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河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人協(xié)會
關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)估價技術(shù)指引第2號的通知
豫房估協(xié)〔2013〕44號
各單位會員、個人會員：
為提高河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)水平，解決長期以來存在的估價技術(shù)參數(shù)選取不規(guī)范的問題，受河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人協(xié)會的委托，河南宏基房地產(chǎn)評估測繪有限公司根據(jù)多年來的實踐經(jīng)驗，撰寫了《河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之二——比較法中市場狀況調(diào)整》。經(jīng)河南省房地產(chǎn)估價行業(yè)誠信聯(lián)盟成員單位審核、試用，河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人協(xié)會決定予以發(fā)布，在全省房地產(chǎn)估價活動中推廣使用。
今后，協(xié)會將分期推出房地產(chǎn)估價參數(shù)選取、估價報告重要片段規(guī)范撰寫等方面的技術(shù)指引，作為《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的補充內(nèi)容，供我省房地產(chǎn)估價機構(gòu)參考使用。在房地產(chǎn)估價活動中不參考使用本技術(shù)指引的，應在報告中闡明理由。從2014年起，在房地產(chǎn)估價執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查和估價報告抽查中作為評審依據(jù)。
附件：河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之二
2013年10月21日
附件：
河南省房地產(chǎn)估價技術(shù)指引之二
——比較法中市場狀況調(diào)整
房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整也稱之為交易日期調(diào)整，其功能是把可比實例成交日期的價格調(diào)整到價值時點的價格。估價實踐中，房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整不規(guī)范的現(xiàn)象一直存在，嚴重影響了比較法的使用。
根據(jù)當前房地產(chǎn)市場狀況及估價技術(shù)水平，房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整宜先采用價格變動率法，待實例資料充實、價格指數(shù)編制技術(shù)成熟后采用價格指數(shù)法。
一、市場狀況調(diào)整方法
（一）價格變動率法
目前全省各地絕大部分市縣未公布房地產(chǎn)價格指數(shù)，應采用價格變動率法進行房地產(chǎn)市場狀況調(diào)整。價格變動率采用三組（含三組）以上類似房地產(chǎn)近期價格變動率的簡單算術(shù)平均值或加權(quán)算術(shù)平均值確定，調(diào)整公式采用連乘計算模型。每組房地產(chǎn)應在區(qū)位及實物因素相似、權(quán)益因素相同的情況下，利用比較法估價技術(shù)修正調(diào)整至“相同”或“同質(zhì)”狀態(tài)，然后計算價格變動率。
（二）價格指數(shù)法
有條件的市縣行業(yè)組織或估價機構(gòu)，可編制不同區(qū)位、不同類型的房地產(chǎn)價格指數(shù)。編制房地產(chǎn)價格指數(shù)應當采集大量經(jīng)房地產(chǎn)估價人員查勘了解的實例資料，建立“標準房地產(chǎn)”，經(jīng)各項修正、調(diào)整（即“同質(zhì)化”處理），使其處于一種除時間序列不同以外其余全部相同或相似狀態(tài)，然后再進行數(shù)據(jù)處理（平均、插值、圓滑等），進而測算房地產(chǎn)價格指數(shù)。
二、注意事項
（一）采用價格調(diào)整體系應與房地產(chǎn)區(qū)位、類型相一致，如不能采用增量房價格指數(shù)或變動率去調(diào)整存量房價格（因統(tǒng)計口徑等原因，公布的增量房價格信息與存量房價格變化趨勢并不完全一致）。
（二）估價機構(gòu)可在不同《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《房地產(chǎn)估價理論與方法》相抵觸的前提下，利用房地產(chǎn)市場資料，經(jīng)相關(guān)技術(shù)處理，編制房地產(chǎn)價格變動率及房地產(chǎn)價格指數(shù)，在估價機構(gòu)內(nèi)部適用。編制房地產(chǎn)價格指數(shù)的，應及時向在河南省房地產(chǎn)估價師與經(jīng)紀人協(xié)會備案，協(xié)會對重要估價參數(shù)知識產(chǎn)權(quán)進行掌握及保護。
（三）估價實踐中，當分析房地產(chǎn)價格變化趨勢平穩(wěn)，不進行市場狀況調(diào)整時，應詳細敘述理由，甚至用相關(guān)數(shù)據(jù)來佐證。省協(xié)會允許過渡期之后，不調(diào)整且無充分理由的，評審估價報告時以“調(diào)整方法不明確，理由不充分”為由扣分。 |
