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建立房地產(chǎn)估價行業(yè)的“微笑曲線”產(chǎn)業(yè)鏈

我國房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格制度自1993年建立至今已滿20周年，看似不經(jīng)意20年里，房地產(chǎn)估價機構(gòu)經(jīng)歷了隸屬、脫鉤、彷徨并最終獨立于房地產(chǎn)市場，房地估價行業(yè)逐步邁入了機遇與挑戰(zhàn)并存的穩(wěn)健發(fā)展階段。當(dāng)年，曾經(jīng)具有公共服務(wù)職能的房地產(chǎn)估價所，憑籍驕人的資源背景和“唯我獨尊”的心理優(yōu)勢，毅然融入了市場經(jīng)濟發(fā)展的浪潮中，并一度守著地區(qū)間“井水不犯河水”的固有勢力范圍，享用著“最好的競爭是沒有競爭”的饕餮盛宴，警惕并快樂地度過了一段讓今天的估價師非常欣羨的時光。時過境遷，隨著我國房地產(chǎn)經(jīng)濟的跨越式發(fā)展和《行政許可法》的頒布實施，一夜之間，在原本“專屬”的“固有領(lǐng)地”內(nèi)涌現(xiàn)了諸多估價機構(gòu)新面孔：蛋糕即將被瓜分！面對競爭，未雨綢繆者，泰然處之；夢醒錯愕者，倉促應(yīng)對。隨著房地產(chǎn)估價隊伍的壯大，屬地界限被打破，但畢竟業(yè)務(wù)單一、市場有限，各地一度出現(xiàn)了以搶占市場為首要目標(biāo)、壓低收費為主要手段、產(chǎn)品同質(zhì)化競爭為時代烙印的局面。隨后，在經(jīng)歷了市場競爭加劇、行業(yè)管理提升、技術(shù)創(chuàng)新提速、資源整合加快的礪練之后，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)進入了一個制度環(huán)境完善、服務(wù)領(lǐng)域多元化、行業(yè)前景廣闊的穩(wěn)健發(fā)展階段，以技術(shù)創(chuàng)新和市場拓展為主導(dǎo)、以傳統(tǒng)估價技術(shù)和業(yè)務(wù)為依托的“微笑曲線”產(chǎn)業(yè)鏈雛形漸現(xiàn)。一、 “微笑曲線”的涵義及延展微笑曲線概念源于臺灣宏基集團總裁施榮先生提出的微笑曲線理論：現(xiàn)代PC產(chǎn)業(yè)鏈中，利潤空間更多體現(xiàn)在兩端——設(shè)計和銷售，而處于中間環(huán)節(jié)的制造附加值較低。即價值最豐厚的區(qū)域集中在產(chǎn)業(yè)價值鏈兩端——研發(fā)和市場。這一類似微笑嘴型的曲線被稱為“微笑曲線”，見圖1。

隨著微笑曲線概念不斷外延，目前已被包括PC產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的多個行業(yè)使用。但值得注意的是：對于一個新興行業(yè)，當(dāng)其成熟度較低、增長性較高時，企業(yè)和行業(yè)的重點放在生產(chǎn)上，微笑曲線難以體現(xiàn)。如房地產(chǎn)估價行業(yè)初期階段，估價機構(gòu)少、業(yè)務(wù)穩(wěn)定，常規(guī)評估技術(shù)和傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)已是獲利頗豐，自然缺少新技術(shù)研發(fā)、新市場開拓的內(nèi)在動力。隨著大量企業(yè)進入，行業(yè)成熟度增大、增長性放緩，行業(yè)生存要求必須在技術(shù)上加以突破，并且必須滿足客戶的個性化、差異化需求。但新產(chǎn)品的設(shè)計研發(fā)及市場營銷難度增大、投入成本高，同時利潤空間增大（與高風(fēng)險并存），不是所有估價機構(gòu)都能承受的。此時，一個由相互分工協(xié)作的上中下游企業(yè)組成的微笑曲線產(chǎn)業(yè)鏈得以形成。二、現(xiàn)階段國內(nèi)房地產(chǎn)估價的行業(yè)特性行業(yè)特性是某一行業(yè)在某一時期的基本屬性，它綜合反映了該行業(yè)的基本狀況和發(fā)展趨勢。房地產(chǎn)估價行業(yè)是基于專業(yè)估價技術(shù)的服務(wù)行業(yè)，其產(chǎn)品具有專業(yè)化、差異化、特色化的特性。隨著我國經(jīng)濟下行壓力增大、樓市調(diào)控政策的持續(xù)，房地產(chǎn)估價行業(yè)表現(xiàn)出以下階段性特點。 1．