郭旦因訴深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局撤銷《深圳市房屋建筑面積查丈報告》的具體行政行為案

廣東省深圳市中級人民法院行政判決書

〔2005〕深中法行終字第399號

　　上訴人（一審原告）郭旦，男，漢族，1962年6月5日出生，現(xiàn)住深圳市羅湖區(qū)金麗花園9棟310房。居民身份證號碼：442530620605061。

　　被上訴人（一審被告）深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局，住所地：深圳市福田區(qū)振興路3號建藝大廈。
　　法定代表人張士明，局長。
　　委托代理人黃是佩，該局工作人員。

　　一審第三人深圳市鵬寶東物業(yè)發(fā)展有限公司，住所地：深圳市寶安區(qū)龍華街道辦人民中路綜合辦公樓四樓。
　　法定代表人李輝，總經(jīng)理。
　　委托代理人張海濤，該公司職員。

　　上訴人郭旦因訴被上訴人深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局房屋建筑面積查丈一案，不服深圳市寶安區(qū)人民法院〔2004〕深寶法行初字第90號行政判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭，對本案進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

　　一審法院認定以下事實，原告與第三人于2002年6月10日、8月3日分別簽訂了兩份《房地產(chǎn)買賣合同》，由原告分別購買第三人的萬家燈火花園1棟120號、121號兩套商鋪，合同對兩套商鋪面積均作出如下約定，商鋪建設面積60.95平方米，套內(nèi)建筑面積56.1平方米，公共分攤面積4.85平方米；具體分攤項目和不分攤面積見附表，附表五分攤項目：（1）樓梯；（2）天面樓梯間。不分攤項目：空白。合同成立后原告支付了首期款，余下50％購房款辦理銀行抵押貸款，原告取得了該商鋪并已入住使用。2002年4月18日，國家電力公司華東設計研究院深圳分部出具了兩種測繪原告購置商鋪建筑面積，A版.室內(nèi)為57.00平方米，分攤面積為0.9平方米；B版．室內(nèi)為56.1平方米，分攤面積4.85平方米。該測繪分部說明B版是請示市測繪部門的意見作出的，而A版原件已由有關部門收回。建設部于2002年3月2日發(fā)出通知，從同年5月1日起，執(zhí)行商品房分攤面積計算標準，其中公共通道規(guī)定，臨街樓房，挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論是否有柱，是否有維護結(jié)構(gòu)，均不計算面積。為此，原告與第三人就120號商鋪因是否應分攤面積計付房價款產(chǎn)生爭議，向本院提起民事訴訟，后經(jīng)深圳市中級人民法院以〔2003〕深中法民五終字第1789號《民事判決書》判決駁回原告該項訴訟請求。

　　一審法院認為：對于原告所購商鋪門前無柱外走廊部分應否計算建筑面積的問題，被告在進行竣工查丈時，建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關問題的通知》（建住房〔2002〕74號）尚未開始執(zhí)行，被告依據(jù)國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》及《深圳市房屋建筑面積測繪技術規(guī)程》的有關測量技術標準進行查丈并無不當。原告主張應當依據(jù)《關于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關問題的通知》缺乏法律依據(jù)，理由不足，其請求本院不予支持。為此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第（一）項的規(guī)定，判決維持被告深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局于2002年4月18日對原告所購商鋪門前走廊進行的房屋建筑面積查丈行為。

