市場(chǎng)法的理論技術(shù)缺陷及估價(jià)運(yùn)用誤區(qū)

市場(chǎng)法是房地產(chǎn)估價(jià)三大基本方法之一，它是選取一定數(shù)量、符合一定條件、發(fā)生過交易的類似房地產(chǎn)，然后將它們與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行比較，對(duì)它們的實(shí)際成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)處理來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法，運(yùn)用的對(duì)象是同類型數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷發(fā)育和完善，市場(chǎng)法的運(yùn)用頻率逐步提高，估價(jià)精度不斷提升，已成為實(shí)踐中最主要的估價(jià)方法。然而，在實(shí)際估價(jià)工作中，仍然存在較多的運(yùn)用誤區(qū)，其原因筆者認(rèn)為主要有三個(gè)方面：一是估價(jià)師不注重知識(shí)更新，不善于創(chuàng)造性地工作，往往滿足于“套版”和“模仿”，使一些看似正常、實(shí)際上存在問題的做法得以流傳和推廣；二是《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》、《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》三者之間有些提法不一致，往往使估價(jià)師不好把握；三是房地產(chǎn)估價(jià)理論方法某些地方有待于進(jìn)一步探討、改進(jìn)。筆者在學(xué)習(xí)、實(shí)踐房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法的過程中，對(duì)市場(chǎng)法的個(gè)別理論技術(shù)缺陷和實(shí)際工作中的運(yùn)用誤區(qū)進(jìn)行了分析，并草成此文，以期拋磚引玉，使同行們更好地理解、運(yùn)用市場(chǎng)法。 一、現(xiàn)行市場(chǎng)法的主要步驟及規(guī)定 市場(chǎng)法的主要環(huán)節(jié)為修正系數(shù)確定與修正計(jì)算，最新版《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》把修正計(jì)算分為三個(gè)步驟： （一）交易情況修正 交易情況修正是把不正常情況下發(fā)生的可比實(shí)例成交價(jià)格修正為正常情況下的市場(chǎng)價(jià)格。修正方法主要有百分率法和差額法。公式如下： 采用百分率法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為： 可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 采用差額法進(jìn)行交易情況修正的一般公式為： 可比實(shí)例成交價(jià)格±交易情況修正余額=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 估價(jià)實(shí)踐中多采用百分率法進(jìn)行修正，交易情況修正系數(shù)以正常市場(chǎng)價(jià)格為基準(zhǔn)，當(dāng)可比實(shí)例成交價(jià)格比正常市場(chǎng)價(jià)格高、低的百分率為±S﹪時(shí)，則有： 可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格×（1±S﹪）=可比實(shí)例成交價(jià)格 即：可比實(shí)例成交價(jià)格×100/（100±S）=可比實(shí)例正常市場(chǎng)價(jià)格 100/（100±S）就是交易情況修正系數(shù)。 （二）市場(chǎng)狀況調(diào)整 市場(chǎng)狀況調(diào)整是把可比實(shí)例在其成交日期時(shí)的價(jià)格調(diào)整到估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。市場(chǎng)狀況調(diào)整主要是采用百分率法，公式一般為： 可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)一般以成交日期的價(jià)格為基準(zhǔn)，當(dāng)從成交日期到估價(jià)時(shí)點(diǎn)可比實(shí)例的市場(chǎng)價(jià)格漲、跌的百分率為±T﹪時(shí)，則有： 可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格×（1±T﹪）=可比實(shí)例成交價(jià)格 即：可比實(shí)例成交價(jià)格×（100±T）/100=可比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格 （100±T）/100就是市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)。 （三）房地產(chǎn)狀況調(diào)整 房地產(chǎn)狀況調(diào)整是把可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格調(diào)整為在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格。