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      網(wǎng)站公告: 熱烈祝賀襄陽誠作房地產(chǎn)評估有限公司榮獲2022年度襄陽標(biāo)桿估價(jià)機(jī)構(gòu)
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      《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估指導(dǎo)意見》

      (內(nèi)部研討稿)講

       

      演講人簡介

      •上海百盛房地產(chǎn)估價(jià)有限責(zé)任公司常務(wù)副總經(jīng)理

      •中國注冊房地產(chǎn)估價(jià)師、土地估價(jià)師、資產(chǎn)評估師

      •上海市房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會副秘書長、上海市房地產(chǎn)估價(jià)專家委員會副主任

      •上海市土地估價(jià)師協(xié)會副會長、上海市土地估價(jià)專家委員會主任

      •中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會資深會員

      •中國土地估價(jià)師協(xié)會資深會員、專家

      •英國皇家特許測量師學(xué)會會員(MRICS)

      •美國估價(jià)學(xué)會會員(MAI)

      •香港測量師學(xué)會會員(MHKIS)

       

       

      關(guān)于標(biāo)題

      現(xiàn)為:《涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估指導(dǎo)意見》

      曾用:《人民法院確定房地產(chǎn)處置參考價(jià)評估指導(dǎo)意見》

      《房地產(chǎn)司法處置評估指導(dǎo)意見》

       

       

      第一條目的和依據(jù)

      為規(guī)范涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估行為,保證評估質(zhì)量,維護(hù)當(dāng)事人、利害關(guān)系人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問題的規(guī)定》《人民法院委托評估工作規(guī)范》等法律法規(guī),以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》《房地產(chǎn)估價(jià)基本術(shù)語標(biāo)準(zhǔn)》等標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,制定本意見。

      【說明:依據(jù)僅列示了最直接的法律法規(guī)和規(guī)范,其他相關(guān)法律如《物權(quán)法》《土地管理法》等沒有列示!

      第二條適用范圍

      本意見適用于為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)服務(wù)的房地產(chǎn)估價(jià)活動。

      【說明:有估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為可加上如下表述:“其他的房地產(chǎn)司法評估活動也可參考本指導(dǎo)意見”。由于有些條款未必適合其他房地產(chǎn)司法鑒定估價(jià)活動,如假設(shè)開發(fā)法的被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提,所以沒有采納此建議】

      第三條評估行為準(zhǔn)則

      房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)及其注冊房地產(chǎn)估價(jià)師開展涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估業(yè)務(wù)應(yīng)當(dāng)遵守法律法規(guī)和房地產(chǎn)估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范,遵循獨(dú)立、客觀、公正的原則,依照法律法規(guī)規(guī)定實(shí)行回避,對評估活動中知悉的國家秘密、商業(yè)秘密和個(gè)人隱私予以保密。

      第四條接收評估委托書

      房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照《人民法院委托評估工作規(guī)范》的規(guī)定,及時(shí)接收人民法院出具或者發(fā)送的評估委托書。

      評估委托書包括下列內(nèi)容:

      (一)人民法院名稱;

      (二)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)名稱;

      (三)評估財(cái)產(chǎn)基本情況(包括名稱、坐落、四至、面積、權(quán)屬等,并附財(cái)產(chǎn)清單);

      (四)評估目的要求;

      (五)評估完成期限;

      (六)評估材料的特別說明(對委托評估必須提供的材料有下列情形的說明:1.未能調(diào)取到或者實(shí)際不存在的;2.無法掃描而需要郵寄或者直接交付的;)

      (七)其他需要明確的內(nèi)容。

      【說明:注意“評估委托書”、“財(cái)產(chǎn)清單”、“評估所需相關(guān)材料”三項(xiàng)內(nèi)容】

      第五條不承接委托評估情形

      房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接收評估委托書后,認(rèn)為有下列情形之一的,應(yīng)當(dāng)自接收評估委托書之日起三個(gè)工作日內(nèi)向人民法院書面提交不承接委托評估申請:

      (一)本機(jī)構(gòu)與當(dāng)事人或者評估財(cái)產(chǎn)有利害關(guān)系的;

      (二)本機(jī)構(gòu)已辦理注銷登記或者被市場監(jiān)管部門吊銷營業(yè)執(zhí)照的;

