摘自《中國房地產(chǎn)估價與經(jīng)紀(jì)》2016年1期

作者：張濤

 

本文就地價評估中不同情況下土地開發(fā)程度的設(shè)定難點(diǎn)、存在誤區(qū)進(jìn)行了具體的分析，同時根據(jù)具體項(xiàng)目，運(yùn)用建設(shè)工程計(jì)價定額，對土地開發(fā)費(fèi)用及其構(gòu)成進(jìn)行了分析，并擬定出成都地區(qū)“通”、“平”費(fèi)用在土地開發(fā)費(fèi)用中的區(qū)間值。

地價評估；土地開發(fā)程度；土地開發(fā)費(fèi)

 

所謂土地開發(fā)程度，是指土地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和開發(fā)的狀況，一般包括道路、供電、供水、通訊、排水、通氣、供暖和場地是否平整等，也就是通常說的“幾通一平”。

據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》( GB/T 18508-2014 )，“地價定義”對土地開發(fā)程度設(shè)定作了明確規(guī)定，在《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范（試行）》(國土資廳發(fā)( 2013)20號）中對于場地“未通平”或“通平”不完全時的特殊情況處理提出了具體要求。因此，土地開發(fā)程度的設(shè)定是影響地價水平的一個因素，地價測算前，首先要明確“地價定義”中的土地開發(fā)程度及其設(shè)定理由，該項(xiàng)設(shè)定關(guān)系到地價的內(nèi)涵和構(gòu)成以及估價結(jié)果的使用。

根據(jù)《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》( JGJ-T30-2003)，土地開發(fā)程度設(shè)定有關(guān)術(shù)語概念如下：

生地( raw land )：完成土地征用，未經(jīng)開發(fā)、不可直接作為建筑用地的農(nóng)用地或荒地等土地。

毛地( undeveloped land)：在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，尚未經(jīng)過拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_發(fā)過程、不具備基本建設(shè)條件的土地。

熟地( cultivated land )：經(jīng)過土地開發(fā)，具備基本建設(shè)條件的土地。

七通一平：開發(fā)建設(shè)場地在正式開工前，對場地進(jìn)行的道路、供水、供電、供熱、供氣、排水及郵電通訊通暢工作及場地平整工作。

依據(jù)《房地產(chǎn)業(yè)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》( JGJ-T30-2003 )，以及土地估價報(bào)告中對“地價定義”的要求，筆者對以上術(shù)語作展開性釋義：

生地：指完成土地征用，未經(jīng)宗地內(nèi)外初級開發(fā)，宗地外尚未進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)，宗地內(nèi)保持農(nóng)用地或荒地等自然狀態(tài)，不可直接作為建筑用地的土地。

毛地：在城市舊區(qū)范圍內(nèi)，宗地外具備市政基礎(chǔ)設(shè)施條件，如五通、六通、七通等，宗地內(nèi)尚未進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償，建筑物、構(gòu)筑物尚未拆除及場地平整，不具備基本建設(shè)條件的土地。

熟地：經(jīng)過土地開發(fā)，宗地外具備市政基礎(chǔ)設(shè)施條件，如五通、六通、七通等，宗地內(nèi)已完成場地平整，具備基本建設(shè)條件，可以立即進(jìn)行工程建設(shè)的土地。

某大型工業(yè)園區(qū)，分成若干個地塊，僅評估其中的三個地塊。。在園區(qū)外，分布有居住小區(qū)、學(xué)校等，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)已達(dá)“六通”。三宗地因并非位于園區(qū)的邊界，宗地外（紅線外）仍是園區(qū)的土地，園區(qū)內(nèi)正在進(jìn)行場地平整，專用貨運(yùn)碼頭、貨運(yùn)鐵路線、污水處理站、變電站等正在建設(shè)，水、電、訊、氣等管網(wǎng)正在敷設(shè)。因工業(yè)園區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施一般是開發(fā)區(qū)管委會投資修建，“幾通一平”是工業(yè)園區(qū)內(nèi)的基本要求，各種設(shè)施的主管（線）會建設(shè)到某宗地紅線外，宗地內(nèi)的開發(fā)則是企業(yè)根據(jù)生產(chǎn)工藝要求自行建設(shè)，土地交付標(biāo)準(zhǔn)一般是達(dá)到場地平整，因此，可以設(shè)定為宗地外“幾通”、宗地內(nèi)“場地平整”。

