摘自《中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀》2016年1期

作者：王鑫  王凱  陳晞  高棱岳  張宇

 

非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房（即特殊工業(yè)廠房），多是根據(jù)生產(chǎn)工藝流程和機械設(shè)備布置的要求而設(shè)計的，不同行業(yè)所建設(shè)的非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房的設(shè)計形式、房屋結(jié)構(gòu)及建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等差異較大。本文就非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房的建（構(gòu)筑）物的特征、最高最佳利用分析、成本價值確定所選用的估價方法和折舊方法等進行探討，供同行參考。

非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房；建筑物折舊；建筑物成本價值

 

根據(jù)《房地產(chǎn)估價基本術(shù)語標準》(GB／T 50899-2013 )和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》( GB/T50291-2015 )相關(guān)規(guī)定，估價對象為建筑物的，其成本價值( c:ost approach indication)，應(yīng)為建筑物重置成本或重建成本減去建筑物折舊。非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房（即特殊工業(yè)廠房），多是根據(jù)生產(chǎn)工藝流程和機械設(shè)備布置的要求而設(shè)計的，不同行業(yè)所建設(shè)的非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房的設(shè)計形式、房屋結(jié)構(gòu)及建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等差異較大，如何科學(xué)確定非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房的房屋建筑物成本價值是值得廣大房地產(chǎn)估價師深入探討的專業(yè)技術(shù)問題。本文就非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房的建（構(gòu)）筑物的特征、最高最佳利用分析、成本價值確定所選用的估價方法和折舊方法等進行探討，供同行參考。

工業(yè)一直被稱為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，工業(yè)生產(chǎn)主要是通過采集自然資源、對原材料或零件進行加工裝配的過程。工業(yè)生產(chǎn)廠房是為了從事各類生產(chǎn)活動提供工作空間場所的直接用于生產(chǎn)或為生產(chǎn)配套所建設(shè)的建筑物和構(gòu)筑物，包括主要車間、輔助用房及附屬設(shè)施用房等。按類別可分為通用工業(yè)廠房和特殊工業(yè)廠房。其中，通用工業(yè)廠房具有通用、配套性、集約性等特點，能滿足從事一般工業(yè)產(chǎn)和科學(xué)試驗所需的標準型建筑物或建筑物群體。非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房，即特殊工業(yè)廠房，多是根據(jù)工藝流程和機械設(shè)備布置的要求而設(shè)計的，綜合考慮生產(chǎn)工藝、設(shè)備、生產(chǎn)操作及生產(chǎn)要求等諸多因素，選擇適宜的結(jié)構(gòu)體系，適應(yīng)專業(yè)化生產(chǎn)的要求。其具有如下特征：

非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房的建筑設(shè)計是根據(jù)生產(chǎn)、使用功能及生產(chǎn)工藝過程確定的，即使生產(chǎn)同一產(chǎn)品的工業(yè)企業(yè)，由于工藝、流程的不同，對建筑物的設(shè)計也可能截然不同。同時，我國地域廣闊，各地的氣象、水文、地質(zhì)、材料和施工條件等存在較大差異，以上差異必將對不同類型的工業(yè)廠房及其附屬建筑的建筑設(shè)計產(chǎn)生很大影響。因此，不同地區(qū)、不同用途、不同性質(zhì)及規(guī)模、不同生產(chǎn)工藝的非通用性工業(yè)生產(chǎn)廠房具有獨一無二、用途多樣及工程造價差異化等特點。

為滿足生產(chǎn)要求，非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房多按生產(chǎn)流程需求進行規(guī)劃設(shè)計，同時或分期建設(shè)主要生產(chǎn)廠房、輔助用房及附屬設(shè)施用房等。由于上述建筑物用途特定、整體性強，不作為生產(chǎn)經(jīng)營活動的—部分肘，部分建筑物可能無法單獨使用，不易在公開市場上形成交易，故不易單獨處置。

非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房易受生產(chǎn)工藝影響，受到使用過程中產(chǎn)生的有腐蝕作用的廢氣、廢液的不良影響，其受損的程度要遠遠大于不受腐蝕的建筑物，易造成建筑物的物質(zhì)折舊。

