房地產(chǎn)按用途分類，分為住宅、辦公、商業(yè)、工業(yè)及其它用途，房地產(chǎn)評(píng)估中，商業(yè)用房的價(jià)值評(píng)估難度較大，這有多方面原因，比如：
　　1、商業(yè)用房與住宅、辦公類相比，成交的案例較少，搜集資料的渠道不暢通，可搜集的成交價(jià)格、租金方面的價(jià)格資料有限。
　　2、商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)受多方面的影響，價(jià)格波動(dòng)較大，敏感性強(qiáng)，如國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域的規(guī)劃調(diào)整、商業(yè)的繁華度、經(jīng)營(yíng)者決策等諸多因素都會(huì)對(duì)其價(jià)值造成較大影響。
　　3、商業(yè)用房的個(gè)體特征較強(qiáng)，比如一條街的商鋪，由于商業(yè)繁華度的不同、商鋪開(kāi)間的大小不同，會(huì)使兩商鋪的價(jià)格差異巨大。
　　一、評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)商鋪資料信息數(shù)據(jù)庫(kù)的建立
　　1、多渠道搜集商鋪成交資料及市場(chǎng)信息，如通過(guò)中介公司了解商鋪為出售、租賃信息資料；通過(guò)拍賣行了解商鋪拍賣成交資料等，除此之外，還可以通過(guò)報(bào)紙、專業(yè)雜志、網(wǎng)上查詢等多種途徑搜集商輔相關(guān)資料。
　　2、掌握政策法規(guī)，并注重搜集城市發(fā)展方向的相關(guān)信息。如政府頒布的城市規(guī)劃發(fā)展方向，如交通、基礎(chǔ)設(shè)施、市政及公建配套，專業(yè)性市場(chǎng)等。這也需分門別類加以整理，方便查找。
　　二、認(rèn)真作好估價(jià)對(duì)象現(xiàn)場(chǎng)查勘及周邊市場(chǎng)調(diào)查工作
　　1、估價(jià)對(duì)象的基本情況：如位置、臨街狀況、四至情況、所在樓宇的建筑結(jié)構(gòu)、商鋪開(kāi)問(wèn)、進(jìn)深、寬深比、所在的樓層、朝向、層高(有些商鋪可以塔閣樓)、商鋪使用率、內(nèi)部格局(布局的合理性)、內(nèi)部設(shè)施完備度、裝修情況、目前的使用狀態(tài)(出租、自用還是閑置)。
　　2、估價(jià)對(duì)象的權(quán)利狀況及現(xiàn)時(shí)的租金水平：如商鋪?zhàn)C載用途、合法產(chǎn)權(quán)面積、土地使用權(quán)剩余使用年限、土地世紀(jì)論文網(wǎng)代發(fā)中心給您提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)使用權(quán)是出讓還是劃撥；估價(jià)對(duì)象如果為出租，是簽訂中長(zhǎng)期還是短期租約，租賃起止日，租金水平，押金的收取辦法。在調(diào)查租金時(shí)；有些業(yè)主在購(gòu)買商鋪后，又由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一的返租幾年，協(xié)議租金不能代表客觀市場(chǎng)租金，要注意此類情況。
　　3、重視對(duì)周邊的區(qū)位情況調(diào)查，如商業(yè)繁華度、商業(yè)集聚度、人流量、經(jīng)營(yíng)特色、市場(chǎng)的消費(fèi)群體、交通情況(如路面的寬度、公交線路、地鐵站、有無(wú)交通管制如單行線等)、市政及基礎(chǔ)設(shè)施、公建配套條件等；周邊市場(chǎng)商鋪類用房的租、售面積及價(jià)格水平等。并在此基礎(chǔ)上認(rèn)真填寫(xiě)現(xiàn)場(chǎng)查勘記錄表；對(duì)估價(jià)對(duì)象拍照留證。
　　三、遵循房地產(chǎn)評(píng)估的基本原則
　　房地產(chǎn)估價(jià)應(yīng)遵循合法原則、最高最佳使用原則、替代原則及估價(jià)時(shí)點(diǎn)原則，在此結(jié)合實(shí)例談一談合法原則、最高最佳使用原則。
　　l、合法性原則，比如有的商鋪?zhàn)C載用途為住宅或辦公，但由于位于老城區(qū)的商業(yè)區(qū)，其租金的水平很高，這里需指出的是，應(yīng)遵循合法性原則，當(dāng)然也應(yīng)適當(dāng)考慮現(xiàn)時(shí)的用途對(duì)其價(jià)值有正面的影響。如果委托方要求按商鋪評(píng)估，在按商鋪評(píng)估的前提下，要假設(shè)能通過(guò)補(bǔ)繳相應(yīng)的地價(jià)及稅費(fèi)，順利轉(zhuǎn)換用途，在報(bào)告中加以披露，評(píng)估結(jié)果應(yīng)充分考慮補(bǔ)繳的相關(guān)費(fèi)用，并做相應(yīng)的扣除。
　　2、最高最佳使用原則不能脫離房地產(chǎn)的實(shí)際狀況。假如為劃撥用地，在剩余年限的選用時(shí)，通常取40年，但要注意建筑物的耐用年限，如估價(jià)對(duì)象為磚木結(jié)構(gòu)，土地使用權(quán)為劃撥，已使用60年，在剩余收益年限時(shí)要考慮建筑物不可能再使用40年(或者在年維修費(fèi)用中考慮的比例大一些)；另外在測(cè)算出市場(chǎng)價(jià)值的基礎(chǔ)上應(yīng)扣除劃撥土地應(yīng)補(bǔ)繳的地價(jià)款。