獨(dú)立工礦區(qū)（點(diǎn)）一般距城市規(guī)劃區(qū)較遠(yuǎn)，可能相距幾十、上百公里，宗地外的基礎(chǔ)設(shè)施由政府開發(fā)建設(shè)，但并不完善，有的市政管網(wǎng)并未接到宗地外紅線外，宗地內(nèi)企業(yè)自行投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。如某宗地外僅通電、訊、道路，宗地內(nèi)企業(yè)建有供水系統(tǒng)、污水處理設(shè)施，出現(xiàn)了宗地內(nèi)比宗地外開發(fā)程度高的情況，可按土地實(shí)際開發(fā)程度設(shè)定為宗地外“三通”、宗地內(nèi)“五通一平”。

水電站占用的土地一般呈線狀，有時邊界距離可達(dá)幾十公里，流域內(nèi)溝壑縱橫，地勢陡峻，地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜。水電站的引水工程從大壩（取水口）到引水管道、壓力前池（調(diào)壓井），這一段路線很可能宗地紅線外就是農(nóng)用地、林地、河灘地或坡地、荒地，如果是通過隧洞引水，那宗地外無論開發(fā)與否都與估價對象沒多大關(guān)系；而發(fā)電廠房的土地，宗地外一般通電、訊、道路，宗地內(nèi)通給排水、電、訊、道路。如果是水電站不同位置如大壩（取水口）、發(fā)電廠房等分別辦了《國有土地使用證》，可分別設(shè)定為宗地外“生地”、宗地內(nèi)“場地平整”或宗地外“三通”、宗地內(nèi)“場地平整”；但如果是估價對象宗地只辦理了一本《國有土地使用證》，考慮到發(fā)電廠房對于電站來說處于核心位置，可以設(shè)定為宗地外“三通”、宗地內(nèi)“場地平整”，但在開發(fā)費(fèi)用上應(yīng)進(jìn)行減價修正，因?yàn)檫_(dá)到此種開發(fā)程度只是電站占用土地的一小部分。

輸變電線路是典型的點(diǎn)狀土地，距離遠(yuǎn)、跨度大，電力鐵塔基座所占的幾平米、十幾平米土地之外，可能就是農(nóng)用地、坡地、荒地，宗地外一股沒有基礎(chǔ)設(shè)施或有但與估價對象無直接關(guān)系，所以，可設(shè)定為宗地外“生地”、宗地內(nèi)“場地平整”。

估價對象處于城市建成區(qū)內(nèi)，臨江（河），宗地呈條狀隨河岸延伸，宗地內(nèi)地勢起伏較大；臨河岸處高差可達(dá)幾十米，呈陡坡狀，規(guī)劃為普通商住小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施宗地外達(dá)“六通”。根據(jù)同一區(qū)域類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的具體情況，需要局部削平地形和土石方回填，且土石方工程量很大。因此，場地平整的費(fèi)用對地價有明顯影響，可設(shè)定為宗地外六通”、宗地內(nèi)“未場地平整”。

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)某宗地，宗地肉地勢有一定起伏，系低容積率住宅用地，規(guī)劃為修建高檔居住小區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施宗地外達(dá)“六通”，宗地內(nèi)尚未進(jìn)行場地平整，生長有農(nóng)作物及喬木、灌木等綠色植被，這時，宗地內(nèi)是否應(yīng)該設(shè)定為“未場地平整”呢？根據(jù)規(guī)劃，該宗地的地形地貌適于建設(shè)別墅小區(qū)，別墅群往往是按組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)，高低錯落正是其特色，不僅利于造景，而且依地勢而建，節(jié)約了工程建設(shè)費(fèi)用，如果全部推平，反而失去了項(xiàng)目特點(diǎn)。

