■無償收回和有償收回土地使用權(quán)在《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都有相關(guān)法規(guī)依據(jù)。

■兩者有很多相同之處，如它們都是行使收回權(quán)的重要方式，都必然導致土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移，都須履行相應的法定程序等。

■無償收回與有償收回畢竟是兩種性質(zhì)不同的方式，在適用范圍、收回起因及表現(xiàn)形式有所不同，主要區(qū)別在于是否對原土地使用者給予補償。

有償收回與無償收回不同的法規(guī)依據(jù)

無償收回的依據(jù)：1.《土地管理法》第三十七條第一款：“已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，……連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準機關(guān)批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)……�！�2.《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條第二款：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回�！�3.《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地�！�…滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。”4.《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條件》（以下簡稱《暫行條例》）第十七條第二款：“未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。”5.《暫行條例》第四十七條第一款：“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權(quán)�！�

有償收回的依據(jù)：1.《土地管理法》第五十八條第一款：“有下列情況之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)：（一）為公共利益需要使用土地的；（二）為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；……依照前款第（一）項、第（二）項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應當給予適當補償�！�2.《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。” 3.《暫行條例》第四十二條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償�！�

土地使用權(quán)無償收回與有償收回的區(qū)分

至于如何界定收回土地使用權(quán)是有償或是無償，筆者認為應從把握其法律性質(zhì)入手。原國家土地管理局在《關(guān)于認定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見》中明確規(guī)定：“收回土地使用權(quán)是人民政府及其土地管理部門一項重要的行政行為，主要采取行政處理決定和行政處罰決定兩種方式進行�！�

屬于行政處理的“收回”主要有：未經(jīng)原批準機關(guān)同意，連續(xù)二年未使用的；不按批準的用途使用的；公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的；為公共利益需要使用土地的；為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者續(xù)期未獲批準的；因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的；無權(quán)批準使用國有土地的單位或者個人非法批準占用土地的；超過批準權(quán)限非法批準占用國有土地的；不按土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的；或者違反法律規(guī)定的程序批準占用國有土地的。其中為公共利益需要和實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建是被法律所明確規(guī)定應予以有償收回的，其他情形則屬于無償收回之列，但在實務中往往對某些情形給予了一定補償。

屬于行政處罰的收回作為對土地使用者違反法律法規(guī)行為的一種懲罰措施，不向其支付任何費用，即“無償”收回。主要情形有：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，連續(xù)二年未使用的，經(jīng)批準，無償收回土地使用權(quán)；未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，應予糾正，并據(jù)情節(jié)可以給予直至無償收回土地使用權(quán)的處罰；對依法收回的土地使用權(quán)當事人拒不交出的，或者不按照批準的用途使用國有土地的，責令交還土地、并處以罰款；未經(jīng)批準或采取欺騙手段騙取批準，非法使用國有土地的，責令退還非法占用土地，收回國有土地使用權(quán)；買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，沒收違法所得，包括收回國有土地使用權(quán)。

土地有償收回的補償標準

目前，我國的法律法規(guī)未對有償收回土地使用權(quán)的補償標準作出具體規(guī)定。建設部于 1999年實施的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定：“依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應在拆遷補償估價中包括土地使用權(quán)的補償估價。這種土地使用權(quán)補償估價，應根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應的正常市場價格進行�！痹诰唧w操作實務中，一般由行使土地收回權(quán)的人民政府及其土地行政主管部門與土地使用者具體協(xié)商確定，對提前收回的根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應補償。補償標準所參照的要素主要是原土地使用者已經(jīng)支付的土地取得成本及其增值部分。其中土地取得成本包括征地補償費；拆遷補償費；耕地占用稅、新菜地建設基金、耕地開墾費、征地管理費；土地出讓金等。筆者認為在有償收回土地使用權(quán)時應充分考慮以上要素，或由具有土地評估資質(zhì)的機構(gòu)評估作價，以合理確定所收回土地使用權(quán)的補償價格。

對倒閉企業(yè)用地的收回首先應明確其企業(yè)性質(zhì)、土地使用權(quán)類型，筆者僅在此作概括性的回復。企業(yè)破產(chǎn)或倒閉，主要依照《企業(yè)破產(chǎn)法》或《民事訴訟法》中破產(chǎn)程序中的規(guī)定，若屬政策性破產(chǎn)即屬于國務院優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點城市的，則優(yōu)先適用《國務院關(guān)于在若干城市試行國有企業(yè)破產(chǎn)有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，這里要分兩種情況處理：如土地使用權(quán)以出讓方式取得，則處置所得應納入破產(chǎn)財產(chǎn)，不得行使直接收回土地權(quán)；若土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，則企業(yè)無權(quán)處置，根據(jù)《暫行條例》第四十七條第一款的規(guī)定，由所屬的市人民政府或其土地行政主管部門以行政處理決定的方式無償收回該宗地的土地使用權(quán)。

　　　(中國房地產(chǎn)信息網(wǎng) www.crei.cn)　　(作者：付智)