市場需求與競爭特性 (1)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)萎縮三大傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，包括交易課稅評估、抵押價值評估和房屋征收評估等數(shù)量明顯下降，與當(dāng)前實行房地產(chǎn)交易最低計稅價格、房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)嚴(yán)厲及經(jīng)濟大環(huán)境等密切相關(guān)。 (2)新型需求增長體現(xiàn)在傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的延伸與新的經(jīng)濟領(lǐng)域需求，包括服務(wù)于金融機構(gòu)的貸后管理系統(tǒng)、房地產(chǎn)價格信息系統(tǒng)；服務(wù)于稅務(wù)部門的房地產(chǎn)批量評估及后期更新維護項目；服務(wù)于房地產(chǎn)商的專業(yè)咨詢類業(yè)務(wù)；服務(wù)于政府相關(guān)部門的專業(yè)統(tǒng)計分析數(shù)據(jù)；服務(wù)于估價同行的專有技術(shù)等。 (3)外部行業(yè)滲透一旦發(fā)現(xiàn)某行業(yè)巨大的需求潛力和利潤空間，關(guān)聯(lián)行業(yè)就會努力尋求介入。就房地產(chǎn)估價行業(yè)而言，具體表現(xiàn)為關(guān)聯(lián)度較高的會計師事務(wù)所、資產(chǎn)評估機構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)及個別IT企業(yè)等的涉入。 (4)技術(shù)競爭突出業(yè)內(nèi)已出現(xiàn)了以知識資本投入為主、依托評估技術(shù)優(yōu)勢和人才優(yōu)勢的技術(shù)性開發(fā)機構(gòu)，以期以新型服務(wù)產(chǎn)品贏得市場、形成企業(yè)的核心競爭力。因此，現(xiàn)階段展現(xiàn)了“先鋒創(chuàng)新”與“跟風(fēng)創(chuàng)新”并存的技術(shù)競爭態(tài)勢。但是，研發(fā)部門員工具備較高的創(chuàng)新能力和技術(shù)突破能力，人力資本較高，多數(shù)估價機構(gòu)因技術(shù)人才優(yōu)勢不足、資金實力不夠，難以組建自身的研發(fā)團隊。 2．行業(yè)的技術(shù)特性技術(shù)特性因發(fā)展階段不同而存在較大差異。房地產(chǎn)估價的技術(shù)特性表現(xiàn)為： (1)常規(guī)估價技術(shù)的成熟性傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)公開，技術(shù)操作已十分成熟，企業(yè)間技術(shù)壁壘消失，但服務(wù)產(chǎn)品所表現(xiàn)的同質(zhì)化特征明顯，利潤空間難以提升。 (2)數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)的技術(shù)復(fù)雜性目前，突破傳統(tǒng)估價技術(shù)的房地產(chǎn)估價：數(shù)據(jù)信息系統(tǒng)已研發(fā)成功。該系統(tǒng)集傳統(tǒng)估價技術(shù)、數(shù)理統(tǒng)計和估價模型、IT技術(shù)、空間地理信息系統(tǒng)、實踐經(jīng)驗與智慧為一體，技術(shù)復(fù)雜、功能強大，將以全新的盈利模式形成估價機構(gòu)的核心競爭力，并實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)鏈上中下游的評估機構(gòu)的互利共贏。 (3)估價技術(shù)的可保護性高技術(shù)保護意味著低技術(shù)外溢，保護的時間越長，技術(shù)附加價值維持的時間越久。基于傳統(tǒng)業(yè)務(wù)的常規(guī)估價技術(shù)，在業(yè)內(nèi)具有較低的可保護性，而復(fù)雜的、集成的估價信息系統(tǒng)通常具有高技術(shù)保護性。 3．應(yīng)對市場的表現(xiàn) 在當(dāng)前的經(jīng)濟環(huán)境下，誰能夠在競爭中脫穎而出，需要由市場來決定。通常那些具有技術(shù)創(chuàng)造力、經(jīng)營優(yōu)勢和資源整合能力的估價機構(gòu)，能夠憑借其領(lǐng)先的戰(zhàn)略眼光和落到實處的差異化服務(wù)贏得市場先機。