《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》第四條第三款規(guī)定：法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。針對此項規(guī)定，以下問題是我們應當注意和研究的。

一、法定優(yōu)先受償權利的含義

法定優(yōu)先受償權利是指依據(jù)法律規(guī)定，某債權人相對于其他債權人對特定的財物享有優(yōu)先獲得受償?shù)臋嗬�。涉及抵押、質(zhì)押、留置等擔保行為時，抵押權人、質(zhì)權人、留置權人均享有法定優(yōu)先受償權。一般情況下，金融機構作為房地產(chǎn)抵押權人，已經(jīng)享有法定優(yōu)先受償權利，但是這種權利受到一些限制，就其范圍來說僅限于抵押物，就其優(yōu)先的層次來說也僅僅相對于其他普通債權人。尚有一些物權和債權優(yōu)先于抵押權人所享有的優(yōu)先受償權利，這就是我們要研究的對房地產(chǎn)抵押價值有不利影響的法定優(yōu)先受償權利。

二、優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權的法定優(yōu)先受償權利

法定優(yōu)先受償權利除了《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》明確的發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額之外，還包括以下一些方面。

1．《擔保法》第四十七條規(guī)定，處分抵押房地產(chǎn)所得金額，依下列順序分配：(1)支付處分抵押房地產(chǎn)的費用；(2)扣除抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款；(3)償還抵押權人債權本息及支付違約金……抵押房地產(chǎn)處分時發(fā)生的拍賣費、評估費、欠繳的稅費及轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的稅費顯然屬于法定優(yōu)先受償權利。至于處分抵押房地產(chǎn)的費用包不包括訴訟費用、委托房屋中介變賣時應支付的代理費等，有關規(guī)定不甚明確，但我們認為應當包括。因為法院一般直接從抵押房地產(chǎn)拍賣價款中扣繳訴訟費，而無須敗訴方(抵押人)另行支付訴訟費(敗訴方實際也不會另行支付訴訟費)，金融機構實際收回的價款顯然已經(jīng)減少了一部分；中介代理費與拍賣費具有相同的性質(zhì)，且一般不會同時發(fā)生，理應認定為處分抵押房地產(chǎn)的費用。

2．如果抵押人破產(chǎn)，法定優(yōu)先受償權利就更多了，根據(jù)《企業(yè)破產(chǎn)法》第三十四條規(guī)定：下列破產(chǎn)費用，應當從破產(chǎn)財產(chǎn)中優(yōu)先撥付：(1)破產(chǎn)財產(chǎn)的管理、變賣和分配所需要的費用，包括聘任工作人員的費用；(2)破產(chǎn)案件的訴訟費用；(3)為債權人的共同利益而在破產(chǎn)程序中支付的其他費用。第三十七條規(guī)定：破產(chǎn)財產(chǎn)優(yōu)先撥付破產(chǎn)費用后，按照下列順序清償：(1)破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用；(2)破產(chǎn)企業(yè)所欠稅款；(3)破產(chǎn)債權。金融機構貸款屬于破產(chǎn)債權，當金融機構擁有抵押權的抵押物已被變賣并用于支付破產(chǎn)費用或破產(chǎn)企業(yè)所欠職工工資和勞動保險費用、所欠稅款時，金融機構即喪失了對于抵押物的法定優(yōu)先受償權利，只能和其他普通債權人一起參與破產(chǎn)企業(yè)剩余資產(chǎn)的分配。

3．尚有一些非法定優(yōu)先受償權利也應當引起注意。如抵押人在抵押前將房地產(chǎn)長期出租，并一次性收取租金的，抵押權人即使實現(xiàn)抵押權，也不能獲得租期有效期內(nèi)的收益，對房地產(chǎn)抵押價值會產(chǎn)生不利的影響。又如抵押房地產(chǎn)在實現(xiàn)抵押權時一般都經(jīng)過一個交涉、查封和訴訟的過程，有的甚至長達數(shù)年，這其中往往發(fā)生欠交水電費、物業(yè)管理費等情況，這些費用雖然不是法定優(yōu)先受償權利，但也會對房地產(chǎn)抵押價值產(chǎn)生不利的影響。

三、針對法定優(yōu)先受償權利，估價師應當怎么做

雖然優(yōu)先于房地產(chǎn)抵押權的法定優(yōu)先受償權利有上述種種，但是房地產(chǎn)抵押估價中并不需要全部涉及。

首先，涉及企業(yè)破產(chǎn)的法定優(yōu)先受償權利無須考慮，因為如果已經(jīng)預見到在房地產(chǎn)抵押貸款存續(xù)期間貸款企業(yè)可能破產(chǎn)，金融機構也不可能向其發(fā)放貸款；同時企業(yè)破產(chǎn)是企業(yè)整體經(jīng)營狀況不良的結果，而考察企業(yè)整體經(jīng)營狀況是金融機構的責任，并非房地產(chǎn)估價師的責任。

其次，一般只有土地和在建工程抵押才有發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款的可能存在。已建成房地產(chǎn)在普通購房者辦理了房地產(chǎn)證后，即不受開發(fā)商所欠債務的追索。

房地產(chǎn)估價師要做的是：

1．認真審查委托人提供的情況和資料，并進行必要的核實，特別是土地使用權出讓合同和房地產(chǎn)證要爭取核對原件。要結合土地使用權出讓合同或房地產(chǎn)證上的記載，或者他項權利證書上的記載(各地規(guī)定不一)，對抵押房地產(chǎn)是否已經(jīng)進行了抵押和抵押金額作出披露，進而確定房地產(chǎn)估價對象的抵押價值。

2．對土地和在建工程抵押估價，應要求委托方提供發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款情況，并在估價報告中加以披露，進而確定房地產(chǎn)估價對象的抵押價值。

3．各類房地產(chǎn)抵押估價都應當根據(jù)《擔保法》第四十七條規(guī)定，扣除預計應支付的處分抵押房地產(chǎn)的費用和抵押房地產(chǎn)應繳納的稅款后確定房地產(chǎn)的抵押價值。在深圳房地產(chǎn)抵押估價現(xiàn)實中，只有農(nóng)業(yè)銀行要求額外扣除抵押房地產(chǎn)拍賣費用，其它銀行僅要求扣除預計抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時發(fā)生的稅費。

4．房地產(chǎn)抵押估價報告要對估價對象涉及的法定優(yōu)先受償權利狀況收集情況加以披露，對委托方是否提供有關情況和估價師是否收集到有關情況作出聲明，并對所確定的估價對象抵押價值加以限制和說明。

房地產(chǎn)抵押估價是房地產(chǎn)估價機構主要的業(yè)務內(nèi)容。《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》對房地產(chǎn)抵押價值作出了明確的定義。雖然我們認為房地產(chǎn)抵押價值實際上應當是房地產(chǎn)在貸款到期時受短期強制處分等因素限制狀態(tài)下的價值，或者說是房地產(chǎn)作為抵押物在抵押市場上被債權人共同認可的價值，說的更直白一點，就是銀行打折后實際發(fā)放貸款的數(shù)額。但是考慮到金融機構的實際需求，同時為降低風險，我們只需按照《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》對估價對象涉及的法定優(yōu)先受償權利狀況做收集、披露工作，并對所確定的估價對象抵押價值加以限制和說明就可以了。