　　上訴人不服一審判決上訴稱：

　　1.原審認為“被上訴人依據(jù)國家標準《房產(chǎn)測量規(guī)范》及《深圳市房屋建筑面積測繪技術規(guī)程》有關測量技術標準進行查丈并無不當”用語含糊，沒有指出被上訴人在依據(jù)上述《規(guī)范》和《規(guī)程》時，適用具體的測量技術標準是否妥當。事實上，被上訴人在適用上述《規(guī)范》和《規(guī)程》時，錯誤地適用了具體的測量技術標準，將不該計入公攤的位于建筑物第一層（地面）的外走廊列入公攤，計算上訴人的建筑面積。（1）上訴人所購商鋪外走廊緊臨街道，走廊兩端又不能封閉，并可在平行于街道方向上通行，完全符合《深圳市房屋建筑面積測繪技術規(guī)程》第3.5、3.21條第2款規(guī)定的兩個條件，外走廊的面積應列為不分攤的公用面積，不能計入上訴人的建筑面積。（2）從第三人的《建設工程規(guī)劃許可證》來看，上訴人所購商鋪外走廊在報建時未計入容積率，不應計入公攤。涉案商鋪所在1號商住樓的《建設工程規(guī)劃許可證》（深規(guī)土建許字2001B121號）規(guī)劃許可的本棟樓房的建筑面積是14946.26m2，其中：住宅面積13597.49m2，商業(yè)面積1348.77m2。報建規(guī)劃許可的商業(yè)面積1348.77m2與本商住樓全部商鋪套內(nèi)使用面積1351.22m2一致，說明了涉案商鋪外走廊在報建時未計入容積率（或未計算建筑面積），根據(jù)《深圳市房屋建筑面積計算細則》（深規(guī)土〔1994〕421號）中的一般規(guī)定：不能分攤的公共面積是建筑報建時未計入容積率的公共面積和有關文件規(guī)定不進行分攤的公共面積。涉案商鋪外走廊屬于不能分攤的公共面積，不能計入上訴人的建筑面積。（3）上訴人與第三人簽訂的《房地產(chǎn)買賣合同》約定的分攤項目不含有外走廊。應尊重當事人意思自治原則，外走廊不計入分攤，不計入上訴人的建筑面積。因此，被上訴人適用《房產(chǎn)測量規(guī)范》及《深圳市房屋建筑面積測繪技術規(guī)程》具體的測量規(guī)范和標準錯誤，將不應公攤的公共面積列為公攤。原審判決對被上訴人具體適用上述《規(guī)范》及《規(guī)程》是否妥當，缺乏實質(zhì)性審查，事實不清。

　　2.原審認為“上訴人主張依據(jù)《關于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關問題的通知》（建住房〔2004〕74號）缺乏法律依據(jù)，理由不足”不能令人信服。上訴人2002年6月10日、8月3日與第三人簽訂兩份《深圳市房地產(chǎn)買賣合同》。合同簽訂后，第三人向上訴人交付商鋪，并提交被上訴人的《竣工查丈報告》（指A版），該《竣工查丈報告》沒有把外走廊面積計入上訴人的建筑面積。當上訴人要求第三人退回多余的購房款，第三人要求被上訴人退回多余的地價款時，被上訴人的下屬深圳市地籍測繪大隊寶安中隊于2002年6月28日向地籍測繪大隊請示，測繪大隊于2002年7月2日回復中隊。測繪中隊根據(jù)測繪大隊的回復，重新進行查丈。上訴人與第三人簽訂房地產(chǎn)買賣合同的行為和雙方對房地產(chǎn)買賣合同的履行，以及被上訴人重新進行竣工查丈（包括被上訴人內(nèi)部之間的請示和批復），均發(fā)生在建設部發(fā)出上述通知并開始執(zhí)行（即2002年5月1日）之后。原審判決認為不能適用該通知，沒有法律依據(jù)。根據(jù)該通知第三條第（八）項之規(guī)定，涉案一層商鋪外走廊應是不計算建筑面積的。原審判決沒有充分理解被上訴人確認上訴人商鋪建筑面積的組成。上訴人商鋪建筑面積由套內(nèi)建筑面積和分攤公用面積兩部分組成，公用面積又分為應分攤的公用面積和不應分攤的公用面積，不應分攤的公用面積即使計算建筑面積，也不應由不應分攤的建筑來分攤。本案商鋪外走廊屬于不應分攤的公用面積，即使計算建筑面積，也不應將面積計入商鋪的建筑面積。綜上所述，不管是否適用建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關問題的通知》，也不管是否計算涉案外走廊的建筑面積，根據(jù)《深圳市房屋建筑面積測繪技術規(guī)程》的第3.5、3.21條第2款的規(guī)定，上訴人所購商鋪的外走廊屬于不應分攤的公用面積，不應計入商鋪的建筑面積。被上訴人將不應計入公攤的面積列入公攤，計算建筑面積，適用法律錯誤。原審判決事實不清，證據(jù)不足，適用法律錯誤，請求撤銷原審判決，判決撤銷被上訴人的具體行政行為，并判令被上訴人重新作出具體行政行為。