非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房相關(guān)建筑物除了房產(chǎn)證、土地證、規(guī)劃許可、施工許可、竣工驗收備案手續(xù)之外，還應(yīng)該具備土建和裝修專業(yè)平面圖紙、各個安裝工程的系統(tǒng)圖和平面圖、室外工程圖紙、總圖、設(shè)計任務(wù)書、施工合同、工程量清單、結(jié)算審核報工程決算資料等。其中，工程結(jié)算和決算資料應(yīng)該和財務(wù)科臥擔逆應(yīng)，施工圖紙和工程造價資料相對應(yīng)。實際工作中業(yè)主所持資料往往不齊全或不對應(yīng)。

廠房相對住宅等民用建筑安裝工程來說項目較多，通常包括強電、給排水、空調(diào)通風(fēng)排煙、消火栓、消防噴淋、消防監(jiān)控、暖氣、天然氣、電梯、弱電通訊、設(shè)備自控等以及工藝管道。其中以強電為例，包括：①外接電纜；②高低壓配電室中變壓器和高壓配電柜；③廠區(qū)內(nèi)電纜；④車間內(nèi)配電箱；⑤動力照明等環(huán)節(jié)。以給排水為例，包括：①紅線外干管；②水泵房消防水池內(nèi)水泵；③廠區(qū)內(nèi)管井；④室內(nèi)水龍頭、地漏、千管支管等環(huán)節(jié)。車間內(nèi)可能有潔凈車間、冷庫等特殊用房。業(yè)主有時候?qū)τ诠纼r人員的漏項較為敏感。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》( GB/T 50291-2015 )，估價對象的最高最佳利用狀況包括最佳的用途、規(guī)模和檔次，應(yīng)按法律上允許、技術(shù)上可能、財務(wù)上可行、價值最大化進行分析、篩選或判斷確定。

最高最佳利用是在法律（包括法律、法規(guī)、規(guī)章、政策、出讓合同等）許可范圍內(nèi)的最高最佳利用，估價人員應(yīng)在對于已建成的非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房進行實地查勘和分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合估價對象所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市規(guī)劃調(diào)整方向，在合法利用方式下，結(jié)合具體的估價目的，對其最高最佳利用和相應(yīng)的估價前提作出下列判斷和選擇，并在估價報告中說明。

隨著京津冀協(xié)同發(fā)展的逐步推進，北京市已開轉(zhuǎn)移疏解不符合首都城市戰(zhàn)略定位的產(chǎn)業(yè)。從宏經(jīng)濟形勢變化和政策導(dǎo)向來看，北京市未來將汪重高效、高端產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，促進工業(yè)用地集約節(jié)約和高效利用。本文以估價目的為確定位于北京市即將產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型的非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房于價值時點建筑物成本價值為例，進行如下分析：

(1)于價值時點，對于符合所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市規(guī)劃的，維持現(xiàn)狀、繼續(xù)利用最為合理的，應(yīng)選擇維持現(xiàn)狀前提下進行估價。

(2)于價值時點，對于不符合所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，但土地用途等符合城市規(guī)劃的，可根據(jù)最新的區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市規(guī)劃定位，結(jié)合估價對象自身情況，確定更新改造或改變規(guī)模再予以利用為最合理的（如結(jié)合工業(yè)和信息化部出臺的《關(guān)于進一步促進產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展的指導(dǎo)意見》等文件，可將閑置及低效利用的非通用工業(yè)廠房更新改造為企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新基地、創(chuàng)窖空間等中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新集聚區(qū)），應(yīng)選擇更新改造或改變規(guī)模前提下進行估價。

(3)于價值時點，對于不符合所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市規(guī)劃的，可根據(jù)最新的區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市規(guī)劃定位，結(jié)合估價對象自身情況，確定改變用途或重新開發(fā)再予以利用為最合理的（如借鑒倫敦泰晤士河南岸的舊發(fā)電廠改造再生設(shè)計為泰特現(xiàn)代美術(shù)館的改造經(jīng)驗，通過對相關(guān)建筑內(nèi)部的改造和更新，使其符合新的功能需要，既有利于工業(yè)遺跡的保護，又促進了城市建設(shè)的發(fā)展，以形成具有歷史意義又賦予新生命的城市景觀），應(yīng)選擇改變用途或重新開發(fā)前提下進行估價。