      (三)本機(jī)構(gòu)依法不能進(jìn)行評估的其他情形。

      房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)未在第一款規(guī)定期限內(nèi)向人民法院書面提交不承接委托評估申請的,或者人民法院認(rèn)為申請不承接委托評估的理由不成立的,視為接受委托。

      第六條接收委托評估資料

      房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托后,應(yīng)當(dāng)及時(shí)接收或者簽收人民法院發(fā)送的委托評估材料,并根據(jù)《人民法院委托評估工作規(guī)范》附件中列明的房地產(chǎn)評估需要提供的材料清單,對委托評估材料進(jìn)行清點(diǎn)。

      第七條補(bǔ)充委托評估材料

      委托評估材料不全而無法進(jìn)行評估或者影響評估結(jié)果的,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)向人民法院書面提交補(bǔ)充材料申請,由人民法院通知當(dāng)事人補(bǔ)充。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)通過人民法院轉(zhuǎn)交的方式接收補(bǔ)充的評估材料。

      評估所必需的材料無法補(bǔ)充,或者補(bǔ)充后仍然不能滿足評估需要,人民法院書面說明根據(jù)現(xiàn)有材料進(jìn)行評估的,可以根據(jù)現(xiàn)有材料進(jìn)行評估,并在評估報(bào)告中說明因缺少評估所必需的材料可能影響評估結(jié)果的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)提交的補(bǔ)充材料申請和人民法院出具的書面說明應(yīng)當(dāng)作為評估報(bào)告的附件。

      【說明:注意評估材料應(yīng)通過人民法院交接】

      第八條評估目的表述

      涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估的評估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)提供參考依據(jù)”。

      【說明:沒有參考“抵押估價(jià)指導(dǎo)意見”和“征收評估辦法”中的寫法,表述為“為人民法院確定房地產(chǎn)處置參考價(jià)提供參考依據(jù)而評估……”,原因是評估的價(jià)值類型條文中還沒有出現(xiàn),而且價(jià)值類型并不唯一,另外“而評估……”并非目的,不必贅述。

      第九條評估對象財(cái)產(chǎn)范圍界定

      房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估委托書和委托評估材料等情況,具體明確界定評估對象的財(cái)產(chǎn)范圍,不得超出財(cái)產(chǎn)范圍或者遺漏財(cái)產(chǎn)。

      評估對象包含不屬于房地產(chǎn)(不動產(chǎn))的家具家電、機(jī)器設(shè)備、債權(quán)債務(wù)、特許經(jīng)營權(quán)等財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中對所包含的其他財(cái)產(chǎn)具體列舉說明。

      評估對象不包含屬于房地產(chǎn)(不動產(chǎn))的房屋配套設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)場地等財(cái)產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中對不包含的房地產(chǎn)類財(cái)產(chǎn)具體列舉說明。

      第十條價(jià)值時(shí)點(diǎn)確定

      涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估的價(jià)值時(shí)點(diǎn)一般設(shè)定為評估對象實(shí)地查勘完成之日,并在評估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的 “一般假設(shè)”中假定人民法院拍賣(或者變賣)財(cái)產(chǎn)之日的評估對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況與實(shí)地查勘完成之日的狀況相同。

      【說明:關(guān)于價(jià)值時(shí)點(diǎn)有多種意見,有的提出用“評估委托之日”,這樣無論處置流程中遇到任何問題,價(jià)值時(shí)點(diǎn)是固定的。有的認(rèn)為“實(shí)地查勘之日”更好,這樣價(jià)值時(shí)點(diǎn)距離處置的日期更接近,而且房地產(chǎn)狀況與市場狀況明確。】

      第十一條價(jià)值類型確定

      涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估的價(jià)值類型一般為市場價(jià)格或者市場價(jià)值,也可以根據(jù)評估委托書等人民法院的書面要求,評估其他特定價(jià)格或者價(jià)值,并在評估報(bào)告中予以說明。

      市場價(jià)格是指評估對象于價(jià)值時(shí)點(diǎn)在市場上的平均交易價(jià)格,采用比較法測算得出。

      市場價(jià)值是指評估對象經(jīng)適當(dāng)營銷后,由熟悉情況、謹(jǐn)慎行事且不受強(qiáng)迫的交易雙方,以公平交易方式于價(jià)值時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額,選用比較法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等估價(jià)方法評估得出。

      【說明:評估的價(jià)值類型一般為市場價(jià)格或市場價(jià)值,因?yàn)楦鶕?jù)以往的司法解釋,以及現(xiàn)在法院處置的保留價(jià)確定方式,都是以市場價(jià)為參考,也不排除人民法院有其他的評估價(jià)值要求!