房地產(chǎn)狀況分為區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況，房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)位狀況調(diào)整、實(shí)物狀況調(diào)整和權(quán)益狀況調(diào)整。由于影響房地產(chǎn)狀況的因素很多，不同類型的影響因素又有差別，故造成房地產(chǎn)狀況調(diào)整的難度加大。 房地產(chǎn)狀況調(diào)整一般以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實(shí)例房地產(chǎn)狀況與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行直接或間接比較，調(diào)整方法主要有百分率法和差額法。 采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為： 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 采用差額法房地產(chǎn)狀況調(diào)整的一般公式為： 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格±房地產(chǎn)狀況調(diào)整余額=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 估價(jià)實(shí)踐中多采用百分率法進(jìn)行調(diào)整修正，房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)以估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，當(dāng)可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格比在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格高、低的百分率為±R﹪時(shí)，則有： 可比實(shí)例在自身狀況下的價(jià)格×100/（100±R）=可比實(shí)例在估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格 100/（100±R）就是房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。 為了求取R，又把區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況各細(xì)分為若干因素，配以權(quán)重，以計(jì)算分值進(jìn)行比較，最后把區(qū)位狀況、實(shí)物狀況和權(quán)益狀況分值又配以權(quán)重，計(jì)算分值，最終確定房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。如下表： 表1：房地產(chǎn)狀況直接比較表 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 因素1 f1 100 因素2 f2 100 … … … 因素n fn 100 綜合 1 100 表2：房地產(chǎn)狀況比較判斷結(jié)果表 房地產(chǎn)狀況 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 區(qū)位狀況 F1 100 實(shí)物狀況 F2 100 權(quán)益狀況 F3 100 綜合 1 100 二、現(xiàn)行市場(chǎng)法的主要技術(shù)缺陷 市場(chǎng)法的主要技術(shù)缺陷正是該方法的難點(diǎn)和關(guān)鍵之處，即房地產(chǎn)狀況調(diào)整分值計(jì)算的模型設(shè)計(jì)。從影響房地產(chǎn)價(jià)格因素上看，區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況對(duì)價(jià)格的影響是互不相關(guān)的，其細(xì)分因素之間也是互不相關(guān)的，每項(xiàng)因素的比較取值是以估價(jià)對(duì)象為100，用可比實(shí)例的該項(xiàng)因素與之比較從而得出相應(yīng)分值，換言之，各因素分值選取計(jì)算是各自獨(dú)立的，對(duì)成交實(shí)例價(jià)格的修正也是互不關(guān)聯(lián)的。但是，為了求取一個(gè)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)，不得不設(shè)計(jì)出兩個(gè)數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)：一是分別把區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況的細(xì)分因素比較打分，設(shè)置權(quán)重，分別計(jì)算出區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況的分值； 二是再把區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況因素設(shè)置權(quán)重，計(jì)算出房地產(chǎn)狀況調(diào)整分值，進(jìn)而得出房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)。