　　被上訴人答辯稱：（1）上訴人沒有完整引用《深圳市房屋建筑面積測繪技術規(guī)程》。該《規(guī)程》雖然有第3.5、3.21條第二款的規(guī)定，但在第三款又規(guī)定，當?shù)谝粚尤�部為商鋪且各商鋪均向走廊（或檐廊）開門時，走廊（或檐廊）的建筑面積列為第一層各商鋪應分攤的公用面積。答辯人認為，本案涉案的房產(chǎn)全部為商鋪，且均向走廊開門，完全符合3.5、3.21條第三款的規(guī)定。（2）建設部《關于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關問題的通知》不適用于本案涉及的查丈報告。該《通知》于2002年5月1日才開始執(zhí)行，而本案涉及的建筑物于2001年5月29日取得建筑工程規(guī)劃許可證，2002年4月進行竣工查丈。雖然答辯人對竣工查丈報告有過糾正，但這只是對2002年4月查丈報告的某種修正，并不是新查丈報告。根據(jù)不溯及既往的一般法律原則，該《通知》不能適用于本案。（3）建筑工程規(guī)劃許可證中所記載的建筑面積只是規(guī)劃，事實上應以竣工驗收的面積為準，故上訴人在上訴狀中提到的建筑工程規(guī)劃許可證上的面積與本案無關。綜上，被答辯人的上訴沒有事實和法律依據(jù)，不能成立，一審判決正確。請求二審法院維持原判、駁回上訴。

　　一審第三人述稱同意被上訴人的答辯意見。

　　上訴人向一審法院提交的證據(jù)材料有：（1）A版竣工查丈《房屋建筑面積分套（單元）匯總表》復印件；（2）深圳市寶安地籍測繪大隊《關于“萬家燈火”1、4棟建筑面積計算的請示》；（3）B版竣工查丈《房屋建筑面積分套（單元）匯總表》；（4A深圳市房地產(chǎn)買賣合同（預售）》；（5）房地產(chǎn)證。

　　被上訴人在法定期限內(nèi)向一審法院提交的證據(jù)材料有：（1）深規(guī)土建許字2001B121號《深圳市建設工程規(guī)劃許可證》；（2）深圳市地籍測繪大隊2002年4月18日所作的《深圳市房屋建筑面積查丈報告》；（3）國家質(zhì)量技術監(jiān)督局發(fā)布的《房產(chǎn)測量規(guī)范第1單元：房產(chǎn)測量規(guī)定》；（4）深圳市城市規(guī)劃設計研究院編制的《深圳市建筑設計經(jīng)濟指標計算規(guī)定》；（5）深圳市規(guī)劃國土局制定的《深圳市房屋建筑面積測繪技術規(guī)程》；（6）涉案商鋪外走廊的實地照片；（7）建住房〔2002〕74號《關于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關問題的通知》。

　　一審第三人未向一審法院提交證據(jù)材料。

　　上述證據(jù)材料均已隨卷移送本院。另：上訴人在一審時向一審法院申請調(diào)取其提交的證據(jù)1的原件，一審法院未予調(diào)��；本院在一二審時向被上訴人調(diào)取該證據(jù)，但被上訴人在限期內(nèi)未予提交。經(jīng)審查核實，本院確認，上訴人及被上訴人在一審期間提交的證據(jù)均合法有效，可以作為本案的定案證據(jù)。

　　本院經(jīng)審理查明：上訴人與一審第三人于2002年6月10日、8月3日分別簽訂兩份《房地產(chǎn)買賣合同》，約定上訴人購買萬家燈火花園1棟0120、0121號商鋪，其建筑面積均為60.95平方米，其中套內(nèi)建筑面積56.10平方米，分攤公用面積4.85平方米。深圳市地籍測繪大隊曾委托國家電力公司華東勘測設計研究院深圳分部作出兩份審核落款時間均為2002年4月18日的《深圳市房屋建筑面積查丈報告》（即上訴人所稱的A版和B版）。A版查丈報告載明上訴人所購兩商鋪建筑面積均為57平方米，其中套內(nèi)建筑面積為56.10平方米，分攤公用面積為0.90平方米。B版查丈報告載明上訴人所購兩商鋪建筑面積均為60.92平方米，其中套內(nèi)建筑面積為56.10平方米，分攤公用面積為4.82平方米。被上訴人分別于2003年8月28日和2003年9月1日向上訴人發(fā)放房地產(chǎn)證，載明兩商鋪建筑面積均為60.92平方米。B版查丈報告中，被上訴人將涉案一樓商鋪外走廊計算了建筑面積并分攤給了上訴人。上訴人不服，遂向一審法院提起行政訴訟。