      第十二條查封和擔(dān)保物權(quán)處理

      涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估不應(yīng)考慮評估對象被查封以及原有的擔(dān)保物權(quán)和其他優(yōu)先受償權(quán)情況,視為沒有查封、未設(shè)立擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評估,并在評估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“背離事實(shí)假設(shè)”中予以說明。

      【說明:原有的擔(dān)保物權(quán)及其他優(yōu)先受償權(quán)會因處置而消失,查封因拍賣而解除,所以不考慮拍賣財(cái)產(chǎn)上原有的擔(dān)保物權(quán)、其他優(yōu)先受償權(quán)及查封因素】

      第十三條租賃權(quán)及用益物權(quán)處理

      涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象是否存在租賃權(quán)以及用益物權(quán),并結(jié)合委托評估材料等情況,對人民法院查明的租賃權(quán)、用益物權(quán)及占有使用情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)。

      人民法院書面說明依法將評估對象上原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)除去后拍賣

      (或者變賣)的,評估結(jié)果的影響因素不應(yīng)當(dāng)包括原有的租賃權(quán)和用益物權(quán),并應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中作出特別說明;人民法院未明確除去原有的租賃權(quán)和用益物權(quán)后拍賣(或者變賣)的,評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)考慮原有租賃權(quán)、用益物權(quán)對評估結(jié)果的影響,不應(yīng)低估相應(yīng)減價(jià)影響。

      評估對象租賃合同尚未到期且存在已預(yù)收租金,人民法院未明確該預(yù)收租金從財(cái)產(chǎn)處置價(jià)款中扣除或者由被執(zhí)行人另行負(fù)擔(dān)的,評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除已預(yù)

      收的剩余合同有效期內(nèi)的租金。

      【說明:因?yàn)?/FONT>“買賣不破租賃”,所以在沒有人民法院的要求時(shí),應(yīng)將原有租賃權(quán)及用益物權(quán)作為評估影響因素進(jìn)行考慮】第十四條欠繳稅費(fèi)處理

      涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象是否存在欠繳稅費(fèi)(含稅收、物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水電氣費(fèi)等),并結(jié)合委托評估材料等情況,對人民法院查明的欠繳稅費(fèi)情況及金額進(jìn)行調(diào)查核實(shí);人民法院未明確存在欠繳稅費(fèi),房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)未掌握相關(guān)情況的,可以假定評估對象不存在欠繳稅費(fèi),并應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“一般假設(shè)”中予以說明。

      評估對象存在欠繳稅費(fèi),人民法院未明確該欠繳稅費(fèi)從財(cái)產(chǎn)處置價(jià)款中扣除或者由被執(zhí)行人另行負(fù)擔(dān)的,評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除欠繳稅費(fèi)金額。

      第十五條交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式處理

      涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式及其對評估結(jié)果的影響,并根據(jù)人民法院意見,或者涉執(zhí)房地產(chǎn)處置中交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)情況選擇下列情形之一,明確評估結(jié)果對應(yīng)的交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式,并在評估報(bào)告中予以說明:

      (一)按照法律法規(guī)規(guī)定,轉(zhuǎn)讓方和受讓方各自負(fù)擔(dān);

      (二)全部由受讓方負(fù)擔(dān);

      (三)全部從財(cái)產(chǎn)處置價(jià)款中扣除或者由被執(zhí)行人另行負(fù)擔(dān);

      (四)按照以往同類涉執(zhí)房地產(chǎn)處置慣例負(fù)擔(dān);

      (五)按照當(dāng)?shù)赝愗?cái)產(chǎn)交易習(xí)慣負(fù)擔(dān);

      (六)其他交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式。

      【說明:交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的方式會對交易價(jià)格產(chǎn)生影響,參考類似轉(zhuǎn)讓估價(jià)中的相關(guān)規(guī)定,可以評估約定條件下價(jià)值】第十六條處置費(fèi)用處理

      涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估一般不考慮評估費(fèi)、拍賣費(fèi)、訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等財(cái)產(chǎn)處置費(fèi)用對評估結(jié)果的影響。

      人民法院未明確前款財(cái)產(chǎn)處置費(fèi)用從財(cái)產(chǎn)處置價(jià)款中扣除或者由申請執(zhí)行人、被執(zhí)行人另行負(fù)擔(dān)的,評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除上述相應(yīng)費(fèi)用,并在評估報(bào)告中予以說明。

      第十七條實(shí)地查勘要求

      房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知人民法院組織對評估對象進(jìn)行實(shí)地查勘。實(shí)地查勘應(yīng)當(dāng)由至少兩名房地產(chǎn)評估專業(yè)人員共同進(jìn)行,其中至少1名注冊房地產(chǎn)估價(jià)師。

      實(shí)地查勘時(shí)應(yīng)當(dāng)核對查勘對象是否與評估委托書載明的財(cái)產(chǎn)名稱和坐落相一致,不一致的應(yīng)當(dāng)及時(shí)向人民法院核實(shí)。實(shí)地查勘記錄應(yīng)當(dāng)由進(jìn)行實(shí)地查勘的注冊房地產(chǎn)估價(jià)師和在場當(dāng)事人簽名或者蓋章。當(dāng)事人拒絕簽名或者蓋章的,應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中予以說明。

      當(dāng)事人不到場或者不配合,無法進(jìn)入評估對象內(nèi)部查勘的,經(jīng)征詢?nèi)嗣穹ㄔ阂庖,可以對評估對象內(nèi)部布局、室內(nèi)裝飾裝修等情況進(jìn)行合理假定,并在評估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“依據(jù)不足假設(shè)”中予以說明。

      【說明:按照法釋〔201815號文第十八條的要求,對相關(guān)情況做出相應(yīng)規(guī)定】

      第十八條評估對象狀況不相一致處理

      評估對象狀況存在不相一致情形的,應(yīng)當(dāng)按照下列方式進(jìn)行處理,并在評估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“不相一致假設(shè)”中予以說明:

      (一)實(shí)際用途與登記用途不一致的,一般應(yīng)當(dāng)按照登記用途進(jìn)行評估;人民法院要求按照實(shí)際用途進(jìn)行評估的,應(yīng)當(dāng)關(guān)注用途調(diào)整所需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金和相關(guān)稅費(fèi),并考慮其對評估結(jié)果的影響。

      (二)房屋登記用途與土地登記用途不一致的,應(yīng)當(dāng)按照最高最佳利用分析得出的最佳用途進(jìn)行評估。

      (三)面積、建筑結(jié)構(gòu)等實(shí)際狀況與登記狀況不一致的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院意見,按照登記狀況、實(shí)際狀況或者設(shè)定狀況進(jìn)行評估。

      【說明:評估對象實(shí)物狀況發(fā)生改變的情況如:多套獨(dú)立登記的房屋被改造合并使用、或者房屋被改建、部分被拆除等情形】第十九條整售與零售處置處理

      評估對象由多宗房地產(chǎn)組合而成,或者為大宗房地產(chǎn)且可分割為若干小宗獨(dú)立使用的,應(yīng)當(dāng)向人民法院征詢評估對象是整體處置還是分別或者分割處置,并考慮不同處置方式對評估結(jié)果的影響,不應(yīng)低估整體處置方式對評估結(jié)果的減價(jià)影響。

      【說明:同一建筑物分套或分層進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的,評估時(shí)應(yīng)根據(jù)處置的方式來選定評估路徑】

      第二十條部分或局部房地產(chǎn)處理

      評估對象為某宗房地產(chǎn)的部分或者局部的,應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象的獨(dú)立使用性和可分割轉(zhuǎn)讓性,以及評估對象所在整宗房地產(chǎn)的其他部分對評估結(jié)果的影響,不應(yīng)低估相關(guān)減價(jià)影響。

      第二十一條在建工程評估

      評估對象為在建工程且可以獨(dú)立續(xù)建的,采用假設(shè)開發(fā)法評估時(shí),應(yīng)當(dāng)選擇被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提,充分考慮轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)、重復(fù)投入的成本費(fèi)用、開發(fā)期限延長等因素;采用成本法評估時(shí),也應(yīng)當(dāng)充分考慮被迫轉(zhuǎn)讓、各類折舊等因素所導(dǎo)致的價(jià)值減損。

