作者：西安財(cái)經(jīng)學(xué)院 殷琳

    土地既是資源，又是資產(chǎn)，尤其是城市土地，是由人類(lèi)開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)形成的，已不是單純的自然物——土地物質(zhì)，而是人類(lèi)勞動(dòng)投入在土地中的土地資本——有形的或無(wú)形的土地資產(chǎn)。由于土地資源的不可再生性和土地投資的積累性，土地具有增值性。所謂增值性，是指土地隨時(shí)間的進(jìn)程而增加價(jià)值，具有反通貨膨脹的功能。土地增值的形態(tài)按成因可分為四類(lèi)：(1)反通貨膨脹增值。由于通貨膨脹的影響，土地的重置成本不斷上升，從而導(dǎo)致土地價(jià)值的上升�，F(xiàn)實(shí)中，土地價(jià)格的年平均增長(zhǎng)幅度，大大超過(guò)同期通貨膨脹率的平均水平。(2)稀缺性增值。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對(duì)土地的需求將會(huì)增加，由于土地?cái)?shù)量的有限性，將呈供不應(yīng)求的趨勢(shì)，從而引起地價(jià)上漲。(3)外部投資輻射性增值。即一宗土地以外的各種基建投資對(duì)該宗地產(chǎn)生輻射作用，而使其增值。如交通條件和周?chē)�環(huán)境的改善等。(4)直接投資性增值。即對(duì)土地本身進(jìn)行的投資改良，引起的土地增值。如對(duì)某一宗土地進(jìn)行“七通一平”之類(lèi)開(kāi)發(fā)所形成的增值。前三項(xiàng)常被稱(chēng)為自然增值，最后一項(xiàng)被認(rèn)為是人工增值。

    土地的增值性是從土地價(jià)值變化的總體趨勢(shì)來(lái)說(shuō)的，是波浪式的，不排除土地價(jià)值隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng)，生態(tài)環(huán)境惡化使土地價(jià)值的降低，甚至過(guò)度投機(jī)后產(chǎn)生的土地貶值。在某些情況下，土地價(jià)值出現(xiàn)連續(xù)下降也是可能的。例如，日本1955-1990年的35年間，地價(jià)持續(xù)上漲，但1991年以后隨著其“泡沫經(jīng)濟(jì)”的破滅，日本各大城市的地價(jià)連續(xù)10年大幅度下跌。

    二、我國(guó)土地使用權(quán)應(yīng)提取折舊

    我國(guó)的土地產(chǎn)權(quán)制度對(duì)土地的增值性有一定的影響。在我國(guó)土地的產(chǎn)權(quán)制度實(shí)行城鎮(zhèn)土地屬于國(guó)家所有，農(nóng)村土地屬于集體所有，并且實(shí)行城鎮(zhèn)土地有償有限期的使用制度。

    在實(shí)行土地私有制度的情況下，進(jìn)行土地所有權(quán)交易時(shí)，由于新的土地所有權(quán)人不存在購(gòu)地資本逐漸回收的問(wèn)題，所以，土地所有權(quán)就無(wú)須計(jì)提折舊。不考慮購(gòu)地資本逐漸收回的原因很簡(jiǎn)單，因?yàn)橘?gòu)地者可以永續(xù)擁有土地，即購(gòu)地資本在擁有土地期間總是以土地實(shí)物形式存在，所有權(quán)人可以根據(jù)需要隨時(shí)將其轉(zhuǎn)化為貨幣資本而一次收回，還可能取得一定的增值收益。

    我國(guó)實(shí)行土地公有制制度，只存在集體和國(guó)有之間的土地所有權(quán)交易。《中華人民共和國(guó)土地管理法》第2條第4款規(guī)定：“國(guó)家為公共利益的需要�？梢砸婪▽�(duì)集體所有的土地實(shí)行征用”。土地征用是我國(guó)土地所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的唯一方式。被征用后，集體所有的土地變?yōu)閲?guó)家所有的土地。按照《中華人民共和國(guó)憲法》和《中華人民共和國(guó)土地管理法》的規(guī)定，我國(guó)不存在國(guó)有土地所有權(quán)的買(mǎi)賣(mài)。

    1990年5月19日頒布的《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定：“土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定：(一)居住用地70年；(二)工業(yè)用地50年；(三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；(四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地40年；(五)綜合或者其他用地50年”。該條例第40條規(guī)定：“土地使用權(quán)期滿(mǎn)，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得”。也就是說(shuō)，我國(guó)的土地使用權(quán)價(jià)格是一種有限年期的使用權(quán)價(jià)格，這種使用權(quán)隨著剩余使用年限的縮短而逐漸減少，當(dāng)達(dá)到規(guī)定的使用年限后將會(huì)被國(guó)家無(wú)償收回，因此，購(gòu)地者必須在使用年限內(nèi)將包括購(gòu)地資本在內(nèi)的所有投入收回。即對(duì)城鎮(zhèn)土地使用者而言，城鎮(zhèn)土地使用權(quán)應(yīng)計(jì)提折舊。當(dāng)土地使用權(quán)期滿(mǎn)，無(wú)論土地的增值程度多大，也無(wú)論地上建筑物和其他附著物的成新度多高，對(duì)原土地使用者而言，其價(jià)格為零。這樣，從使用者的角度看，我國(guó)土地的增值性大打折扣。