根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》( GB/T 50291-2015)，常見的估價方法有比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法。非通用工業(yè)生產(chǎn)用房多為只針對特定使用者的特殊需要而開發(fā)建設(shè)的，其建筑物成本價值通常選取成本法進行估價。成本法( cost approach contractor，s method )是通過測算估價對象在價值時點的重置成本或重建成本和折舊，將重置成本或重建成本減去折舊得到估價對象價值或價格的方法。：。其本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)成本為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值或價格。

非通用生產(chǎn)廠房類建筑物，一般是測算其建筑物重置成本( building reproduction cost)。房屋重置成本是采用價值時點的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及建筑技術(shù)、工藝等，在價值時點的國家財稅制度和市場價格體系下，重新建造與估價對象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出。測算建筑物的重置成本，可采用單位比較法、分部分項法、工料測量法等方法。

(1)單位比較法(comparative-unit method )是以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建筑安裝工程費密切相關(guān)的某種計量單位為比較單位，調(diào)查在價值時點近期建成類似建筑物的單位建筑安裝工程費，對其進行處理后得到建筑物建筑安裝工程費的方法。

單位比較法實質(zhì)是一種比較法。其通過對可比實例與估價對象在建筑規(guī)模、建筑設(shè)備、裝飾裝修等方面的差異進行調(diào)整，求取估價對象的單位建筑安裝工程費。近年來，國家和北京市相關(guān)部門及行業(yè)協(xié)會定期公布了不同類型建筑物的工程造價指標（見圖1），估價人員可參考對其進行處理后得到的估價對象建筑物建筑安裝工程費。

近年來，相關(guān)專業(yè)人員對辦公樓、賓館飯店等公用建筑建設(shè)過程中分項工程的人工、材料和機械消耗進行了統(tǒng)計分析，測算了各單位工程造價比例，以滿足專業(yè)人員在建設(shè)項目投資決策、可行性研究、投資佔算及工程造價、房地產(chǎn)估價等方面業(yè)務(wù)需求，詳見表1。

優(yōu)點：

①時效性強。更新周期通常為每月、季度或半年，價格走勢等信息便于取得。

②公信力強。發(fā)布部門通常為政府職能部門及行業(yè)協(xié)會，是在統(tǒng)計分析眾多數(shù)據(jù)后得出的結(jié)論，公信力較強，具有一定的權(quán)威性。

缺點：

①范圍界定模糊。部分對發(fā)布數(shù)據(jù)的潛在內(nèi)涵界定不清，不利于對特定項目進行修正。

②有一定局限陛。標準住宅、辦公樓及通用廠房等通用性工業(yè)和民用建筑較易進行對比，但因非標準廠房的特殊性，不適宜運用單位比較法進行測算。

(2)分部分項法（unit-in-place-method）把建筑物分解為各分部工程或分項工程，測算每個部分工程或分項工程的數(shù)量，調(diào)查各個部分工程或分項工程在價值時點的單慟立價格或單位成本，將各個分部工程或分項工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單價或單位成本后相加得到建筑物建筑安裝工程費的方法。

北京市2003年出臺的《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準》(京國土房管拆( 2003)808號）實際上就是分部分項法的一種，其適用于拆遷過程中相關(guān)房屋重置價的估價，該標準將房屋分為兩大類，一類為樓房（樓房又區(qū)分住宅及非住宅，依據(jù)不同結(jié)構(gòu)及墻體類型因素又細分為多種組合，樓房重置價格技術(shù)思路為基本價格加上增項價格），另一類為平房（平房依據(jù)構(gòu)建組成不同，拆分為六大部件，依次為屋面、墻身、門窗、屋架、頂棚及地面，平房重置價格測算技術(shù)思路為判定各個構(gòu)建歸屬類型，匯總計算）。

