城市發(fā)展中土地價(jià)值的新思考

摘要：

伴隨著城市發(fā)展的步伐，土地作為城市發(fā)展的重要載體，逐步衍生或改變了其傳統(tǒng)的利用方式。本文結(jié)合實(shí)踐體會(huì)，列舉了城市發(fā)展中五類熱點(diǎn)土地的利用方式，并對(duì)其中涉及到的土地價(jià)值評(píng)價(jià)進(jìn)行了探討性的思考。

關(guān)鍵詞：

城市發(fā)展；估價(jià)實(shí)踐；價(jià)值思考

一、引言

伴隨我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的轉(zhuǎn)型大潮，各個(gè)城市的發(fā)展路徑、發(fā)展要素、實(shí)施方式、政策引導(dǎo)等方面呈現(xiàn)出創(chuàng)造性和豐富性的特點(diǎn)，各類型專業(yè)機(jī)構(gòu)在其中發(fā)現(xiàn)商業(yè)機(jī)會(huì)的同時(shí)，同樣面臨著挑戰(zhàn)、思考和專業(yè)上的對(duì)接適應(yīng)。作為土地價(jià)值的評(píng)估者，筆者身處其中，深感這種浪潮下對(duì)待這些新鮮事物的反思以及對(duì)自身價(jià)值的思考倍顯重要。

土地作為城市發(fā)展中非常重要的物質(zhì)載體，近幾年，土地利用方式逐步發(fā)生了一些變化。深圳是中國(guó)第一個(gè)經(jīng)濟(jì)特區(qū)，已發(fā)展成為具有一定影響力的國(guó)際化城市，創(chuàng)造了舉世矚目的“深圳速度”。以深圳為例，可以發(fā)現(xiàn)以下土地利用方式成為近期市場(chǎng)研究及探討的熱點(diǎn)：  (1) 城市更新下存量土地再次開(kāi)發(fā)利用； (2) 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型下土地最高最佳使用； (3) 產(chǎn)城融合下土地集約利用；(4) 地下空間的開(kāi)發(fā)與利用； (5) 公共資源開(kāi)發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)配置利用。

二、城市發(fā)展帶來(lái)的土地利用方式的變化 

1．城市更新下存量土地再次開(kāi)發(fā)利用

深圳歷經(jīng)30多年的發(fā)展，已經(jīng)成為現(xiàn)代化的大都市，隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、人口的急劇增長(zhǎng)，城市發(fā)展與有限土地之間的矛盾日漸突出，如何提高土地利用效率和質(zhì)量，以此促進(jìn)深圳可持續(xù)發(fā)展？如何通過(guò)城市更新，對(duì)城市土地進(jìn)行二次開(kāi)發(fā)？如何通過(guò)做好城市發(fā)展單元規(guī)劃，讓城市居民生活得更美好？所有這些問(wèn)題擺在城市管理者的面前。從2009年深圳市政府頒布《深圳市城市更新辦法》（試行），到2013年年初,《深圳市人民政府關(guān)于優(yōu)化空間資源配置促進(jìn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的意見(jiàn)》和六個(gè)附屬文件①（簡(jiǎn)稱“1+6”）的出臺(tái)，都可以深刻感受到政策支持的力度與緊迫性，投資市場(chǎng)的操作訴求逐步清晰化的同時(shí)，市場(chǎng)上的參與者包括政府相關(guān)部門、物業(yè)原權(quán)利人、開(kāi)發(fā)企業(yè)、社區(qū)經(jīng)濟(jì)組織等機(jī)構(gòu)都在積極探討一條利益重新分配的和諧發(fā)展之路。