　　建設部于2002年3月2日發(fā)出《關于房屋建筑面積計算與房屋權(quán)屬登記有關問題的通知》（以下簡稱建住房〔2002〕4號文），并從同年5月1日起實施。該通知第二條第（八）項規(guī)定，臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱、是否有維護結(jié)構(gòu)，均不計算建筑面積。

　　另：據(jù)被上訴人一審庭審陳述，被訴查丈報告（即B版）是于2002年7月份修改的，上訴人及一審第三人亦無表示異議，本院予以確認。

　　本院認為：本案被訴行政行為是被上訴人作出B版《深圳市房屋建筑面積查丈報告》的行為。據(jù)被訴查丈報告顯示，被上訴人將涉案一樓商鋪外走廊計算了建筑面積并分攤給了上訴人。各方當事人在一二審調(diào)查時，對被上訴人將涉案一樓商鋪外走廊定性為無柱外走廊均無異議，本院對此予以確認。因此本案爭議焦點在于被上訴人作出被訴查丈報告時未適用建設部頒發(fā)的于同年5月1日開始實施的建住房[2002174號文是否正確。

　　根據(jù)法律適用的一般原則，作為行政機關的被上訴人在上述通知生效后，作出相關具體行政行為時應當依據(jù)當時生效的規(guī)范性文件。雖然被上訴人是于2002年4月對萬家燈火花園進行實地測繪，且被訴查丈報告（即B版）是于同年7月份修改的，但經(jīng)查閱卷宗相關資料及對比A版、B版查丈報告，被訴查丈報告修改內(nèi)容是對建筑面積予以重新測算，涉及到上訴人的實體權(quán)益，因而是可獨立的新的具體行政行為，故被上訴人仍應當依據(jù)2002年7月時的生效規(guī)范性文件作出被訴具體行政行為。被上訴人以竣工實地查丈是在2002年4月進行，且被訴查丈報告只是對4月份查丈報告進行修正而并非重作為由認為不應適用建住房〔2002）74號文的主張，本院不予支持。

　　行政機關在適用法律時應當遵循新法優(yōu)于舊法的一般原則。建住房〔2002〕74號文的實施時間后于深圳市城市規(guī)劃設計研究院編制的《深圳市建筑設計經(jīng)濟指標計算規(guī)定》和深圳市規(guī)劃國土局制定的《深圳市房屋建筑面積測繪技術規(guī)程》，且《深圳市建筑設計經(jīng)濟指標計算規(guī)定》第1.0.1條明確了該規(guī)定是作為對建設部頒布的有關計算規(guī)則和規(guī)定的地方性補充，故建住房〔2002〕74號文具有優(yōu)先適用的效力。由于建住房〔200274號文第二條第（八）項的規(guī)定與《深圳市房屋建筑面積測繪技術規(guī)程》及《深圳市建筑設計經(jīng)濟指標計算規(guī)定》關于無柱外走廊的規(guī)定有所不同，而被上訴人逕行適用了后兩者規(guī)定作出被訴查丈報告，故其有責任舉證證明本案涉案商鋪外走廊不屬于建住房〔2002〕74號文第二條第（八）項所規(guī)定的“公共通道”情形。但被上訴人在一審法定期限內(nèi)僅提交了實地照片，并不能充分證明涉案商鋪外走廊不屬于“公共通道”。故被上訴人適用《深圳市房屋建筑面積測繪技術規(guī)程》及《深圳市建筑設計經(jīng)濟指標計算規(guī)定》的相關規(guī)定作出B版查丈報告的具體行政行為，證據(jù)不足，依法應予撤銷。

　　綜上，一審判決認定事實不清、適用法律錯誤，應予撤銷。上訴人請求撤銷被訴具體行政行為的主張，本院予以支持。為此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（三）項，第五十四條第（二）項第1目的規(guī)定，判決如下：

　　一、撤銷深圳市寶安區(qū)人民法院〔2004〕深寶法行初字第90號行政判決；

　　二、撤銷被上訴人將上訴人所購商鋪建筑面積確定為60.92平方米的《深圳市房屋建筑面積查丈報告》的具體行政行為；

　　三、被上訴人對萬家燈火商住小區(qū)1號樓重新作出房屋建筑面積查丈報告。

　　本案一、二審案件受理費合計人民幣200元，均由被上訴人深圳市規(guī)劃與國土資源局負擔。

　　本判決為終審判決。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理審判長邱仲明
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　審判員王雅媛
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　代理審判員王惠奕
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二〇〇五年十二月九日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記員陳亮

本文引用地址　http://www.szyezhu.cn/764a.html