      評估中還應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象是否存在已預(yù)售情況,已預(yù)售部分一般不列入評估對象的財(cái)產(chǎn)范圍;人民法院明確列入評估對象財(cái)產(chǎn)范圍的,應(yīng)當(dāng)充分考慮已預(yù)售部分對評估結(jié)果的影

      響。

      【說明:假設(shè)開發(fā)法與成本法的價(jià)值構(gòu)成應(yīng)一致。如果需評估已經(jīng)預(yù)售部分房屋的在建工程,無論采取哪種方法評估,都應(yīng)扣除已售部分的開發(fā)完成后價(jià)值,如果購房人未支付全部房款的,則應(yīng)在扣除該房屋開發(fā)完成后價(jià)值的基礎(chǔ)上加上合同約定的應(yīng)付未付的房款!

      第二十二條預(yù)購商品房評估

      評估對象為未竣工交付的預(yù)購商品房,應(yīng)當(dāng)參照類似預(yù)售商品房的價(jià)格進(jìn)行評估,并充分考慮延期交付等因素所導(dǎo)致的價(jià)值減損;購房人未支付全部房價(jià)款的,評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除商品房預(yù)售合同約定的應(yīng)付未付的房價(jià)款。

      第二十三條非完全商品房評估

      評估對象為共有產(chǎn)權(quán)住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、安置住房等限制交易房地產(chǎn)的,應(yīng)當(dāng)關(guān)注該類房地產(chǎn)處置的合法性、辦理不動產(chǎn)登記的可行性等,并充分考慮交易和市場范圍受限對評估結(jié)果的影響,包括受讓人資格限制、未來上市交易相關(guān)費(fèi)用、資金時(shí)間價(jià)值、交易風(fēng)險(xiǎn)等因素。

      【說明:限制交易的房地產(chǎn)仍可能面臨司法處置,評估時(shí)應(yīng)考慮的價(jià)值減損因素】

      第二十四條未登記房地產(chǎn)評估

      未經(jīng)登記或者缺乏合法建造文件的房地產(chǎn)一般不列入評估對象財(cái)產(chǎn)范圍。人民法院明確列入評估對象財(cái)產(chǎn)范圍的,應(yīng)當(dāng)與人民法院確認(rèn)坐落、四至、面積、用途等相關(guān)事項(xiàng),結(jié)合評估對象相關(guān)建造手續(xù)的辦理情況等,按照下列方式之一進(jìn)行評估:

      (一)評估對象依法可以登記但未辦理登記的,經(jīng)征詢?nèi)嗣穹ㄔ阂庖姡梢园凑找训怯涍M(jìn)行評估;評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除辦理登記需要發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi),并在評估報(bào)告中進(jìn)行相應(yīng)說明。

      (二)評估對象補(bǔ)充完善相關(guān)手續(xù)后可以辦理登記的,經(jīng)征詢?nèi)嗣穹ㄔ阂庖,可以按照已登記進(jìn)行評估;評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)扣除補(bǔ)充完善相關(guān)手續(xù)、辦理登記需要發(fā)生的相關(guān)稅費(fèi),并在評估報(bào)告中進(jìn)行相應(yīng)說明。

      (三)評估對象依法不予辦理登記的,應(yīng)當(dāng)考慮無法辦理登記對評估結(jié)果的影響,并在評估報(bào)告中進(jìn)行相應(yīng)說明。

      【說明:“沒有登記或缺乏合法建造文件的房屋”通常就是“無證房屋”,這是否納入評估范圍、評估的相關(guān)事項(xiàng)都需要與人民法院溝通確認(rèn)】第二十五條集體土地上房地產(chǎn)評估

      評估對象的土地使用權(quán)為集體建設(shè)用地使用權(quán)的,應(yīng)當(dāng)根據(jù)人民法院查明的集體建設(shè)用地使用權(quán)的來源和權(quán)益狀況,結(jié)合國家和地方集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)相關(guān)規(guī)定合理評估,并在評估報(bào)告“估價(jià)假設(shè)和限制條件”的“一般假設(shè)”中對受讓人具備購買資格等情況作出假定。