同樣，有的工業(yè)項(xiàng)目，比如濕法煉鋅冶煉廠，生產(chǎn)工藝流程中有大量流體，地勢的起伏正好可以利用重力將流體通過管道輸送至下一工序，節(jié)約了生產(chǎn)成本，這樣的地形正是企業(yè)需要的。

以上兩種情況，地形地貌對于工程建設(shè)并沒有明顯影響，基本可以滿足工程建設(shè)要求，可以設(shè)定為宗地為“幾通”，宗地內(nèi)“場地平整”。

案例一：某縣級市郊區(qū)一宗住宅用地，面積約10畝，鄰近某風(fēng)景區(qū)，生態(tài)環(huán)境及自然風(fēng)光很好，但連接外部的道路是連砂石路面，路基不足3米寬，附近沒有給排水、通訊、天然氣的市政管網(wǎng)，且近期亦無政府進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的可能，由于基礎(chǔ)設(shè)施嚴(yán)重缺乏，很難達(dá)到開發(fā)建設(shè)條件，而且修建道路和敷設(shè)管線的工程費(fèi)用可能并非一般企業(yè)和個人所能負(fù)擔(dān)，這種土地在市場上是很難成交的，或者成交的價格會很低。

案例二：城市建成區(qū)內(nèi)的兩宗商任用地，A宗地通過一座大橋與城市道路相連，三面環(huán)河，B宗地則四面環(huán)河，兩宗地呈雙島形態(tài)，地理位置很好，適于整體開發(fā)為高檔居住小區(qū)和高檔度假酒店，實(shí)際開發(fā)程度為宗地外“六通”，宗地內(nèi)“場平”。但是，為了達(dá)到正常開發(fā)建設(shè)條件，需要修建河堤、防洪渠，根據(jù)規(guī)劃，還必須修建兩島之間的橋梁。所以，并不是簡單的設(shè)定宗地外“六通”、宗地內(nèi)“場地平整”就可以了，這種土地需完善的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)對地價有明顯影響。

類似的還有臨近江、河等水域的土地，若要正常開發(fā)利用，一般需要修建河堤、堤壩，如果不投入這部分土地開發(fā)費(fèi)用，不用說產(chǎn)生正常的土地收益，就連人員和財(cái)產(chǎn)的安全性都成問題。

以上這幾種情況，基礎(chǔ)設(shè)施缺乏或需補(bǔ)充完善成為影響地價、甚至可能成為是否成交的主要制約因素，需要引起土地估價師和房地產(chǎn)估價師的重視。

在地價評佔(zhàn)中，土地估價師及房地產(chǎn)估價師對“生地”、“毛地”、“熟地”等概念的理解含混不清，經(jīng)常導(dǎo)致土地開發(fā)程度的設(shè)定出現(xiàn)偏差。以下是幾個常見誤區(qū)：

誤區(qū)一：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，某商住用地，市政供排水、電、氣、訊管網(wǎng)已接至宗地外（紅線外），宗地內(nèi)已完成征用，有農(nóng)作物生長，地勢略有起伏，宗地內(nèi)設(shè)定為“生地”是否妥當(dāng)？宗地外已經(jīng)開發(fā)達(dá)“六通”，宗地內(nèi)僅是尚未進(jìn)行場地平整，由于地勢略有起伏，進(jìn)行場地平整可能會有部分土石方工程量。因此，設(shè)定為宗地外“六通”、宗地內(nèi)“未場地平整”更為合理。