經(jīng)過這樣一番數(shù)據(jù)處理，通過“加權(quán)”計(jì)算將互不相關(guān)的影響因素變成了相互依賴、相互影響的因素，已經(jīng)違背了各個(gè)細(xì)分因素比較打分的依據(jù)和初衷，就像把交易情況修正、市場(chǎng)狀況調(diào)整、房地產(chǎn)狀況調(diào)整分值再通過“加權(quán)”處理計(jì)算一樣，已經(jīng)不倫不類了。為了說明并顯示這種處理方法給房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)產(chǎn)生的影響和缺陷，下面以區(qū)位狀況調(diào)整為例進(jìn)行分析。 某估價(jià)對(duì)象為1998年所建多層住宅的第三層成套住宅，三室一廳，建筑面積100平方米。該幢住宅樓共六層，小區(qū)內(nèi)共有多幢相同實(shí)物狀況、相同樓間距和環(huán)境的住宅樓。運(yùn)用市場(chǎng)法進(jìn)行估價(jià)，并選擇了三個(gè)可比實(shí)例，其中實(shí)例A為同小區(qū)同幢樓的第五層成套住宅，三室一廳，建筑面積100平方米，2009年9月的成交價(jià)格為2500元/平方米，正常交易。估價(jià)師經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查，該住宅區(qū)相同房屋不同樓層之間存在一定幅度、公眾認(rèn)可的樓層差價(jià)，一般情況下，五樓價(jià)格為三樓價(jià)格的82﹪。如果以估價(jià)對(duì)象的樓層區(qū)位因素分值為100，則實(shí)例A的樓層區(qū)位因素分值應(yīng)為82。假如交易情況正常，市場(chǎng)價(jià)格近期沒有波動(dòng)，實(shí)物狀況、權(quán)益狀況及其它區(qū)位因素均相同，需要評(píng)估2009年10月估價(jià)對(duì)象的價(jià)格，不考慮實(shí)例B、C，則有： 估價(jià)對(duì)象單價(jià)×82﹪=可比實(shí)例單價(jià) 估價(jià)對(duì)象單價(jià)=2500×100/82=3048.78(元/平方米) 假如按照現(xiàn)行估價(jià)技術(shù)方法，五個(gè)因素權(quán)重均取0.2，則有下表： 表3：房地產(chǎn)區(qū)位狀況因素比較表 區(qū)位狀況因素 權(quán)重 估價(jià)對(duì)象 實(shí)例A 實(shí)例B 實(shí)例C 交通條件 0.2 100 100 生活服務(wù)設(shè)施 0.2 100 100 教育配套設(shè)施 0.2 100 100 環(huán)境質(zhì)量 0.2 100 100 樓層 0.2 100 82 綜合 1 100 96.4 根據(jù)上表，可得出估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)單價(jià)為： 2500×100/96.4=2593.36(元/平方米) 計(jì)算出的比準(zhǔn)價(jià)格比正常計(jì)算價(jià)格每平方米少455.42元，相對(duì)誤差14.94﹪。 產(chǎn)生誤差的原因就是設(shè)計(jì)的分值計(jì)算模型有誤，通過設(shè)置權(quán)重把細(xì)分因素的影響程度改變了。如果想得到應(yīng)有的比準(zhǔn)價(jià)格，該估價(jià)實(shí)例中樓層因素的權(quán)重應(yīng)設(shè)置為1，那么勢(shì)必排斥其它區(qū)位因素的影響，這也是不可能的。即使加大樓層因素權(quán)重至0.5（實(shí)際上也不可能），計(jì)算出的區(qū)位狀況調(diào)整分值為91，比準(zhǔn)單價(jià)為2747.25元/平方米，仍然存在較大誤差。如果不變權(quán)重，要想評(píng)估計(jì)算出正常合理比準(zhǔn)價(jià)格，也可以減少樓層區(qū)位因素分值。如上表，當(dāng)樓層區(qū)位因素分值為10時(shí)，區(qū)位狀況調(diào)整分值正好為82，或當(dāng)樓層區(qū)位因素的權(quán)重為0.5，樓層區(qū)位因素分值為64時(shí)，區(qū)位狀況調(diào)整分值也正好為82。但是，把多層住宅的三樓區(qū)位因素分值設(shè)為100，把五層區(qū)位因素分值設(shè)為10或64，這樣做合理嗎？有依據(jù)嗎？ 日常估價(jià)時(shí)，由于多種細(xì)分因素存在，加權(quán)計(jì)算結(jié)果掩蓋了某種因素的單獨(dú)影響程度，只有當(dāng)其它因素均相同，無影響時(shí)，才能看到加權(quán)計(jì)算因素分值的弊端。 三、修改完善市場(chǎng)法調(diào)整修正體系的設(shè)想 市場(chǎng)法的理論技術(shù)缺陷是房地產(chǎn)狀況調(diào)整分值及系數(shù)的數(shù)據(jù)處理方法不當(dāng)，把本來互不相關(guān)的細(xì)分因素通過數(shù)據(jù)處理模型“加權(quán)” 到了一起，成為互相影響、互相關(guān)聯(lián)的集合體。百分率計(jì)算模型對(duì)“基數(shù)”的依賴性是很大的，“基數(shù)”改變必然影響結(jié)果。 