我們接受過(guò)各個(gè)主體的委托，完成了一些城市更新項(xiàng)目的研究和價(jià)值評(píng)估工作，發(fā)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目的土地價(jià)值的問(wèn)題是開(kāi)發(fā)企業(yè)、合作單位、政府部門共同關(guān)注的核心問(wèn)題。在這類工作中，我們發(fā)現(xiàn)在土地市場(chǎng)成交案例非常匱乏的情況下，估價(jià)師可以使用的專業(yè)工具實(shí)際并不會(huì)太多，剩余法是主要采用的方法，那么剩余法中的對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)測(cè)、開(kāi)法時(shí)序的安排、成本投入估算等參數(shù)的確定就顯得非常重要了。眾所周知，城市更新項(xiàng)目基本在城市建成區(qū)，現(xiàn)狀交通擁擠、停車位嚴(yán)重不足、公共設(shè)施陳舊，因此城市更新項(xiàng)目是以城市綜合體開(kāi)發(fā)為主要形式，其中包括：住宅、公寓、辦公、酒店、商場(chǎng)、商業(yè)街等多種物業(yè)形態(tài)，估價(jià)師在判斷物業(yè)的開(kāi)發(fā)價(jià)值時(shí)就需要細(xì)心整理項(xiàng)目資料、規(guī)劃指實(shí)、規(guī)劃方案和市場(chǎng)數(shù)據(jù)，對(duì)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性、獨(dú)特性和市場(chǎng)可能的接受程度要有全面清晰的判斷；大型商業(yè)、高星級(jí)酒店、停車場(chǎng)等長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，其未來(lái)的經(jīng)營(yíng)方式的預(yù)期以及對(duì)其合理的開(kāi)發(fā)評(píng)估價(jià)值也不是一件容易的專業(yè)工作。上面的分析如果不全面、細(xì)致，不同的估價(jià)師對(duì)判斷更新項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)價(jià)值會(huì)有較大的差異性，從而將直接產(chǎn)生土地價(jià)值有比較大的差異。

由于城市規(guī)劃及法定圖則的限制，我們也碰到過(guò)一些項(xiàng)目缺乏明確的規(guī)劃指標(biāo)指引，但客戶需要在啟動(dòng)城市更新前期初步了解項(xiàng)目?jī)r(jià)值的情形。這情況會(huì)更為復(fù)雜和具有挑戰(zhàn)性。估價(jià)師需要從多角度來(lái)分析項(xiàng)目可能的規(guī)劃用途和規(guī)劃指標(biāo)。一方面了解上層次規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目的影響和約束，一方面需要從區(qū)域發(fā)展角度提出發(fā)展方向，再?gòu)氖袌?chǎng)和供需角度提出最佳發(fā)展方向，還要從項(xiàng)目自身建設(shè)條件，例如：交通通達(dá)性、周邊建設(shè)情況、噪音污染、資源利用等多因素綜合分析，為了得到項(xiàng)目市場(chǎng)可行、政策可能的規(guī)劃指標(biāo)，估價(jià)師的工作方式也需要與政府、規(guī)劃?rùn)C(jī)構(gòu)、委托方進(jìn)行多方溝通，多角度了解項(xiàng)目的發(fā)展方向及相關(guān)約束條件。

2. 產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型下土地最佳最高使用

城市發(fā)展的動(dòng)力源至產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和壯大，早期的工業(yè)是以來(lái)料加工、三來(lái)一補(bǔ)等勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)城市的發(fā)展，隨著城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)型，第二產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型和升級(jí)成為像深圳這類城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主流形態(tài)，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)“雙輪驅(qū)動(dòng)”，推動(dòng)深圳產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整優(yōu)化升級(jí)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)明顯優(yōu)化，現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)框架體系初步形成，高新技術(shù)、金融、物流、文化四大支柱產(chǎn)業(yè)增加值占GDP的比重不斷上升，目前已超過(guò)6成。“產(chǎn)業(yè)孵化器”、“產(chǎn)業(yè)加速器”、“中小企業(yè)上市總部基地”等新型產(chǎn)業(yè)園成為市場(chǎng)供應(yīng)的主流產(chǎn)品。深圳市的產(chǎn)業(yè)用地也從之前的單一“工業(yè)用地M類”轉(zhuǎn)變?yōu)椤靶滦彤a(chǎn)業(yè)用地MO類”、“普通工業(yè)用地M1類”、“特殊工業(yè)用地M2類”、“物流用地W類”等多用途。