誤區(qū)二：城市規(guī)劃區(qū)外，宗地外（紅線外）通供水、電、訊、道路，明溝排污，宗地內(nèi)有魚塘、農(nóng)作物及少量建構(gòu)筑物，坡度約為10。，周邊多為農(nóng)田、民房，基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“六通”的宗地還遠(yuǎn)在5公里之外，將其設(shè)定為宗地外“六通”，顯然是不符合土地的實(shí)際利用狀況，應(yīng)設(shè)定為宗地外“四通”、宗地內(nèi)“未場地平整”。

誤區(qū)三：主城區(qū)的某宗商住用地，擬重新規(guī)劃利用，地上有較多的建筑物、構(gòu)筑物尚未拆除，土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地內(nèi)“毛地”，這顯然是沒有搞清“毛地”的概念�！懊�地”中很重要的一點(diǎn)是宗地內(nèi)“尚未經(jīng)過拆遷安置補(bǔ)償?shù)韧恋亻_發(fā)過程”，按照這個解釋，土地征用手續(xù)尚未完成，則權(quán)屬上存在重大不確定性，可能直接影響估價結(jié)論的成立。所以，針對這種情況，可設(shè)定宗地內(nèi)為“未場地平整”，同時應(yīng)考慮拆除建筑物費(fèi)用對地價的影響。

土地開發(fā)程度的設(shè)定必然會涉及到土地開發(fā)費(fèi)用，從筆者接觸的土地估價報(bào)告來看，評估中土地開發(fā)費(fèi)用取值較多的是采用基準(zhǔn)地價評估報(bào)告中的“土地開發(fā)費(fèi)用”，而土地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)中的“通”和“平”究竟包含了哪些工程內(nèi)容呢？下面通過一個具體案例，對土地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)分部分項(xiàng)工程以及土地開發(fā)費(fèi)用的構(gòu)成進(jìn)行簡要分析，供大家交流、參考。

成都市某城鄉(xiāng)統(tǒng)籌城市配套基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，處于城郊結(jié)合部，片區(qū)內(nèi)房屋破舊，建筑擁擠，容積率低，土地利用率較低，周邊多為農(nóng)田、民房、企業(yè)，環(huán)境臟、亂、差問題突出，需進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施改造，涉及土地整理面積590畝，項(xiàng)目實(shí)施后，可提供二類住宅用地315畝，由國土部門進(jìn)行拍賣出讓。該案例工程內(nèi)容、工程量、材料材質(zhì)、規(guī)格見表1。

根據(jù)原建設(shè)部《市政工程投資估算指標(biāo)》、《四川省建設(shè)工程工程量清單計(jì)價定額》、《四川省市政工程工程量清單計(jì)價定額》、主要材料預(yù)算價格、人工費(fèi)用等取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合項(xiàng)目的具體情況，筆者對相關(guān)定額進(jìn)行必要的換算后，采用概算指標(biāo)投資估算法，確定土地開發(fā)費(fèi)用單位指標(biāo)，單位指標(biāo)及取費(fèi)依據(jù)見表1。

這是一個較有代表性的土地開發(fā)案例，其工程內(nèi)容包括土方工程、片區(qū)道路及配套管網(wǎng)工程、橋梁工程、溝渠改造工程、配套公共服務(wù)設(shè)施、綠化工程，涵蓋了宗地內(nèi)外的開發(fā)費(fèi)用基本構(gòu)成。因本文僅對宗地內(nèi)外的土地開發(fā)費(fèi)用進(jìn)行分析，故分析內(nèi)容未涉及該案例中的配套公共服務(wù)設(shè)施及市政綠地、防護(hù)綠地費(fèi)用。

通過表1確定的費(fèi)用單位指標(biāo)，計(jì)算出本案例分部分項(xiàng)工程的投資估算費(fèi)用，以可出讓土地（凈用地）315畝作為計(jì)算基數(shù)，將投資估算換算至可出讓用地的單位費(fèi)用及占總費(fèi)用的比例。詳見表2。

