耦合收益與房地產征收估價

一、耦合收益的提出 根據(jù) 《房地產估價規(guī)范》 ( GB/T50291-1999)的定義，成本法是指求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。其價格構成包括土地取得費用、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤。簡而言之，是平均投資成本加平均利潤。成本法的基本公式為： 新建房地產價格=土地取得成本+土地開發(fā)成本+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤 舊房地產價格=土地的重新取得價格或重新開發(fā)成本+建筑物的重置價格-建筑物的折舊 在實際估價過程中，對同一宗房地產分別采用市場法和成本法進行估價，計算結果往往存在較大的差異。這是由二種價格形成的要素不同、機制不同等所引起的，市場比較法是從房地產交易的市場角度進行價值估算，成本法是從房地產開發(fā)建設的角度進行價值估算。如果成本法計算的價格高于市場法計算的價格，說明市場不認可這種平均投資成本加平均利潤的方式；如果成本法計算的價格低于市場法計算的價格，說明市場不僅認可這種平均投資成本加平均利潤的方式，而且還獲得了超額利潤。 針對這種超額利潤，學者孫琳提出了：“綜合平衡法”計算房地產價值。“綜合平衡法”是基于房地耦合收益的基礎上提出的，即房與地分別估價后根據(jù)實際情況科學設定耦合收益系數(shù)，綜合平衡得出的結果，其公式為： 房地產總價=房屋現(xiàn)值+土地使用權價格+房地耦合收益價格 =（房屋現(xiàn)值單價×建筑面積+土地使用權單價土地使用權面積）×(1+房地耦合收益率) 其中，耦合收益率采用多因素綜合評價方法。假設房地耦合收益率與建筑容積率、區(qū)域條件、結構、層次、布局、朝向等6個因素關聯(lián)。

二、耦合收益的內涵 耦合是一個相對于兩個或兩個以上主體之間物理關系衍生而來的概念。 房地產系統(tǒng)是一個由構成房地產價值的多種要素相互聯(lián)系、彼此依存、相互制約形成的整體。構成房地產系統(tǒng)的要素可分為房地產自身因素和房地產外部因素二大類，房地產自身因素又可細分為區(qū)位因素、實物因素和權益因素。區(qū)位因素是一個綜合因素，可分為位置（方位、距離、朝向、樓層）、交通、周圍環(huán)境和景觀（大氣、水文、聲覺、視覺、衛(wèi)生、人文環(huán)境）和外部配套設施。實物因素可分為土地實物因素（面積、形狀、地形、地勢、土壤、地基、土地條件）、建筑物實物因素（面積、外觀、結構、設施設備、裝修、層高、布局、防水、保暖、采光、日照、維修養(yǎng)護情況）。權益因素是指房地產利用所受限制的種類和程度，主要包括三個方面的內容：房地產權利的設立和行使的限制、房地產使用管制、房地產相鄰關系的限制。而房地產外部因素可分為人口因素、制度政策因素、經濟因素、社會因素、國際因素、心理因素和其他因素等，主要包括：人口數(shù)量、人口結構、人口素質、房地產制度政策、稅收制度政策、金融制度政策、相關規(guī)劃和計劃、經濟發(fā)展、居民收入、利率、匯率、物價、政治安定狀況、社會治安狀況、城市化和房地產投機、世界經濟狀況、國際競爭狀況、政治對立狀況、軍事沖突狀況、個人趣味、時尚風氣、風水、吉祥號碼等。 在上述影響房地產價值的因素中，一些因素能夠采用傳統(tǒng)的成本法進行量化計算，如面積、結構、層高、利率水平、經濟狀況、物價、房地產權利的設立和行使的限制等；一些因素則很難合理的進行具體計算量化，如人文環(huán)境、建筑布局、時尚風氣、風水、物業(yè)管理、開發(fā)商、建筑公司、監(jiān)理公司、人口素質、容積率、房地產投機等。傳統(tǒng)成本法與市場法的價格構成因素不同，導致二者的計算結果不同；同時，成本法是對建筑物和土地分別估價后進行加和，而市場法是對建筑物和土地構成的整體進行估價，構成整體的各個要素的加和與整體價值不一定完全相同，就會產生l +1≥2或1+1≤2的情況，這種差異即房地耦合收益。 