李某訴祈福房地產開發(fā)（深圳）有限公司房屋使用面積、建筑面積糾紛案
——房屋面積是否縮水，誰說了算？

    【案情簡介】

　　原告（上訴人）：李某

　　被告（被上訴人）：祈福房地產開發(fā)（深圳）有限公司

　　1994年12月1日，原、被告簽訂一份《房地產買賣合同》，約定由原告向被告購買位于深圳市深南中路蔡屋圍的信興廣場第9層第3號房屋（下稱903房），建筑面積102.47平方米，實際使用面積77.48平方米，占地分攤面積24.99平方米。同時約定，交付使用的房屋實際建筑面積如少于合同規(guī)定的面積達2％以上的，原告有權要求被告以雙倍的購房價格補償損失。

　　1998年10月，原告領取深圳市規(guī)劃國土局（下稱國土局）頒發(fā)的《房地產證》，該證注明903房的建筑面積為102.47平方米，但未注明實際使用面積。

　　1999年初，原告單方委托深圳市計量檢測研究院（下稱計檢研究院）進行測量，測量結果為使用面積56.62平方米，比合同約定的面積少了20.86平方米。原告據此要求被告按合同賠償其損失，被告認為《房地產證》中房屋建筑面積與合同約定一致，未同意賠償。原告為此訴至法院，要求被告賠償人民幣1015728元。

　　【爭議焦點】

　　哪個測量結果具有法律效力？

　　原告認為：本案涉訟房產的《房地產證》核定的面積是建筑面積，使用面積應以原告委托單位測量的數據為準。

　　被告認為：《房地產證》是房地產行政主管部門頒發(fā)的有效證明，其所記載的各項數據最具權威性，具有法律效力。

　　【代理思路】

　　接受被告方的委托，代理律師從以下問題入手分析本案：

　　（一）關于《房地產證》的效力問題。

　　《房地產證》是作為房地產政府行政主管部門的市國土局向房地產所有人頒發(fā)的、證明房地產所有人擁有相關權利的證明，該證中記錄的包括房屋建筑面積在內的數據資料，是經市國土局檢測、審核確認的，具有法律效力。市國土局作為行政主管機關，測繪、登記其主管范圍內的房地產并向房地產所有人頒發(fā)《房地產證》是其正常的行政職能工作，其行政行為一經作出，即發(fā)生法律效力，非經法定程序不得任意改變或撤銷，對包括原、被告在內的行政相對人都具有拘束力和執(zhí)行力，其合法性受到法律保護，其行為結果當然應予以執(zhí)行并應受法庭采信。如果認為《房地產證》所載面積與實際不符，市國土局測量的實際面積有誤，應該另行提起行政訴訟。只有通過法定程序撤銷國土局頒發(fā)的《房地產證》，才能說明其違法或無效，而不能因為計檢研究院測量的面積與《房地產證》所載面積不一致，《房地產證》就失效。

　　（二）關于計檢研究院測量結果的效力問題。

　　1.計檢研究院不是法定的商品房面積測量的檢測機構。計檢研究院既不是深圳市的商品房銷售面積計量監(jiān)督管理部門，又未在其出具的檢測報告中附資質證明文件。根據1999年6月22日國家質量技術監(jiān)督局頒發(fā)的《商品房銷售面積計量監(jiān)督管理辦法》第3條“縣級以上地方質量技術監(jiān)督部門負責本行政區(qū)域內商品房銷售面積計量監(jiān)督管理工作”和第9條“從事商品房銷售面積計量和仲裁測量的機構應當取得計量認證合格證書”的規(guī)定，計檢研究院不具備商品房面積測量的資格。

　　2.計檢研究院的測量報告依據的是國家質量技術監(jiān)督局于1998年12月22日發(fā)布的JJF1058-98國家計量技術規(guī)范《商品房銷售面積測量與計算》，該規(guī)范已于2000年2月21日停止執(zhí)行。該規(guī)范由于欠缺科學性和可操作性，因而僅存在1年零2個月就失去了生命力。2000年8月1日，國家技術監(jiān)督局又發(fā)布了新的《房產測量規(guī)范》。新舊兩個規(guī)范有很大的不同，新規(guī)范對舊規(guī)范作了大量的修正。因此，計檢研究院當時依據舊的技術規(guī)范計算出來的結果，肯定不準確。

　　不具備商品房面積測量資格的計檢研究院，依據缺乏科學性的舊的技術規(guī)范得出的檢測報告，顯然不具有法律效力。原告的舉證存在重大的缺陷。

　�。ㄈ�）關于售房合同約定的面積計算方法是否科學的問題。

　　涉訟房產所在的地王大廈是美國建筑設計有限公司設計的，由香港利比建筑工料測量師負責計算。其建筑圖紙的使用面積的計算，依據的是香港測量師學會、英國皇家特許測量師學會（香港分會）及香港消費者委員會推介的通行于國際的使用面積計算方法，這種方法與1994年9月深圳市國土局發(fā)布的《深圳市房屋建筑面積計算細則》及1995年國家建設部頒布的《商品房銷售面積計算及公用面積分攤規(guī)則》是基本相同的。因此，被告的面積計算方法是符合我國法律、法規(guī)要求，并經國土部門測繪單位核實認定的，應受我國法律保護。

　　【審理及判決】

　　一審情況

　　在一審審理期間，被告為證實面積的準確性，向曾經負責測繪、核定涉訟房產的測繪單位——羅湖區(qū)國土分局申請對涉訟房產的面積進行復查。2000年11月1日，羅湖區(qū)國土分局復函被告：你公司向我局申請進行信興廣場附樓903室面積復查，經我局測繪中隊據建筑設計軟盤、竣工圖紙及實地測量計算，所得面積與售樓面積一致。被告將羅湖區(qū)國土分局這一復函作為證據，向法庭舉證。