優(yōu)點：

①測算方法簡單。樓房基本價格及增項價格、平房六大部件內(nèi)各個構(gòu)建價格均為固定值，測算只需判定估價對象相應(yīng)歸屬即可通過公式測算。測算方法較為簡單。

②工作量小，可快速測算。規(guī)定中已經(jīng)將價格確定，運用此方法測算房屋重置價格，只需對估價對象進行實地查勘便可快速進行測算。

③房地產(chǎn)估價人員掌握程度較好。《北京市房屋重置成新價評佔技術(shù)標準》較多運用在拆遷及征收項目中，房地產(chǎn)估價機構(gòu)有眾多專業(yè)人員，運用較為熟練。

缺點：

①時效性較差。因標準頒布于2003年，距今已宿十多年時間，期間并未根據(jù)社會生產(chǎn)要素進行適當更新（《修訂稿》經(jīng)征詢北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會及各區(qū)縣相關(guān)部門意見后，于2015年8月31日至9月5日進行了“關(guān)于《北京市房屋重置成新價評估技術(shù)標準（修訂）》的公示”，但至今未正式實施），故時效性較差。

②適用范圍受限。標準常用于拆遷評估，對于住宅類老舊平房較為適宜，但對于較特殊的非通用工業(yè)廠房適用性較差。

(3)工料測量法( quantity survey method)是把建筑物還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，測算重新建造該建筑物所需的建筑材料、建筑閑配件、設(shè)備的種類和數(shù)量、施工機械臺班數(shù)、人工時數(shù)，調(diào)查在價值時點相應(yīng)的單價及人工費標準，將各種筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、施工機械臺班的數(shù)及人工的數(shù)量乘以相應(yīng)的單價和人工費標準后相加，并計取相應(yīng)的措施項目費、規(guī)費和稅金等得到建筑物安裝工程費的方法。

工料測量法技術(shù)路線為模擬估價對象所在項目于價值時點的建設(shè)過程，并結(jié)合估價對象所在區(qū)域的實際情況，佔算該過程中所發(fā)生的各項成本、措施費用、稅金等必要支出，確定估價對象的重置成本。其存在以下優(yōu)點：

①針對性強。針對不同行業(yè)不同生產(chǎn)工藝的不同類型非工業(yè)廠房，可有效解決其因特殊的設(shè)計形式、房屋結(jié)構(gòu)、建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備及施工技術(shù)、工藝等所帶來的造價差異。

②時效性強。因工程建設(shè)的需要，各地造價管理機構(gòu)和行業(yè)協(xié)會均會及時更新并發(fā)布建設(shè)工程計價依據(jù)——預(yù)算定額等相關(guān)文件，并結(jié)合當?shù)厥袌銮闆r定期公布人、材、機的價格信息，故時效性強。

③銜接性強。根據(jù)最高最佳利用分析，可結(jié)合所選用最為合理的利用方式，較好地銜接更新改造、改變規(guī)模、改變用途或重新開發(fā)再予以利用等各類所需工程建設(shè)投資測算。

同時，隨著圖形算量等工程造價軟件的日益完善，工料測量法原有的應(yīng)用難點——如何準確度量建造估價對象所需的工程量，也得到了有效解決。工料測算法與單位比較法和分部分項法相比，更適用于非通用工業(yè)廠房的建筑物成本價值確定。

一般情況下，估價人員可多采用年限法和觀察法加權(quán)平均綜合確定估價對象建筑物的成新率。具體公式如下：

綜合成新率=年限法成新率+觀察法確定的調(diào)整分值

其中，年限法成新率=1 -（1—殘值率）÷房屋經(jīng)濟耐用年限X已使用年限

觀察法確定的調(diào)整分值：根據(jù)建筑物或設(shè)備經(jīng)濟壽命年限及已使用年限，通過對其使用狀況的實地查勘，并綜合考慮實際技術(shù)狀況、技術(shù)進步、維修保養(yǎng)狀況等因素綜合確定其成新率。