該案例涉及土地整理面積590畝，可提供二類住宅用地315畝，出地率53.39 %。根據(jù)表2，土地開發(fā)費(fèi)用為4449.062萬元。那么，該項(xiàng)目土地開發(fā)費(fèi)用是否體現(xiàn)了《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》所要求的“區(qū)域客觀性費(fèi)用”呢？為便于比較，對以上單位費(fèi)用取整后，通過與成都市現(xiàn)行基準(zhǔn)地價評估報(bào)告中的“土地開發(fā)費(fèi)用”（該項(xiàng)目實(shí)施時間與基準(zhǔn)地價評估時間接近，具有較強(qiáng)的可比性）進(jìn)行可信度驗(yàn)證及各項(xiàng)費(fèi)用比較分析，見表3。

通過表3可以看出，該案例與成都市現(xiàn)行基準(zhǔn)地價評估報(bào)告中確定的土地開發(fā)費(fèi)用水平幾乎一致，具有較高的可信度。表3中，道路工程、通電費(fèi)用在土地開發(fā)費(fèi)中占比居于較高水平，但差異較大，分別為38.03 %、26.54 %和11.27 %、27.49 %，這主要是由案例的具體情況不同造成的。而上水、排水、通氣、通訊和場地平整費(fèi)用則具有趨同性，偏差在1% - 2.1%范圍內(nèi)。

同時要指出，該案例因處于城郊結(jié)合部，附近就有市政管網(wǎng)，在實(shí)施該項(xiàng)目時，將市政管網(wǎng)延伸接入項(xiàng)目區(qū)內(nèi)碰管方便。這實(shí)際上是多年來的市政基礎(chǔ)設(shè)施投入使該項(xiàng)目受益，減少了部分工程費(fèi)用，否則，全部重新敷設(shè)管網(wǎng)，部分單位指標(biāo)可能會更高。

筆者根據(jù)以上分析，結(jié)合搜集的土地開發(fā)費(fèi)用資料（計(jì)算過程與本案例類似），考慮成都地區(qū)的工程地質(zhì)、地形地貌及區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等因素，擬定出“通”和“平”在土地開發(fā)費(fèi)用中的區(qū)間值，見表4。

筆者搜集的各地基準(zhǔn)地價評估報(bào)告，其“土地開發(fā)費(fèi)用”一般是土地估價師通過對開發(fā)區(qū)管委會、國土資源局、規(guī)劃和建設(shè)局、土地整理公司、市政工程公司、房地產(chǎn)開發(fā)商等的調(diào)查得來的，具有一定的可信度。但是普遍存在依據(jù)不足、一筆帶過、接給出費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)等問題。這也許是由于不同行政區(qū)劃的經(jīng)濟(jì)狀況、地形地貌、交通狀況、施工難度、現(xiàn)有基礎(chǔ)設(shè)施狀況等差異很大，土地開發(fā)費(fèi)用確定上存在一定難度所致。但是，作為估價報(bào)告，沒有基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、未建立數(shù)學(xué)模型、缺乏測算過程，其結(jié)論是難以令人信服的，這也是目前基準(zhǔn)地價評估中的一個薄弱環(huán)節(jié)。

在對地價進(jìn)行評估時，我們注意到了土地區(qū)位用途及規(guī)劃指標(biāo)，而對土地開發(fā)程度對地價的影響則重視不夠，國內(nèi)現(xiàn)有文獻(xiàn)資料針對該類問題的研究也較少。不同行政區(qū)劃、不同區(qū)域土地開發(fā)費(fèi)用差異很大，如果能夠通過分析某區(qū)域內(nèi)土地開發(fā)項(xiàng)目的費(fèi)用構(gòu)成，如市政工程綜合單價定額以及措施、規(guī)費(fèi)、稅金，考慮綜合單價調(diào)整后，建立數(shù)學(xué)型，分析地價對不同規(guī)劃用途土地開發(fā)費(fèi)用不同變量的敏感性，這對于土地估價師、房地產(chǎn)估價師更好地把握地價是有積極意義的。