面對當(dāng)前的市場環(huán)境和經(jīng)濟形勢，國內(nèi)房地產(chǎn)估價機構(gòu)的應(yīng)對戰(zhàn)略大致可表現(xiàn)為以下三種： (1)轉(zhuǎn)型升級少數(shù)綜合實力較強的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，適應(yīng)行業(yè)發(fā)展要求和市場需求，已經(jīng)或正在對本企業(yè)的經(jīng)營重點和盈利模式進行結(jié)構(gòu)性調(diào)整。這一轉(zhuǎn)變，雖然機遇與風(fēng)險并存，但必定對估價行業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)鏈的優(yōu)化產(chǎn)生引領(lǐng)作用。 (2)資源整合多數(shù)估價機構(gòu)基于多重因素考慮，既希望轉(zhuǎn)變又缺乏行動；既對新技術(shù)產(chǎn)品拭目以待，又因擔(dān)心風(fēng)險而舉棋不定。他們所做的是：在現(xiàn)有模式下，努力整合自身的優(yōu)勢資源并發(fā)揮極致，以應(yīng)對當(dāng)前不甚樂觀的經(jīng)濟形勢，但可能因缺乏戰(zhàn)略眼光而失去產(chǎn)業(yè)鏈中“最優(yōu)區(qū)位”的位置。 (3)順其自然處于經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)的房地產(chǎn)估價機構(gòu)，一無拳頭產(chǎn)品，二無差異化、特色化服務(wù)，但擁有當(dāng)?shù)厣鐣Y源優(yōu)勢。雖然市場總額小，但外部競爭少，傳統(tǒng)估價業(yè)務(wù)也能維持其日常運營，故追求改變的動力不足。三、建立房地產(chǎn)估價行業(yè)的微笑曲線產(chǎn)業(yè)鏈從房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展趨勢來看，估價機構(gòu)間實現(xiàn)分工協(xié)作、互利共贏，是未來行業(yè)發(fā)展的重要模式，也是提高房地產(chǎn)估價產(chǎn)業(yè)鏈運轉(zhuǎn)效能的最優(yōu)途徑。具體表現(xiàn)為：房地產(chǎn)估價行業(yè)上中下游不同的企業(yè)，包括以知識資本投入為主的評估系統(tǒng)研發(fā)機構(gòu)；以本地化資源和人力成本投入為主的評估基礎(chǔ)信息生產(chǎn)企業(yè)、傳統(tǒng)估價產(chǎn)品生產(chǎn)企業(yè)；利用評估系統(tǒng)生產(chǎn)多元化產(chǎn)品的企業(yè)：產(chǎn)品推廣、品牌營銷及與終端用戶對接并實現(xiàn)最終價值的企業(yè)等，共同構(gòu)成了完整的房地產(chǎn)估價行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈和價值鏈。見圖2。

產(chǎn)業(yè)鏈上不同環(huán)節(jié)的企業(yè)，資本投入、知識含量、技術(shù)復(fù)雜性、實現(xiàn)難度不同，其利潤空間也會有差異，微笑曲線實際上反映了行業(yè)的盈利特征。目前，我國房地產(chǎn)估價行業(yè)尚未完全進入圖2所示的發(fā)展階段。回首20年來房地產(chǎn)估價行業(yè)的發(fā)展歷程，更體現(xiàn)了創(chuàng)新與市場的重要性。雖然微笑曲線有著深刻的經(jīng)濟學(xué)內(nèi)涵，但不同行業(yè)均有自身的行業(yè)特性和盈利特征。房地產(chǎn)估價機構(gòu)在適應(yīng)自身行業(yè)特性的同時，要量力而行，準(zhǔn)確定位，善于發(fā)現(xiàn)企業(yè)的增值點，注重創(chuàng)新和市場營銷，擴大自身估價產(chǎn)品的利潤空間。同時我們應(yīng)清醒地認(rèn)識到，一方面房地產(chǎn)估價產(chǎn)業(yè)鏈的各個環(huán)節(jié)并無優(yōu)劣之分，各有存在價值和發(fā)展空間；另一方面，“微笑曲線”理論要求我們在優(yōu)化行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈時，既要注重估價技術(shù)創(chuàng)新，更要敏銳發(fā)現(xiàn)新的市場需求。