訟，法院均已做出判決。故此，雷雪琴的訴訟請求理由不能成立，法院不予支持。遂判決：駁回原告雷雪琴的訴訟請求。案件受理費500元，由雷雪琴自行負擔。
　　宣判后，雷雪琴不服，提起上訴稱：（1）本案中上訴人僅要求知道房產(chǎn)證內(nèi)“公攤面積7．42平方米”的來歷，并未提出計算是否合法、合理，判決書中“原告雷雪琴若對房屋主管機關(guān)頒發(fā)的房屋所有權(quán)證確定的房屋建筑面積（含公攤面積）有異議，可另案提起行政訴訟”脫離其訴訟請求；（2）西安鑫宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、西安市房產(chǎn)測量事務所對于“公攤面積7．42平方米”有告知義務，該測量結(jié)果與其有直接利益關(guān)系；（3）此案是知情權(quán)，而非面積之爭，故法院依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條的規(guī)定來判決是錯誤的，故上訴請求撤銷原判，依法支持上訴人一審的訴訟請求。
　　二審法院經(jīng)審理查明：一審查明的基本事實清楚，予以確認。
　　二審法院經(jīng)審理認為，2001年12月，雷雪琴與鑫宇房地產(chǎn)公司簽訂商品房買賣合同，購買鑫宇房地產(chǎn)公司的商品房。2005年3月，鑫宇房地產(chǎn)公司為雷雪琴辦理了房屋所有權(quán)證，該證載明房屋建筑面積119．19平方米，分攤共有面積7．42平方米�，F(xiàn)雷雪琴要求房產(chǎn)測量所與鑫宇房地產(chǎn)公司共同告知其 7．42平方米具體公攤的部位名稱、測量依據(jù)、過程及結(jié)果，以維護其知情權(quán)。根據(jù)《中華人民共和國消費者權(quán)益保護法》有關(guān)規(guī)定，經(jīng)營者應當向消費者提供有關(guān)商品或者服務的真實信息，經(jīng)營者對消費者就其提供的商品或服務的質(zhì)量和使用方法等問題提出的詢問應當做出真實明確的答復，消費者享有知悉其購買、使用的商品或者接受服務的真實情況的權(quán)利。本案雷雪琴作為消費者享有所購房屋公攤面積知情權(quán)，作為經(jīng)營者的鑫宇房地產(chǎn)公司有告知義務。雷雪琴與房產(chǎn)測量所不是經(jīng)營者與消費者的關(guān)系，亦無委托關(guān)系，故雷雪琴要求房產(chǎn)測量所履行告知義務，依法不予支持。據(jù)此，原審判決適用法律不當，應予改判。判決： 

一、撤銷西安市蓮湖區(qū)人民法院（2006）蓮經(jīng)初字第729號民事判決；

二、本判決生效后西安市鑫宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司立即對雷雪琴所購之桃園鑫宇小區(qū)7－1－4號商品房以書面繪圖形式告知分攤共有面積7． 42平方米的具體部位、具體的測量數(shù)據(jù)、計算依據(jù)及方法；

三、駁回雷雪琴要求西安市房產(chǎn)測量事務所履行告知義務的訴訟請求。

一審案件受理費500元、上訴案件受理費500元均由西安鑫宇房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司負擔。