司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評估中存在的問題分析

    隨著經(jīng)濟(jì)糾紛、訴訟數(shù)量的增加，需要進(jìn)行司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的數(shù)量也越來越多，作為北京市房地產(chǎn)評估、土地評估的行業(yè)自律性組織，北京房地產(chǎn)估價師和土地估價師協(xié)會非常重視這類業(yè)務(wù)的發(fā)展。2007年9月28日上午，陳再進(jìn)副會長、郭晉林秘書長、專家委員會鄧峰秘書長及協(xié)會有關(guān)人員與北京市高級人民法院及其下轄的十個法院執(zhí)行系統(tǒng)的有關(guān)人員舉辦了座談會，專門就房地產(chǎn)評估、土地評估機(jī)構(gòu)目前的執(zhí)業(yè)狀況、存在的問題及下一步的規(guī)范發(fā)展進(jìn)行了交流。
    法院系統(tǒng)的同志們充分肯定了各入圍房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的工作，房地產(chǎn)評估在解決雙方當(dāng)事人糾紛、推動執(zhí)行程序等方面起了積極的作用。同時也從執(zhí)行人員的角度對工作中遇到的具體問題提出非常中肯的意見和建議，比如評估標(biāo)的權(quán)屬如何認(rèn)定、評估程序是否規(guī)范、評估報告內(nèi)容是否全面等。對于法院的同志們提出的問題，協(xié)會領(lǐng)導(dǎo)表示將進(jìn)一步梳理，屬于評估技術(shù)方面的，我們將制定相應(yīng)的司法鑒定評估指引，規(guī)范評估技術(shù)；屬于作業(yè)程序方面的問題，我們將通過多種方式引導(dǎo)估價機(jī)構(gòu)按程序辦事并提高服務(wù)質(zhì)量；屬于違規(guī)行為的，我們將依據(jù)相關(guān)規(guī)定、自律準(zhǔn)則等嚴(yán)肅處理，并配合法院做好入圍機(jī)構(gòu)的更新淘汰制度的落實(shí)。
    作為與會者，筆者從一名房地產(chǎn)估價師的視角對會議涉及的問題進(jìn)行了總結(jié)，供同行們參考。
    首先，司法鑒定涉及的房地產(chǎn)評估具有特殊性。它首先是一種司法鑒定行為，是司法鑒定機(jī)構(gòu)接受委托，指派司法鑒定人對與訴訟活動有關(guān)的專門性問題進(jìn)行科學(xué)檢驗(yàn)、判斷并作出結(jié)論的活動。其次才是房地產(chǎn)價格評估行為，是具備房地產(chǎn)估價司法鑒定執(zhí)業(yè)資格的司法鑒定機(jī)構(gòu)接受司法機(jī)關(guān)、公民、法人或其他組織的委托，派出具有司法鑒定人資格的房地產(chǎn)估價師估算、判斷估價對象房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值的活動。由此可見，司法鑒定房地產(chǎn)評估活動中，房地產(chǎn)估價師除遵循《房地產(chǎn)估價規(guī)范》、《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》等有關(guān)規(guī)定、執(zhí)業(yè)規(guī)范以外，作為司法鑒定人應(yīng)當(dāng)履行出庭義務(wù)，就其作出的鑒定結(jié)論接受法官、雙方當(dāng)事人的質(zhì)證。
    實(shí)際工作中，司法鑒定房地產(chǎn)評估主要為確定房地產(chǎn)拍賣底價、確定抵債協(xié)議金額、延遲履行的執(zhí)行等目的服務(wù)。