考慮到非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房易受生產(chǎn)工藝影響，對不可修復(fù)項目，可根據(jù)其在價值時點的剩余使用壽命是否短于整體建筑物的剩余經(jīng)濟壽命，將其分為短壽命項目和長壽命項目兩類。在實際估價工作中，可根據(jù)其壽命是否短于建筑物經(jīng)濟壽命，分別對建筑物的土建工程（基礎(chǔ)、墻體等）、安裝工程（強電、弱電、給排水、通風(fēng)、電梯、采暖及空調(diào)等）、裝飾裝修工程（門窗等）等進行劃分。由于上述各部分的經(jīng)濟壽命有所不同，故建議在非通用工業(yè)建筑物成本價值測算過程中采用年限法和觀察法分別對上述各單位工程進行分析后，再根據(jù)工料測量法求取的各單位工程所占房屋重置價的比重確定其權(quán)重，最終確定非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房房屋的成新率。具體公式如下：

房屋的成新率=土建工程的綜合成新率X權(quán)重1+強電工程的綜合成新率X權(quán)重2+…+裝飾裝修工程的綜合成新率X權(quán)重n

其中，權(quán)重1=土建工程重置價格÷房屋重置價格

權(quán)重2二強電工程重置價格÷房屋重置價格

......

權(quán)重n=裝飾裝修工程重置價格÷房屋重置價格

權(quán)重1十權(quán)重2+…+權(quán)重n=1

除了上述的物質(zhì)折舊外，還應(yīng)根據(jù)估價對象所在區(qū)域的最新產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和城市規(guī)劃定位、《北京市新增產(chǎn)業(yè)的禁止和限制目錄（2015年版）》及其行業(yè)現(xiàn)狀及未來發(fā)展趨勢等，結(jié)合估價對象的實際情況，對非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房的建筑物進行功能折舊和外部折舊分析。

運用工料測量法確定非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房建筑物成本價值通常分為以下幾個步驟：

(1)收集非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房房屋相關(guān)建設(shè)資料，如竣工圖紙、變更洽商單、施工組織設(shè)計方案、結(jié)算報告等，并深入調(diào)查估價對象的建設(shè)全過程所涉及的各個階段。為了做得既不遺漏，也不重復(fù)。首先請業(yè)主介紹廠房的工藝流程和原理；然后開具業(yè)主應(yīng)提供的資料清單；最后根據(jù)業(yè)主提交的初步資料，及時發(fā)現(xiàn)項目有無缺漏、矛盾、不對應(yīng)等問題，并予以補正。

(2)以房產(chǎn)證為依據(jù)，以業(yè)主提交的平面圖為參考，組織工程師對土建裝修部分實測實量，以實測實量數(shù)據(jù)作為土建裝修部分評估測算啲基礎(chǔ)；以現(xiàn)場實測實量混凝土工作量作為鋼筋工程量的估算基礎(chǔ)；以建筑圖集作為裝修基層的估算基礎(chǔ)。安裝工程捋清各個專業(yè)終端、，末端位置，了解配管配線、管道及保溫支架等隱蔽工程走向，結(jié)合圖紙資料合理估算工程量。

(3)通過結(jié)合相關(guān)圖紙、勤情況以及施工組織設(shè)計方案，運用鋼筋算量、圖形算量等工程造價軟件測算出估價對象建筑物各部分的工程量，再通過計價軟件，測算出建筑物重置價格。

(4)依據(jù)相關(guān)規(guī)定，并結(jié)合估價對象的建成年代以及設(shè)備、設(shè)施等實際情況，合理確定各分部分項的使用年限，細分短壽命項目和長壽命項目，測算出建筑物成新率，從而求出建筑物的成本價值。

采用工料測量法進行非通用工業(yè)生產(chǎn)廠房建筑物成本價值估價的優(yōu)點是詳細、準確，缺點是比較費時費力，并要求估價師具有一定的建筑工程、建筑材料、建筑設(shè)備、裝飾裝修、工程造價等方面的專業(yè)知識。估價人員應(yīng)加強相關(guān)方面的專業(yè)學(xué)習(xí)和研究，更好地適應(yīng)相關(guān)業(yè)務(wù)的估價需求。