    城鎮(zhèn)土地使用權(quán)應(yīng)計(jì)提折舊，但在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中，均沒(méi)有涉及“土地使用權(quán)折舊”這一概念，其原因在于：在《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》的成本法中，對(duì)土地價(jià)格進(jìn)行的剩余使用年期修正，其實(shí)質(zhì)就是考慮土地使用權(quán)的折舊。在《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》中，土地的重置價(jià)格是指其在估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀況的重置價(jià)格，即該重置價(jià)格對(duì)應(yīng)的土地狀況及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況均為估價(jià)時(shí)點(diǎn)狀態(tài)。這就要求在求取土地重置價(jià)格時(shí)，必須對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行年期修正，也就是對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格進(jìn)行減價(jià)修正，即土地的重置價(jià)格是已經(jīng)對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格折舊后的價(jià)格。

    三、土地增值在政府與用地者之間的分配

    理論上，根據(jù)“權(quán)利與收益相對(duì)應(yīng)”和“誰(shuí)投資誰(shuí)收益”的原則，土地的自然增值應(yīng)全部通過(guò)征稅收歸國(guó)家所有；由土地使用者投資而得到的土地增值即土地人工增值，應(yīng)全部歸土地使用者所有。

    實(shí)踐中，自然增值和人工增值的分割相當(dāng)困難。另外，如果自然增值全部通過(guò)征稅收歸國(guó)家所有，則會(huì)挫傷土地使用者進(jìn)行市場(chǎng)交易的積極性，事實(shí)上政府只征收其中的一部分。1993年，在我國(guó)出現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)熱的背景下，國(guó)務(wù)院頒布了《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》，對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物的單位和個(gè)人，就其有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額征收土地增值稅。國(guó)家征收土地增值稅的主要目的是抑制土地的投機(jī)、炒賣(mài)獲取暴利的行為，同時(shí)這也是國(guó)家作為國(guó)有土地的所有者參與土地增值收益分配的重要形式。

    四、土地使用權(quán)年限影響商品房?jī)r(jià)格

    房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)是指房地產(chǎn)所有權(quán)人(包括土地使用權(quán)人)將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價(jià)格轉(zhuǎn)移給他人的行為。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移，《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

    在我國(guó)，城市國(guó)有土地的所有權(quán)屬于國(guó)家，土地使用權(quán)則通過(guò)劃撥、出讓、轉(zhuǎn)讓三種途徑為土地使用者取得。土地使用權(quán)出讓是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將出讓取得的土地使用權(quán)，或劃撥取得但已補(bǔ)辦手續(xù)補(bǔ)交土地出讓金的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。作為可以買(mǎi)賣(mài)的商品房，土地使用權(quán)基本上是通過(guò)土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓有償取得的，商品房的價(jià)格中也包含著這筆費(fèi)用，地價(jià)是房?jī)r(jià)(嚴(yán)格的說(shuō)應(yīng)為房地產(chǎn)價(jià)格)的一項(xiàng)重要組成部分。

    以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式取得出讓土地使用權(quán)的權(quán)利人，其實(shí)際使用年限不是原出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。例如土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限為50年，原土地使用者使用10年后轉(zhuǎn)讓?zhuān)�受讓人的使用年限只�?0年。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以合法方式取得土地使用權(quán)之日起，經(jīng)過(guò)設(shè)計(jì)、建設(shè)、銷(xiāo)售等環(huán)節(jié)，當(dāng)購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)商品房時(shí)，土地使用權(quán)年限至少已減少了一兩年，多達(dá)五年以上的也有可能。開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂商品房購(gòu)銷(xiāo)合同，將商品房賣(mài)給購(gòu)房者，購(gòu)房者不僅擁有房屋本身的所有權(quán)，同時(shí)擁有該房屋所占用范圍內(nèi)土地一定年限的使用權(quán)。

    許多人認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)后，只要房屋不滅失，房屋所有權(quán)人可以無(wú)限期的擁有它，實(shí)際這種認(rèn)識(shí)是錯(cuò)誤的。在我國(guó)有償有限期的土地使用制度下，房屋所有權(quán)是一種有限制條件的所有權(quán)，要受到土地使用權(quán)年限的制約。當(dāng)房屋所占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)到期，無(wú)論地上房屋的狀態(tài)如何，是新的還是舊的，房屋所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。為了維護(hù)商品房購(gòu)房者的權(quán)益，防止購(gòu)買(mǎi)土地使用年限相對(duì)過(guò)少的房屋，購(gòu)房者必須搞清土地使用權(quán)年限及剩余年限，搞清對(duì)所購(gòu)房屋所有權(quán)的擁有年限。

    據(jù)資料顯示，目前大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房的成交量中有10％-20％是投資型買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)。投資者青睞于房地產(chǎn)的主要原因是房地產(chǎn)投資具有增值性。建筑物作為房產(chǎn)的物質(zhì)實(shí)體與其他商品一樣在使用過(guò)程中會(huì)不斷的磨損、減值。即使不使用的建筑物，由于風(fēng)雨侵蝕、功能不足等原因，價(jià)值也會(huì)降低。比如，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的非生產(chǎn)用房耐用年限為60年，殘值率為零。所以，通常所說(shuō)的房地產(chǎn)的增值，其實(shí)是指土地的增值。然而，在我國(guó)土地有償有限期的使用制度下，房地產(chǎn)投資型買(mǎi)家不僅要分析影響土地自然增值和人工增值的一些因素，如土地增值稅、通貨膨脹率、城市規(guī)劃、經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景和國(guó)際形式演變等，還要充分注意土地使用權(quán)出讓年限和土地剩余使用年限對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格的影響，即注意土地使用權(quán)折舊對(duì)土地增值額的沖減。我國(guó)的土地價(jià)格由于是有限年期的土地使用權(quán)價(jià)格，對(duì)于一宗使用年限較長(zhǎng)的土地來(lái)說(shuō)，在其使用年限的前若干年，價(jià)格可能隨著需求的增加而呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，但由于總有一天土地使用年限將會(huì)為零，所以，具體一宗有土地使用年限的房地產(chǎn)價(jià)格，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看是趨于下降的。