    第二，由其特殊性決定房地產(chǎn)估價師在執(zhí)業(yè)過程中應(yīng)充分認(rèn)知司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的嚴(yán)肅性，從前期現(xiàn)場勘查、房地產(chǎn)權(quán)屬的調(diào)查認(rèn)定、房地產(chǎn)估價師的簽字等細(xì)節(jié)上都不能有半點(diǎn)疏忽。評估工作的微小瑕疵可能輕則延誤法院的執(zhí)行程序，重則給雙方當(dāng)事人造成難以挽回的經(jīng)濟(jì)損失。
    比如當(dāng)法院通過搖號確定評估公司后，評估公司沒有特殊原因應(yīng)該立即承接業(yè)務(wù)，并在工作中與委托法院保持聯(lián)系，在合理時間內(nèi)完成評估工作；同一項(xiàng)目盡量不更換估價師，保證評估工作的連貫。
    另外，在現(xiàn)場勘察時估價人員一定要認(rèn)真對待，嚴(yán)格按照估價程序作業(yè)。如最基本的應(yīng)按照約定準(zhǔn)時到達(dá)現(xiàn)場；當(dāng)事人不予配合不能入戶勘查、拍照時，應(yīng)及時與委托法院聯(lián)系、溝通情況，以便盡早想辦法解決問題；現(xiàn)場勘察應(yīng)該細(xì)致，避免出現(xiàn)漏評現(xiàn)象；評估公司最好派兩名估價人員進(jìn)行現(xiàn)場勘查，并保證現(xiàn)場勘查人員與評估報告的簽字估價師一致。
    第三，關(guān)于評估報告的具體內(nèi)容，是雙方當(dāng)事人最關(guān)注的部分。評估公司出具的估價報告應(yīng)語言清晰明確，沒有錯別字；評估依據(jù)充分，提供對委托方有價值的參考信息；價格內(nèi)涵準(zhǔn)確；最終價格水平客觀合理；報告附件全面，所附照片應(yīng)為彩色；另外報告中注明的提交報告時間應(yīng)與實(shí)際交付報告時間一致。
    第四，關(guān)于增值服務(wù)的問題。按照評估規(guī)程，一個評估目的出具一份估價報告，相應(yīng)的出具一個評估價格。司法鑒定房地產(chǎn)評估業(yè)務(wù)中有些特殊情況，如為抵債目的進(jìn)行評估，因?yàn)榈謧鶇f(xié)議確定后房地產(chǎn)要過戶，委托方除要明確抵債房地產(chǎn)價值外，還需要了解房地產(chǎn)過戶所涉及的稅費(fèi)種類、數(shù)額，尤其是土地增值稅的情況；對于拍賣后需要補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金的情況，委托方需要了解出讓金大致數(shù)額等。筆者認(rèn)為，在評估工作前期應(yīng)充分了解委托方的評估目的及房地產(chǎn)擬處置方案，就委托方的需求，在工作量不大的情況下，評估機(jī)構(gòu)可以為委托方提供類似的增值服務(wù)；如果工作量較大，可以與委托方協(xié)商適當(dāng)增加評估費(fèi)用。
    第五，評估機(jī)構(gòu)在工作中應(yīng)與委托法院相互配合，積極做好各個環(huán)節(jié)的工作。如目前一般由評估公司持法院提供的相應(yīng)證明材料到房屋、土地行政主管部門落實(shí)房地產(chǎn)權(quán)屬的工作，但有的區(qū)、縣房屋、土地行政主管部門不對評估公司提供這項(xiàng)服務(wù)，給房地產(chǎn)權(quán)屬認(rèn)定工作帶來不便。如果北京高級人民法院能與市一級的房屋、土地行政主管部門協(xié)調(diào)這項(xiàng)工作，具體操作仍由評估公司來做，權(quán)屬認(rèn)定工作將更為順暢。
    再如估價報告有效期的問題，目前房地產(chǎn)市場價格波動較大，評估公司出具的房地產(chǎn)估價報告有效期一般為半年，而法院的工作程序中如送達(dá)不順利或拍賣公告等需要一定的時間，通常案件未結(jié)但評估報告已過有效期，這就需要評估公司充分理解法院的工作