　　經開庭審理，法庭認為：原、被告簽訂的《房地產買賣合同》系雙方當事人真實意思表示，符合法律規(guī)定，受法律保護。被告庭審期間向原告出示了信興廣場附樓第九層竣工圖紙及深圳市規(guī)劃國土局出具的證明。深圳市規(guī)劃國土局是深圳市負責房地產測繪工作的職能機構，其頒發(fā)了建筑面積與合同約定一致的《房地產證》，后根據被告的申請對信興廣場附樓903室套內面積進行復查，經該局測繪中隊據建筑設計軟盤、竣工圖紙及實地測量計算，證實該套房屋建筑面積與合同相符、未有減少。因此上述證據具證明力，本院予以認定。原告以其委托的測量單位所測結果為依據，認為其所購房屋建筑面積少于合同規(guī)定面積，要求被告按合同賠償的訴求理由及證據均不充分，本院不予支持。被告的答辯理由成立，本院予以采納。判決如下：

　　駁回原告要求被告雙倍賠償房屋面積差價款的訴訟請求。

　　二審情況

　　一審判決后，原告不服，向深圳市中級人民法院上訴，其上訴理由是：（1）一審判決事實不清，羅湖區(qū)國土分局出具的復函是失實的、無效的，測繪人員并沒有到903房進行實地測量，一審依據這一份材料所作判決是錯誤的；（2）一審程序違法，一審法官沒有對羅湖區(qū)國土分局的復函文件進行審查，違反《中華人民共和國民事訴訟法》的規(guī)定。

　　原告在向深圳中院上訴的同時，也向深圳市人民政府申請復議，以羅湖區(qū)國土分局在沒有進行實地測量的情況下，就出具復函的行為，請求撤銷其行政行為，深圳市人民政府復議辦于2001年1月16日，撤銷羅湖區(qū)國土分局的復函。

　　二審法院為慎重起見，委托深圳市地籍測繪大隊進行司法鑒定，經對903室實地測量，結論為：信興廣場商業(yè)中心附樓903室房產套內建筑面積為77.42平方米。原告對結論的“套內建筑面積”與《房地產買賣合同》中實際使用面積不符向測繪大隊提出復議，測繪大隊復函稱，1999年7月1日之前的“使用面積”和現在的“套內建筑面積”，其概念和內容及計算方法是一致的。

　　經二審審理，法院認為：一審法院認定上訴人與被上訴人簽訂的《房地產買賣合同》具有法律拘束力正確。二審期間，經司法鑒定，上訴人購買的信興廣場附樓903室使用面積為77.42平方米；按深房地字第2000017694號《房地產證》建筑面積為102.47平方米，因此被上訴人交付的房產，其建筑面積符合合同約定，其使用面積，比合同約定的77.48平方米少了0.06平方米，使用面積誤差比為0.07%。上訴人認為使用面積為56.62平方米，并以深圳市計量質量檢測研究院的測量報告作為證明依據，本院認為，作為確認房產面積的依據，依法應由深圳市地籍測繪大隊的測量結果為法律依據，深圳市計量質量檢測研究院的測量結果不具有法律效力，本院不予采納。因此，本院對信興廣場附樓903室的使用面積，確認為77.42平方米，使用面積誤差比為0.07%，不構成根本違約。因上訴人購買時是以建筑面積來計算單價的，由于建筑面積和合同約定的面積相符，上訴人認為其所購房屋建筑面積少于合同規(guī)定的面積，要求被上訴人按合同賠償的訴請，缺乏事實依據，予以駁回。判決如下：

　　駁回上訴，維持原判。

　　【律師提示】

　　由商品房房產面積“縮水”問題引起的紛爭，業(yè)主應選擇正確的途徑去解決。在不同的情形下，有不同的途徑：

　　1.如果業(yè)主還未領取《房地產證》，發(fā)現面積有問題，可直接找開發(fā)商解決，或直接向人民法院起訴。

　　2.如果業(yè)主已領取《房地產證》，第一步首先要對《房地產證》中面積數據進行重新核定，有兩種途徑：一是申請國土部門進行復核；二是向具有計量資格的單位申請對房產面積另行測量（這種測量結果不一定得到國土部門的采納，但可以作為提起行政訴訟的依據）。如果通過這兩種途徑取得房屋面積的數據與《房地產證》中記載不符，第二步則是向市國土部門申請重新核發(fā)《房地產證》。如國土部門無正當理由不重新核發(fā)《房地產證》，可通過行政訴訟解決。只有在確認《房地產證》中記載的面積錯誤的情況下，才可以向開發(fā)商索賠。

　　另外，業(yè)主在購房時，應弄清楚以下五個面積概念：

　　建筑面積——即建筑物外墻外圍成空間的水平面積。高層住宅的建筑面積，則是各層建筑面積之和。建筑面積包含了房屋居住的可用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其他公攤面積等。

　　使用面積——即套內建筑面積，指住宅各層平面中直接供住戶生活使用的凈面積之和。計算住宅使用面積，可以比較直觀地反映住宅的使用狀況。計算使用面積時有一些特殊規(guī)定：躍層式住宅中的戶內樓梯按自然層數的面積總和計入使用面積；內墻面裝修厚度也計入使用面積。

　　公用面積——即住宅內為住戶出入方便、正常交往、保障生活所設置的公用走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品時計算的建筑面積存在公用面積的分攤問題。

　　實用面積——即“建筑面積”扣除公共分攤面積后的余額。

　　套內面積——俗稱“地磚面積”，它是在實用面積的基礎上扣除了柱體、墻體等占用空間的建筑物后的空間的概念。

　　了解這些面積概念后再簽訂合同，可減少不必要的糾紛。

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