淺談司法鑒定中的價值評估
價值評估工作是涉及面較廣的一項社會中介服務(wù)。司法鑒定也經(jīng)常需要評估資產(chǎn)的價值。我為法院從事司法鑒定評估近八年，有一些經(jīng)驗和體會，現(xiàn)在總結(jié)出來，希望能給大家提供一些幫助。
一、涉案評估工作的一些特點
1、評估對象具備多樣性。
涉案的價值評估對象涉及面很廣，包括企業(yè)股權(quán)、無形資產(chǎn)、動產(chǎn)、不動產(chǎn)等，其中涉及的不動產(chǎn)的種類更多，如寫字樓、商鋪、各種住宅、廠房、構(gòu)筑物、無完備手續(xù)的聯(lián)建房、多方擁有產(chǎn)權(quán)的在建工程、抵押房產(chǎn)中的附屬建筑等等。
2、評估對象的業(yè)主往往不能提供齊全的權(quán)屬證明和必要的資料。
作為評估對象的涉案財產(chǎn)往往存在下列現(xiàn)象：如土地使用權(quán)比較復(fù)雜，建筑物的建設(shè)審批手續(xù)等資料不全；資產(chǎn)的財務(wù)資料不延續(xù)，實物數(shù)量、規(guī)格等與賬面有差距；一些資產(chǎn)管理單位人員變化大，原來的事情已無人能說清楚；有些財產(chǎn)經(jīng)多次輾轉(zhuǎn)，法律關(guān)系繁復(fù)，有關(guān)資料卻不完備；涉案財產(chǎn)的管理單位本身對法院執(zhí)法存在抵觸心理，導(dǎo)致更難獲得較全面的評估依據(jù)資料。而在評估隱蔽工程的填埋管線，深井等時，如無相關(guān)資料，將會更加增添評估工作的困難。
3、司法鑒定中的評估往往直接涉及涉案雙方的利益，處于尖銳的矛盾沖突之中。
進(jìn)入訴訟就意味著訴訟雙方的矛盾已經(jīng)不能協(xié)商解決，當(dāng)事人的矛盾比較尖銳，因此也很有可能出現(xiàn)托人說情請求高評或低評的情況。
二、司法鑒定評估中要注意的幾個問題
1、應(yīng)堅持獨立、客觀、公正、科學(xué)的評估原則。
能成為法院指定的參與司法鑒定的評估機構(gòu)，都是經(jīng)法院考察，具備一定的評估資質(zhì)和具有良好職業(yè)道德的評估機構(gòu)。評估師應(yīng)該珍惜司法部門所給予的這一鑒定資格，一定要排除干擾，秉承獨立，客觀，公正，科學(xué)的評估原則，確保涉案財產(chǎn)價值評估的工作質(zhì)量。
2、注意評估報告的目的和價值類型。
司法鑒定中的價值評估，是為法院處分該項財產(chǎn)產(chǎn)提供價值依據(jù)的。法院是在獲得所處分財產(chǎn)的評估價值之后，才決定如何處置，是以物抵賬，還是拍賣變現(xiàn)。按照最高人民法院的規(guī)定，處分財產(chǎn)拍賣底價應(yīng)該由法院決定，拍賣底價的降低幅度也是有規(guī)定的。我們提供的評估報告應(yīng)該反映所處分財產(chǎn)的公允市場價值，而不應(yīng)該直接是快速變現(xiàn)時的拍賣底價。我們的評估報告要明確闡述這一評估價值類型，以免引起誤導(dǎo)。
3、接受了法院委托后，應(yīng)主動和辦案法官溝通，了解涉案財產(chǎn)的具體情況，從專業(yè)角度提出有利于法院辦案的意見和建議。
涉案財產(chǎn)的評估，在許多時候其目的是為了使其順利變現(xiàn)。就如何有利于所處分財產(chǎn)的變現(xiàn)，評估師應(yīng)能提出好的建議。如有一次，法院為拍賣涉案財產(chǎn)，委托我們評估某工廠福利區(qū)內(nèi)的一個俱樂部的房屋及其土地的價值。但該俱樂部位于福利區(qū)的中部，如僅單獨拍賣這一處分財產(chǎn)，而不附加拍賣涉案財產(chǎn)的出入通道，拍賣是難以成功的。我們查勘了現(xiàn)場后，向法官提出建議，由涉案雙方劃定涉案財產(chǎn)一條便捷的通道，使其與市政道路能夠連接，供其以后出入，而評估中應(yīng)將此條通道用地與原處分財產(chǎn)一起評估。法官接受了這一意見，并說服涉案雙方進(jìn)行配合，最終使涉案財產(chǎn)順利地完成了拍賣。