產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型下，政府為支持某些產(chǎn)業(yè)，會(huì)在價(jià)格、租金和經(jīng)營(yíng)方式上有優(yōu)惠政策，這些特殊情況估價(jià)師在做新型產(chǎn)業(yè)用地價(jià)值評(píng)估時(shí)需要謹(jǐn)慎處理的；另外，隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，產(chǎn)業(yè)上下鏈條中不同的企業(yè)對(duì)產(chǎn)業(yè)物業(yè)類型提出不同訴求，市場(chǎng)上產(chǎn)業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品類型也越來(lái)越豐富，包括：產(chǎn)業(yè)別墅、商務(wù)花園、辦公用房、產(chǎn)研用房、以及結(jié)合輕生產(chǎn)的廠房等多種類型，不同類型的產(chǎn)業(yè)物業(yè)其建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)不同、目標(biāo)客戶不同，而且不同的產(chǎn)業(yè)類型對(duì)租金和售價(jià)的接收程度也會(huì)有差異性。估價(jià)師需要及時(shí)轉(zhuǎn)變觀念，充分了解市場(chǎng)的變化和發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型下工業(yè)類土地的最高最佳利用有一個(gè)合理的分析和判斷。產(chǎn)業(yè)用地的價(jià)值可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于基準(zhǔn)地價(jià)中的指導(dǎo)價(jià)，當(dāng)然也可能價(jià)值相當(dāng)。

3．產(chǎn)城融合下土地集約利用

早期發(fā)展的工業(yè)園區(qū)因政策限制、規(guī)劃條件等原因，導(dǎo)致園區(qū)內(nèi)配套不足，園區(qū)物業(yè)功能單一，園區(qū)缺少活力和多樣性。產(chǎn)城融合是近期城市規(guī)劃領(lǐng)域中提出的新穎理念。產(chǎn)城融合其特點(diǎn)就是產(chǎn)業(yè)用地(M類)與居住用地(R類)及商業(yè)用地(C類)等多種類型用地根據(jù)城市規(guī)劃訴求給于立體混合利用，形成配套完善、區(qū)域活動(dòng)多樣、有活力的城市發(fā)展新區(qū)。這種情況一般會(huì)出現(xiàn)在城市尚未發(fā)展的陌生區(qū)域，估價(jià)師在做這類土地價(jià)值評(píng)估時(shí)，需要研究和理解的是這種規(guī)劃理念下區(qū)域未來(lái)的發(fā)展前景和現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)的接受程度，從而才能夠評(píng)估某時(shí)點(diǎn)土地在集約利用條件下合理的市場(chǎng)價(jià)值。

4．地下空間的開(kāi)發(fā)與利用

地下空間的開(kāi)發(fā)利用也是近期市場(chǎng)熱點(diǎn)，國(guó)內(nèi)外地下空間利用有非常多的成功和失敗案例，隨著地鐵的大量建設(shè)運(yùn)營(yíng)，地下空間已經(jīng)不是簡(jiǎn)單的地下商業(yè)街、停車場(chǎng)或人防工程，地下空間可以與商業(yè)、公園、公眾集散地、公共設(shè)施等有機(jī)結(jié)合，它以成為全天候不受天氣影響的城市時(shí)尚潮流場(chǎng)所。目前不少城市有專門的地下空間規(guī)劃，估價(jià)師在面對(duì)這類項(xiàng)目時(shí)，可能需要從地下空間規(guī)劃、地塊條件、交通出行、人流動(dòng)線等多方位來(lái)分析項(xiàng)目的地下空間價(jià)值。地下空間的價(jià)值不是簡(jiǎn)單的地面價(jià)值的0.7倍，可能是1.0倍也可能是1.2倍或其它關(guān)系。