      【條款說明:集體建設(shè)用地的土, , 地使用權(quán)來源有很多情形,如租賃、支付過土地補(bǔ)償款的、沒有支付土地補(bǔ)償款、以及宅基地等。目前因受法律法規(guī)的流轉(zhuǎn)限制,因此本條原則性地進(jìn)行了規(guī)定】

      第二十六條評估結(jié)果分別列示

      評估對象包含房地產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)的,評估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)分別列示房地產(chǎn)和其他財(cái)產(chǎn)的評估結(jié)果。

      評估對象包含兩宗以上房地產(chǎn)的,或者大宗房地產(chǎn)分割為小宗處置的,評估報(bào)告中應(yīng)當(dāng)分別列示各宗房地產(chǎn)的評估結(jié)果。

      評估對象的房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致的,根據(jù)評估委托書或者人民法院要求,評估報(bào)告中可以分別列示房屋和土地的評估結(jié)果或者價(jià)值占比。

      第二十七條評估結(jié)果有效期

      評估結(jié)果的有效期自評估報(bào)告出具之日起計(jì)算,最長不得超過一年。

      第二十八條評估結(jié)果使用特別提示

      評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)向委托人、報(bào)告使用人作出下列評估結(jié)果使用特別提示:

      (一)因財(cái)產(chǎn)拍賣(或者變賣)日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不一致,評估對象狀況或者房地產(chǎn)市場狀況的變化會對評估結(jié)果產(chǎn)生影響;(二)在評估結(jié)果有效期內(nèi),評估對象狀況或者房地產(chǎn)市場發(fā)生明顯變化的,評估結(jié)果應(yīng)當(dāng)進(jìn)行相應(yīng)調(diào)整;

      (三)委托人或者評估報(bào)告使用人應(yīng)當(dāng)按照法律規(guī)定和評估報(bào)告載明的使用范圍使用評估報(bào)告,違反該規(guī)定使用評估報(bào)告的,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和注冊房地產(chǎn)估價(jià)師依法不承擔(dān)責(zé)任;

      (四)評估結(jié)果不等于評估對象處置可實(shí)現(xiàn)的成交價(jià),不應(yīng)被認(rèn)為是對評估對象處置成交價(jià)的保證。

      第二十九條評估報(bào)告名稱和內(nèi)容

      評估報(bào)告名稱宜為“涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估報(bào)告”。

      評估報(bào)告應(yīng)當(dāng)載明評估對象的范圍、區(qū)位狀況、實(shí)物狀況、權(quán)益狀況、價(jià)值類型、價(jià)值時(shí)點(diǎn)、評估依據(jù)

      (包括評估標(biāo)準(zhǔn))、評估方法、評估結(jié)果及有效期等。

      【說明:《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》已對估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容進(jìn)行了詳細(xì)而明確的規(guī)定,房地產(chǎn)處置參考價(jià)評估報(bào)告的內(nèi)容也應(yīng)遵守其要求,本條根據(jù)法釋〔201815號文第十七條第二款的要求作了原則性的規(guī)定】第三十條評估報(bào)告提交

      房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的評估完成期限內(nèi)出具評估報(bào)告,并將評估報(bào)告和預(yù)估評估費(fèi)交納通知書一并提交給人民法院。

      第三十一條評估異議說明

      當(dāng)事人、利害關(guān)系人對評估報(bào)告的參照標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)算方法或者評估結(jié)果等提出書面異議,人民法院要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)予以書面說明的,房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)書面異議的具體內(nèi)容,有針對性地及時(shí)作出相應(yīng)說明,并自收到人民法院通知之日起五日內(nèi)提交書面說明。

      第三十二條未規(guī)定事項(xiàng)處理

      本意見對涉執(zhí)房地產(chǎn)處置司法評估未作規(guī)定的事項(xiàng),按照《最高人民法院關(guān)于人民法院確定財(cái)產(chǎn)處置參考價(jià)若干問題的規(guī)定》《人民法院委托評估工作規(guī)范》以及《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

      【說明:本條為兜底條款】

      第三十三條解釋權(quán)

      本意見由中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會負(fù)責(zé)解釋。

      第三十四條施行日期

      本意見自2019年×月×日起施行。

      日期:2019/4/11  
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