4、要重視評估的范圍。
評估對象情況各異，所含內(nèi)容各有不同，在評估前應(yīng)重視評估的范圍，避免因評估范圍不明確而引起異議。
5、評估結(jié)論一定要有詳實的資料作支持，這樣才能有力地支持評估結(jié)論的正確性。
評估價值需要應(yīng)用詳實的調(diào)查資料以及有關(guān)的政策、規(guī)定予以支持。
如有一次我們接受法院委托評估一處山林，我們選擇了對林地價值與林木蓄積量分別進(jìn)行評估的評估技術(shù)路線，用了四天時間完成評估。我們調(diào)查研究的比較充分，走訪了當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)管理部門，采集了現(xiàn)在實際使用的基準(zhǔn)地價，林木管理有關(guān)規(guī)定，類似土地的實際收益，并查閱了該地塊的出讓合同，價格等資料，對林木進(jìn)行了兩次實際勘察，因此得出了很有說服力的評估價值。評估報告出具后，山林的業(yè)主開始認(rèn)為其地價應(yīng)該更高，而評估值偏低。我們出示了該縣對該地塊的出讓合同的復(fù)印件，該縣的基準(zhǔn)地價表，被評估地塊的土地級別，合理的地價修正情況，該縣類似地塊的交易情況等較詳細(xì)的資料，合理地解釋了評估結(jié)果。最終法院、涉案雙方都認(rèn)為評估結(jié)果是合理的。
又如我們所評估的房屋往往缺乏用地情況的資料。遇到這種情況時，我們不怕麻煩，每次都走訪有關(guān)的土地管理、房產(chǎn)與規(guī)劃部門去進(jìn)行調(diào)查。有一次評估一個商鋪，該商鋪使用的裙樓已經(jīng)有八年，卻無該樓用地情況的資料。如要采用收益法進(jìn)行評估，必須搞清土地的使用年限。為此，我們先后走訪了五個單位，最后找到了原管轄該區(qū)域土地的房地產(chǎn)分局，搞清了該塊土地是前些年為進(jìn)行低洼地改造而劃撥給房地產(chǎn)公司開發(fā)的，其使用年限應(yīng)該按房地產(chǎn)管理法規(guī)定從樓房開工建設(shè)的時間起算。這樣，終于確定了土地收益法評估中的折現(xiàn)年限，業(yè)主也終于清楚了自己房屋的使用年限。評估報告出具后，法官與被告、原告都感到報告內(nèi)容真實可靠。
6、評估報告的文字闡述要嚴(yán)謹(jǐn)，決不能引起誤導(dǎo)。
司法鑒定評估是法院辦案過程的一部分，特別需要具備嚴(yán)肅性。評估報告往往要經(jīng)過多個部門的審閱，因此文字闡述必須嚴(yán)謹(jǐn)，決不能產(chǎn)生誤導(dǎo)。
這方面我們是深有體會的。一次我們評估位于一幢大廈的一部分裙樓，裙樓有多個方位，評估報告發(fā)到雙方后，都只注意了評估結(jié)果，也都無異議。但進(jìn)入拍賣程序后卻發(fā)現(xiàn)了問題，原來報告中所評估的范圍是裙樓的另一部分，導(dǎo)致拍賣無法進(jìn)行。法院把我們找去之后，我們發(fā)現(xiàn)評估對象和評估結(jié)果都是對的，但在編寫報告中文字闡述出了差錯。通過這件事，我們規(guī)定以后對每份報告都要經(jīng)兩人分別進(jìn)行審核與校對，以防此類錯誤再次發(fā)生。
總之，進(jìn)行司法鑒定評估，需要認(rèn)真和細(xì)心，對工作中的各種情況要具體分析，并不斷總結(jié)，這樣才能完善地做好司法鑒定中的價值評估工作。
（作者單位：陜西金達(dá)資產(chǎn)評估公司）
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