摘自《中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)與經(jīng)紀(jì)》2016年1期

 

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》于2007年10月1日起開(kāi)始實(shí)施，是我國(guó)踐行依法治國(guó)方略的重要一步。然而縱觀我國(guó)改革開(kāi)放三十年來(lái)民法領(lǐng)域的立法史，卻少有像《物權(quán)法》那樣引起巨大的爭(zhēng)議，與之配套的最高法院相關(guān)司法解釋同樣是命途多舛，從2008年開(kāi)始征求意見(jiàn)，如今才正式公布實(shí)施。在此跟大家一起來(lái)探討一下，八年磨一劍、包含22條的《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)物權(quán)法>若干問(wèn)題的解釋（一）》究竟是何方神圣。

物權(quán)法實(shí)施多年來(lái)，什么糾紛屬于物權(quán)民事糾紛，什么糾紛屬于物權(quán)登記行政糾紛，一直是困擾大眾的一個(gè)大問(wèn)題，結(jié)合本次司法解釋以及最高院記者會(huì)的內(nèi)容，特制下圖供大家參考。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的另外一個(gè)問(wèn)題是，不動(dòng)產(chǎn)登記產(chǎn)生什么效力呢，這次司法解釋除了過(guò)往的公示公信效力外，還規(guī)定了可以除外的情形。

《物權(quán)法》第二十八條規(guī)定了人民法院、仲裁委員會(huì)等機(jī)構(gòu)作出的法律文書(shū)作出即產(chǎn)生物權(quán)效力，無(wú)需登記。但是在實(shí)踐中這類物權(quán)的外延以及如何獲得保護(hù)存在較大的爭(zhēng)議，這次司法解釋對(duì)這類特殊物權(quán)作了更加細(xì)致的規(guī)定。

首先，人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)作出的能夠產(chǎn)生物權(quán)效力的法律文書(shū)被限定在“改變?cè)�有物�?quán)關(guān)系的判決書(shū)”的范圍內(nèi)；其次，這類特殊物權(quán)雖然未經(jīng)登記，但是依然受到返還原物、排除妨礙、賠償損失等物權(quán)的司法保護(hù)。

舉個(gè)例子，如生效裁判文書(shū)針對(duì)某一共有協(xié)議作出裁判，分割爭(zhēng)議標(biāo)的物，并確定了當(dāng)事人所有的具體數(shù)額，則這個(gè)裁判直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)而無(wú)需登記。若其他人對(duì)標(biāo)的物造成損害的，裁判所確定的標(biāo)的物所有人能夠主張損害賠償。但是，對(duì)于如要求將標(biāo)的物交付給一方當(dāng)事人這樣的裁判，則不會(huì)產(chǎn)生物權(quán)效力。

對(duì)共有物權(quán)的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的細(xì)化規(guī)定是本次司法解釋的重中之重，涉及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的六個(gè)條文占了整部司法解釋接近三分之一的篇幅。

這次司法解釋中對(duì)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)保護(hù)力度是前所未有的，文本中“其他按份共有人請(qǐng)求按照同等條購(gòu)買(mǎi)該共有份額的，應(yīng)予支持”的表述，使優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的司法保護(hù)成為可能，而不是只能在事后主張損害賠償。

《物權(quán)法》是我國(guó)第一部規(guī)定善意第三人的法律，雖然只適用于物權(quán)領(lǐng)域，但是在司法實(shí)踐中，大量涉及善意第三人的非物權(quán)糾紛都在不同程度上參考了《物權(quán)法》的規(guī)定。本次司法解釋中特別對(duì)《物權(quán)法》所規(guī)定的“善意”作了闡釋。

應(yīng)當(dāng)注意的是，司法解釋中首次明確了需要登記的船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等動(dòng)產(chǎn)，只要交付就符合《物儀法》第一百零六條關(guān)于善意取得的規(guī)定中“交付”的條件，也就意味著，船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車的真實(shí)權(quán)利人，不得以上述動(dòng)產(chǎn)未經(jīng)登記為由主張善意取得不成立。

這部只有22條的司法解釋主要針對(duì)《物權(quán)法》總則部分作了細(xì)化規(guī)定，而對(duì)于分則里面所有權(quán)、擔(dān)保物權(quán)并未涉及。本次司法解釋只是我國(guó)物權(quán)體系乃至民法體系構(gòu)建的其中一步，從本次司法解釋題目含有“（一）”字可以看到，審判機(jī)關(guān)對(duì)本次司法解釋中“留白”的問(wèn)題是有預(yù)見(jiàn)的。