　　四、對(duì)商鋪的評(píng)估一般用市場(chǎng)比較法和收益法兩種方法，這里分別介紹
　　(一)在應(yīng)用市場(chǎng)比較法中應(yīng)注意的問(wèn)題。
　　1、對(duì)可比案例的選取。應(yīng)選用同一樓層、同一區(qū)域、近期成交的商鋪。在交易價(jià)格的選用時(shí)、注意是大面積還是小面積成交的單價(jià)，有無(wú)返租現(xiàn)象。在交易情況修正時(shí)，注意是拍賣成交還是正常交易價(jià)格。在交易時(shí)間的修正時(shí)，對(duì)價(jià)格指數(shù)的修正，應(yīng)在平時(shí)多注意搜集政府公布的宏觀數(shù)據(jù)。
　　 2、在區(qū)域因素及個(gè)別因素修正中，可以考慮以下可比指標(biāo)：區(qū)域因素可比指標(biāo)：如地理位置、商業(yè)繁華度、交通便捷度、人口密度及消費(fèi)習(xí)慣、基礎(chǔ)設(shè)施及公建配套、區(qū)域規(guī)劃前景、經(jīng)營(yíng)品種的專業(yè)化程度等。個(gè)別因素可比指標(biāo)：所在樓層、臨街狀況、臨街寬度及寬深比、層高、平面布置、裝修情況、內(nèi)外部的設(shè)施設(shè)備、成交面積、內(nèi)部使用率、剩余可使用年限、物業(yè)管理狀況、樓宇知名度等。
　　3、如果該區(qū)域可搜集的商鋪成交價(jià)格為深度比較淺、面積比較小、單價(jià)比較高的小鋪，但估價(jià)對(duì)象為一深度很大，面積又非常大的商鋪，在評(píng)估時(shí)，不能盲目進(jìn)行比較，應(yīng)參照路線價(jià)評(píng)估的技術(shù)思路，按照離馬路面越深，價(jià)值呈遞減的規(guī)律，可以考慮先在估價(jià)對(duì)象中“割”一間臨街的與可比案例有可比性的“小鋪”，計(jì)算出比準(zhǔn)結(jié)果后，以此為比準(zhǔn)價(jià)格，綜合考慮其它部位建筑面積、進(jìn)深等因素，測(cè)算估價(jià)對(duì)象其它部位的市場(chǎng)價(jià)格，最后再相加計(jì)算估價(jià)對(duì)象總的市場(chǎng)價(jià)值。
　　(二)運(yùn)用收益法應(yīng)注意的幾方面問(wèn)題
　　出租類商鋪收益和經(jīng)營(yíng)類商鋪收益，扣除時(shí)的計(jì)算口徑有較大差異，這里以出租的商鋪?zhàn)饨馂槔��?
　　1、首先談一下客觀收益的問(wèn)題，如一高層的樓宇，六層商鋪；七層以上為辦公樓，現(xiàn)因抵押貸款的需要，需對(duì)第四層的商銷單獨(dú)進(jìn)行評(píng)估。估價(jià)師經(jīng)過(guò)調(diào)查，發(fā)現(xiàn)該層經(jīng)營(yíng)高檔名牌女裝，商鋪出租率為98％，每月平均租金為350元／平方米，比一樓的租金高。如用此價(jià)格來(lái)測(cè)算；會(huì)發(fā)現(xiàn)收益價(jià)格非常高，但這一思路是錯(cuò)誤的；這因?yàn)樯虉?chǎng)是六層整體經(jīng)營(yíng)，首、二層的房地產(chǎn)價(jià)值已部分轉(zhuǎn)移至第四層。這很大程度上依賴經(jīng)營(yíng)者的主觀定位。只有認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，才不會(huì)被表面現(xiàn)象所迷惑。正確的做法是用該區(qū)域具有可比性物業(yè)的四樓客觀租金。
　　2、其次在計(jì)算有效收人時(shí)要考慮押金的收人，在計(jì)算扣除項(xiàng)目時(shí)要考慮管理費(fèi)是否包含在租金收人中、空置率、租金回收的壞帳比例、裝修階段的免租期等。
　　3、在土地使用權(quán)剩余年限的選取時(shí)，如果為劃撥用地，一般按最高剩余使用年限，但要注意載體房屋可使用的剩余年限。
　　4、在公式模型的選取時(shí)，注意如果有中長(zhǎng)期租約，且該租約是合法的；這一時(shí)間段內(nèi)應(yīng)選用實(shí)際租金，剩余年限選用客觀市場(chǎng)租金。
　　五、最終結(jié)果的計(jì)算及調(diào)整事項(xiàng)
　　這里牽涉到兩種方法的權(quán)重取舍問(wèn)題，對(duì)新出售的商鋪來(lái)說(shuō)，用收益法計(jì)算出的價(jià)格往往遠(yuǎn)低于市場(chǎng)比較法的結(jié)果。估價(jià)師應(yīng)將多方面的情況綜合考慮，擬定最終評(píng)估結(jié)果。對(duì)最后的結(jié)果如何取舍要寫(xiě)明綜合分析過(guò)程，房地產(chǎn)估價(jià)不是簡(jiǎn)單的數(shù)學(xué)計(jì)算。如評(píng)估目的為拍賣等處置用途，要綜合考慮面積大小、總的價(jià)值額度、整體處還是分割處置、變現(xiàn)的難易程度，綜合確定拍賣底價(jià)。
　　總之，做好商業(yè)用房的評(píng)估不容易，從商業(yè)類房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)、成交資料的收集、具有可比性案例的選取、可比指標(biāo)的確定、凈收益、還原利率的確定、最終市場(chǎng)價(jià)值的擬定等，目前還不夠成熟。希望通過(guò)大家的共同努力，把商鋪類房地產(chǎn)評(píng)估工作做的更好。