實(shí)際上，在市場(chǎng)法百分率計(jì)算公式中，存在三級(jí)調(diào)整修正組合： 第一級(jí)組合是“大組合”，即：交易情況修正系數(shù)×市場(chǎng)狀況調(diào)整系數(shù)×房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù) 該調(diào)整修正組合直接計(jì)算出比準(zhǔn)價(jià)格。這三種修正、調(diào)整系數(shù)之間互不關(guān)聯(lián)，采用系數(shù)連續(xù)相乘的數(shù)據(jù)處理模型是科學(xué)合理的。 第二級(jí)組合是“中組合”，即求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整分值時(shí)用的加權(quán)計(jì)算模型：區(qū)位狀況因素分值×權(quán)重1+實(shí)物狀況因素分值×權(quán)重2+權(quán)益狀況因素分值×權(quán)重3 該調(diào)整修正組合直接計(jì)算出房地產(chǎn)狀況調(diào)整分值。這三種狀況因素之間也互不關(guān)聯(lián)，沒有采用系數(shù)連續(xù)相乘的數(shù)據(jù)處理模型，而是運(yùn)用加權(quán)求分值的方法，是不科學(xué)的，也正是缺陷之所在，只不過它屬于“大組合”中的一個(gè)調(diào)整系數(shù)，才可能會(huì)被加權(quán)成一個(gè)“數(shù)”。 第三級(jí)組合是“小組合”，即分別求取房地產(chǎn)區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況調(diào)整分值時(shí)用的加權(quán)計(jì)算模型，如評(píng)估居住類房地產(chǎn)計(jì)算區(qū)位狀況分值時(shí)，用組合：交通條件因素分值×權(quán)重1+生活服務(wù)設(shè)施因素分值×權(quán)重2+教育配套設(shè)施因素分值×權(quán)重3+環(huán)境質(zhì)量因素分值×權(quán)重4+樓層因素分值×權(quán)重5 該調(diào)整修正組合直接計(jì)算出房地產(chǎn)區(qū)位、實(shí)物、權(quán)益狀況調(diào)整分值。這五種因素之間也互不關(guān)聯(lián)，也沒有采用系數(shù)連續(xù)相乘的數(shù)據(jù)處理模型，同樣運(yùn)用了加權(quán)求分值的方法，也是不科學(xué)的，當(dāng)然它們屬于“中組合”中的一個(gè)狀況因素，也才會(huì)被加權(quán)成一個(gè)“數(shù)”。 那么，我們是否能從“大組合”的計(jì)算模型中受到啟發(fā)，對(duì)互不關(guān)聯(lián)因素只采用系數(shù)連續(xù)相乘的數(shù)據(jù)處理模型呢？完全可以，而且科學(xué)合理，甚至可以把二、三級(jí)組合合并成一個(gè)組合，將區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況中的每個(gè)細(xì)分因素分值均組成一個(gè)修正系數(shù)，采用連乘的計(jì)算方法，最終求取一個(gè)房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)。例如表3可改為下表進(jìn)行計(jì)算。 表4：房地產(chǎn)區(qū)位狀況調(diào)整修正系數(shù)確定表 區(qū)位狀況因素 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 分值 修正系數(shù) 分值 修正系數(shù) 分值 修正系數(shù) 交通條件 100 100 100/100 生活服務(wù)設(shè)施 100 100 100/100 教育配套設(shè)施 100 100 100/100 環(huán)境質(zhì)量 100 100 100/100 樓層 100 82 100/82 綜合 100/82 故有：估價(jià)對(duì)象單價(jià)=2500×100/82=3048.78(元/平方米) 即克服了加權(quán)求取分值再確定修正系數(shù)的方法缺陷。 同理，可把實(shí)物狀況、權(quán)益狀況的每個(gè)細(xì)分因素的調(diào)整系數(shù)連乘，最終求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)，不再采用二次加權(quán)的計(jì)算方法，見下表5。 表5：房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正系數(shù)確定表 房地產(chǎn)狀況分類 估價(jià)對(duì)象 可比實(shí)例A 可比實(shí)例B 可比實(shí)例C 分值 修正系數(shù) 分值 修正系數(shù) 分值 修正系數(shù) 區(qū)位狀況 因素1 100 100/ 100/ 100/ 因素2 100 100/ 100/ 100/ 因素3 100 100/ 100/ 100/ … … … … … … … … 因素n 100 100/ 100/ 100/ 實(shí)物狀況 因素1 100 100/ 100/ 100/ 因素2 100 100/ 100/ 100/ 因素3 100 100/ 100/ 100/ … … … … … … … … 因素n 100 100/ 100/ 100/ 權(quán)益狀況 因素1 100 100/ 100/ 100/ 因素2 100 100/ 100/ 100/ 因素3 100 100/ 100/ 100/ … … … … … … … … 因素n 100 100/ 100/ 100/ 綜合 100/ 100/ 100/ 表5即為修改完善后的房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)確定表，簡(jiǎn)化了原有復(fù)雜的估價(jià)計(jì)算過程，克服了現(xiàn)行求取房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)方法的不足，是一種更為合理的估價(jià)技術(shù)改進(jìn)。 