5．公共資源的開(kāi)發(fā)與商業(yè)地產(chǎn)配置利用

在公共設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域，出現(xiàn)了引入社會(huì)資金建設(shè)方式，比如文化中心、大型體育設(shè)施、公園等項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)方式通常會(huì)采用大家熟悉的BOT、BT或招拍掛方式，社會(huì)上不少企業(yè)也在積極承擔(dān)和積累這類型設(shè)施的管理經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，在設(shè)計(jì)前期，經(jīng)營(yíng)方對(duì)公共設(shè)施的規(guī)劃指標(biāo)、規(guī)劃方案提出合理的建議，以便于項(xiàng)目日后的管理和經(jīng)營(yíng)，這是一種引入社會(huì)資金開(kāi)發(fā)公共設(shè)施非常好的作法，那么在面對(duì)這類公共設(shè)施搭配商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，估價(jià)師為給出合理的價(jià)值意見(jiàn)，需要面臨著公共設(shè)施的固定資產(chǎn)投資、未來(lái)的經(jīng)營(yíng)成本、商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)價(jià)值的判斷等新的挑戰(zhàn)，這些也不是估價(jià)師過(guò)往經(jīng)常碰到的專業(yè)問(wèn)題。

三、一些總結(jié)和思考

土地是一類非常特殊的資產(chǎn)，土地的規(guī)劃建筑指標(biāo)、使用權(quán)益的限制、交易不活躍、市場(chǎng)相對(duì)壟斷、政策的干預(yù)性等多種復(fù)雜因素，使得對(duì)其價(jià)值的評(píng)估其實(shí)是一項(xiàng)非常艱苦和有趣的工作。

上述情況只是列舉了近期碰到的幾種情況，城市發(fā)展的步伐和方式轉(zhuǎn)變非常快，作為非常重要的城市資產(chǎn)，土地資源的管理和開(kāi)發(fā)利用也面臨著土地管理制度的創(chuàng)新以及投資市場(chǎng)的積極應(yīng)變。

土地利用問(wèn)題涉及到城市規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)引導(dǎo)、財(cái)政收入、政策支持等多個(gè)領(lǐng)域，估價(jià)師作為經(jīng)濟(jì)社會(huì)中價(jià)值評(píng)價(jià)者，承擔(dān)著社會(huì)責(zé)任的同時(shí)也可能背負(fù)著多方的質(zhì)疑，因此這對(duì)于估價(jià)行業(yè)從業(yè)者而言，面臨著新的考驗(yàn)和商業(yè)機(jī)會(huì)，保持市場(chǎng)敏銳度，對(duì)其他領(lǐng)域?qū)�業(yè)知識(shí)的積極汲取，對(duì)傳統(tǒng)估價(jià)方法、估價(jià)工具的創(chuàng)新提出了新時(shí)代條件下的專業(yè)要求。

在市場(chǎng)實(shí)踐中我們已經(jīng)深刻感受到城市發(fā)展對(duì)估價(jià)師提出的新的挑戰(zhàn)，市場(chǎng)信息已經(jīng)不僅僅局限在成交案例、成本造價(jià)等過(guò)往估價(jià)師收集調(diào)研的資料方面，而對(duì)城市發(fā)展的理解，了解城市發(fā)展中產(chǎn)業(yè)政策、規(guī)劃條件、投資市場(chǎng)關(guān)注重點(diǎn)、新型技術(shù)對(duì)地產(chǎn)發(fā)展影響等方面的知識(shí)越來(lái)越重要。正如一位前輩談到，“如果估價(jià)師可以再一次成為預(yù)見(jiàn)未來(lái)的一部分，通過(guò)分析整個(gè)市場(chǎng)狀態(tài)，幫助企業(yè)、政府和私人將房地產(chǎn)市場(chǎng)塑造成為一個(gè)對(duì)全人類來(lái)說(shuō)都是可持續(xù)的、理性的資產(chǎn)，那么這個(gè)專業(yè)的活力將是勿庸置疑的�！边@些充滿美好的愿景與大家共勉，希望和我們一樣身處其中的估價(jià)師可以在城市發(fā)展的進(jìn)程中，從價(jià)值分析角度給到獨(dú)特的、并具有建設(shè)性的專業(yè)意見(jiàn)。