從房地產估價的最高最佳原則來說，重置成本是平均建造成本（含平均利潤），不能完全反映最高最佳功能狀態(tài)下的使用價值，也不能完全反映造價相近但使用功能不同的差異。一般來說，對大部分功能性貶值和經濟性貶值，進行合理的量化計算是一件困難的事，對房地耦合后的增值則未進行考慮。當土地加建筑物的價格大于市場法計算的價格，耦合收益為負；當土地加建筑物的價格小于市場法計算的價格，耦合收益為正。 對于可采用成本法和市場比較法兩種方進行估價的房地產項目，通過計算房地耦收益，可以幫助我們深刻理解房地產價值的構成內涵。耦合收益為正，則表明房地產總價中有品牌等無形資產、房與地的均衡和適合或泡沫，或者幾種兼而有之；耦合收益為負，則提示我們需要考慮房地產投資價值及未來發(fā)展趨勢。對于無條件采用市場比較法，只能采用成本法估價的房地產，房地耦收益的具體計算則較為困難，但無論耦合收益能否準確合理的進行計算，耦合收益都是客觀存在的，應當從多方面、多視角充分考慮房與地的耦合。

三、耦合收益在征收估價中的應用 在城市房地產征收估價中，委估對象往往是一些處于城市中心繁華地段的破舊房屋，這些房屋的特點一般是土地區(qū)位較好、樓面地價較高、地上建筑物陳舊、功能落后、容積率較低等�！秶�有土地上房屋征收評估辦法》第十三條規(guī)定，注冊房地產估價師應當根據(jù)評估對象和當?shù)胤康禺a市場狀況，對市場法、收益法、成本法、假設開發(fā)法等評估方法進行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對被征收房屋價值進行評估。被征收房屋的類似房地產有交易的，應當選用市場法評估；被征收房屋或者其類似房地產有經濟收益的，應當選用收益法評估；被征收房屋是在建工程的，應當選用假設開發(fā)法評估。 對這種舊房地產進行估價，市場交易案例往往較少，尤其是因容積率較低，即使有成交案例，也只是地上建筑物與所占用土地的價值，不包括未利用土地的價值，因此很難采用市場比較法。在實踐中，往往采用成本法進行房地分估。土地一般采用市場比較法、基準地價系數(shù)修正法、假設開發(fā)法等方法進行估價，建筑物一般采用成本法減去折舊的方法進行計算。 例如：某被征收房屋，位于某特大城市，建筑物為磚木結構，總層數(shù)為二層，建筑物面積為100平方米，土地面積為67平方米，實際容積率為1.5，當?shù)仄骄�容積率為2.5，要求評估其價值。 某估價機構接受委托后，采用基準地價系數(shù)修正法評估的樓面地價(容積率為1.5)為18860元/平方米，采用假設開發(fā)法計算樓面地價為19130元／平方米，取二種方法的平均值18995元／平方米作為評估價值，建筑物采用成本法估價，為500元／平方米。 房地樓面單價=樓面地價+建筑物價值 =18995 + 500 =19495元／平方米 委估對象補償價格=房地樓面單價×建筑面積 =19495×100 =1,949,500元 上述對土地價格的評估，采用的容積率是實際容積率1.5。由于實際容積率較低，這種低容積率下的土地與建筑物的耦合，降低了土地能夠合理合法實現(xiàn)的使用價值（當?shù)仄骄�容積率為2.5）。如果在房屋被征收評估前，該地上建筑物倒塌或被他人拆除，則委估對象變?yōu)橐粔K面積為67平方米的空地。同理，采用基準地價系數(shù)修正法評估的樓面地價(容積率為2.5)為17962元／平方米，采用假設開發(fā)法評估的樓面地價為19130元／平方米。取二種方法的平均值18546元／平方米作為評估價值，空地的容積率按照當?shù)仄骄�容積率2.5計算，則補償價格為： 委估對象補償價格=樓面地價×容積率×土地面積 =18546×2.5×67 =3,106,455元 同一塊地，地上有陳舊建筑物的房地總價約為195萬元，地上無建筑物約為311萬元，二者相差約116萬元，空地價格比房地總價高出59%。當然，地上建筑物使土地使用權價值貶值，應當計算拆除費用對土地價值的影響，但拆除100平方米磚木結構的二層房屋，相對地價而言，其拆除費用是微不足道的。