四、估價(jià)實(shí)踐中存在的運(yùn)用誤區(qū) 在運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)中，常會(huì)遇到一些運(yùn)用誤區(qū)，使市場(chǎng)法無法得以科學(xué)使用，具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面： （一）比較因素選擇針對(duì)性不強(qiáng) 不同用途的房地產(chǎn)，其價(jià)格的主要影響因素不同。例如：商業(yè)用途房地產(chǎn)，其區(qū)位影響因素主要是繁華程度、交通條件、臨街狀況、公共配套設(shè)施、樓層等，而住宅用途房地產(chǎn)，其區(qū)位影響因素主要是交通條件、生活服務(wù)設(shè)施、教育配套設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、樓層等。利用市場(chǎng)法時(shí)應(yīng)采用對(duì)估價(jià)對(duì)象價(jià)格影響較大的主要因素來進(jìn)行比較修正。但在一些估價(jià)報(bào)告中，比較因素選擇針對(duì)性不強(qiáng)，把商業(yè)用途房地產(chǎn)的比較因素套用在住宅房地產(chǎn)估價(jià)上，沒有反映估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例之間的真實(shí)差異，致使比較修正流于形式，比準(zhǔn)價(jià)格的準(zhǔn)確度與可靠性受到質(zhì)疑。 （二）混淆房地產(chǎn)狀況細(xì)分因素的歸屬 最常見的是把樓層作為實(shí)物因素，混淆了房地產(chǎn)狀況細(xì)分因素的歸屬。對(duì)某一套住房或一間（層）商鋪而言，樓層應(yīng)該是區(qū)位因素，而且影響程度較大。如果把區(qū)位因素當(dāng)成實(shí)物因素，一般會(huì)在實(shí)質(zhì)上減小實(shí)物因素的影響，放大區(qū)位因素的影響，造成房地產(chǎn)狀況比較調(diào)整修正變形走樣，無法起到真實(shí)的調(diào)整修正目的。當(dāng)然，目前《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》與《房地產(chǎn)估價(jià)與案例分析》中，對(duì)樓層歸屬區(qū)位因素還是實(shí)物因素的認(rèn)知是不一致的，也使估價(jià)師無所適從。 （三）可比實(shí)例影響因素分值確定無依據(jù)或依據(jù)不充分 不可否認(rèn)，房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正系數(shù)能量化的不多，大部分靠估價(jià)師的經(jīng)驗(yàn)。但是，部分估價(jià)師平時(shí)不注意收集分析每種因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的影響程度，不能把市場(chǎng)資料轉(zhuǎn)換成技術(shù)參數(shù)，無法將可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象之間的房地產(chǎn)狀況差異程度轉(zhuǎn)換為價(jià)格差異程度。在估價(jià)實(shí)踐中多是靠估計(jì)來估價(jià)，甚至先有心理價(jià)位再反推各種影響因素分值及調(diào)整修正系數(shù)，使房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正系數(shù)確定無充分的依據(jù)或來源。 五、結(jié)束語(yǔ) 市場(chǎng)法現(xiàn)行估價(jià)理論技術(shù)整體上看是嚴(yán)密科學(xué)的，已日臻完善。但也存在某些局部尚需改進(jìn)的地方。本文就房地產(chǎn)狀況調(diào)整修正體系中采用加權(quán)計(jì)取分值的做法提出了個(gè)人觀點(diǎn)和修改意見，同時(shí)，對(duì)估價(jià)實(shí)踐中一些運(yùn)用誤區(qū)進(jìn)行了探討。以期引起同行們關(guān)注，進(jìn)一步提高我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)水平。筆者也盼望盡早修訂《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，統(tǒng)一《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》與《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》兩書中關(guān)鍵用語(yǔ)、用詞的提法，避免估價(jià)師在徘徊中理解，在仿照中探索，強(qiáng)化可操作性，充分發(fā)揮市場(chǎng)法應(yīng)有的作用。