很明顯，選擇空地補償則更有利于被征收人，被征收人完全可以自行將地上建筑物拆除后要求補償空地價格。 這是典型的在房地產總價估算中，地上建筑物與土地使用權的耦合形成負耦合收益，造成1+12不良后果的情況。如何合理的對這種實際容積率較小的舊房地產進行估價，平衡相關部門及利益相關人和被征收人之間的利益，保護各方的利益不受損失，是房屋征收與補償活動能否順利進行的前提條件。 一些城市對舊房地產征收采用“拆一還一”的方式進行補償，即按照被征收房屋的建筑面積，用新建房屋進行補償。這種補償方式從表面看十分有利于被征收人，但對那些容積率極低的舊房地產項目（如平房），尤其是位置較好、樓面地價較高的被征收房屋，地上建筑物較少，空地較大，這種房與地的不適當耦合極大的降低了土地的使用價值。按照舊房屋面積補償?shù)男陆ǚ课輧r值往往遠低于被征收土地的空地價值，是極不合理的。 《國有土地上房屋征收與補償條例》第二條規(guī)定：為了公共利益的需要，征收國有土地上單位、個人的房屋，應當對被征收房所有權人（以下稱被征收人）給予公平補償。公平補償意味著征收補償要與被征收財產的價值相當。 《國有土地上房屋征收評估辦法》第十四條規(guī)定：被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。其中強調了要考慮占地面積對被征收房屋價值的影響。按實際容積率評估土地價值，盡管可采用容積率修正系數(shù)修正地價，但這種修正往往不能充分考慮占地面積對被征收房屋價值的影響。例如委估對象為住宅，建筑面積為100平方米，土地面積為300平方米，實際容積率為0.3，計算土地價值無論如何也不能采用樓面地價乘以實際建筑物面積的方法進行。 在上述案例中，對被征收人來說，房地總價相當于被征收人按照規(guī)劃容積率的條件買了一塊空地，建造了實際容積率較低的房屋，盡管這種建造未達到最高最佳使用土地原則，降低了土地使用權的應有的價值，但被征收人依然有權利對這塊空地進行建設使其達到最高最佳用途，所以，在房地分估時，土地使用權價值應是土地權益價值而不實際使用價值，應按照規(guī)劃或當?shù)仄骄�容積率計算，而不應按照較小的實際容積率計算，而建筑物則只能按照實際情況進行計算。被征收人應當?shù)玫降淖畹脱a償款的計算公式為： 舊房地總價=規(guī)劃容積率條件下的土地價值+實際建筑物現(xiàn)值 對征收部門來說，在向被征收人支付補償款后要進行開發(fā)建設，對完工后的房地產價值可以進行合理的預測，采用假設開發(fā)法可以合理的計算出支付補償款的最高限額，即最高投資價值。 當投資價值=舊房地產總價時（最低補償款），相關開發(fā)單位通過開發(fā)該宗舊房地產能夠獲得平均利潤；當投資價值舊房地產總價時（最低補償款），相關開發(fā)單位通過開發(fā)該宗舊房地產能夠獲得平均利潤和房地耦合收益，這種耦合收益部分來自于新開發(fā)的房地產，如較好的布局、開發(fā)商的知名度、施工單位的聲譽、較好的物業(yè)管理等，部分來自于舊房地產，如當?shù)靥厥獾娜宋沫h(huán)境等，應根據(jù)實際情況合理的分割這些耦合收益；當投資價值舊房地產總價時（最低補償款），相關開發(fā)單位在按照最低補償款支付補償款后將處于虧損狀態(tài)，如果按照投資價值進行補償，則損害了被征收人的利益。在這種情況下，應充分做好社會風險評估工作。 《國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條規(guī)定：市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當按照有關規(guī)定進行社會穩(wěn)定風險評估。當征收補償價格低于最低補償款時，很難獲得被征收人的支持，大部分征收矛盾都是由于被征收人不滿意征收補償價格所引起的，因此，在這種情況下應慎重考慮是否進行征收工作，如果要進行征收，則應就可能的補償方案征求被征收人的意見，在征得大多數(shù)被征收人同意后方可決定。