淺談司法鑒定中的價(jià)值評(píng)估 價(jià)值評(píng)估工作是涉及面較廣的一項(xiàng)社會(huì)中介服務(wù)。司法鑒定也經(jīng)常需要評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。我為法院從事司法鑒定評(píng)估近八年,有一些經(jīng)驗(yàn)和體會(huì),現(xiàn)在總結(jié)出來,希望能給大家提供一些幫助。
一、涉案評(píng)估工作的一些特點(diǎn)
1、評(píng)估對(duì)象具備多樣性。
涉案的價(jià)值評(píng)估對(duì)象涉及面很廣,包括企業(yè)股權(quán)、無形資產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)等,其中涉及的不動(dòng)產(chǎn)的種類更多,如寫字樓、商鋪、各種住宅、廠房、構(gòu)筑物、無完備手續(xù)的聯(lián)建房、多方擁有產(chǎn)權(quán)的在建工程、抵押房產(chǎn)中的附屬建筑等等。
2、評(píng)估對(duì)象的業(yè)主往往不能提供齊全的權(quán)屬證明和必要的資料。
作為評(píng)估對(duì)象的涉案財(cái)產(chǎn)往往存在下列現(xiàn)象:如土地使用權(quán)比較復(fù)雜,建筑物的建設(shè)審批手續(xù)等資料不全;資產(chǎn)的財(cái)務(wù)資料不延續(xù),實(shí)物數(shù)量、規(guī)格等與賬面有差距;一些資產(chǎn)管理單位人員變化大,原來的事情已無人能說清楚;有些財(cái)產(chǎn)經(jīng)多次輾轉(zhuǎn),法律關(guān)系繁復(fù),有關(guān)資料卻不完備;涉案財(cái)產(chǎn)的管理單位本身對(duì)法院執(zhí)法存在抵觸心理,導(dǎo)致更難獲得較全面的評(píng)估依據(jù)資料。而在評(píng)估隱蔽工程的填埋管線,深井等時(shí),如無相關(guān)資料,將會(huì)更加增添評(píng)估工作的困難。
3、司法鑒定中的評(píng)估往往直接涉及涉案雙方的利益,處于尖銳的矛盾沖突之中。
進(jìn)入訴訟就意味著訴訟雙方的矛盾已經(jīng)不能協(xié)商解決,當(dāng)事人的矛盾比較尖銳,因此也很有可能出現(xiàn)托人說情請(qǐng)求高評(píng)或低評(píng)的情況。
二、司法鑒定評(píng)估中要注意的幾個(gè)問題
1、應(yīng)堅(jiān)持獨(dú)立、客觀、公正、科學(xué)的評(píng)估原則。
能成為法院指定的參與司法鑒定的評(píng)估機(jī)構(gòu),都是經(jīng)法院考察,具備一定的評(píng)估資質(zhì)和具有良好職業(yè)道德的評(píng)估機(jī)構(gòu)。評(píng)估師應(yīng)該珍惜司法部門所給予的這一鑒定資格,一定要排除干擾,秉承獨(dú)立,客觀,公正,科學(xué)的評(píng)估原則,確保涉案財(cái)產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的工作質(zhì)量。
2、注意評(píng)估報(bào)告的目的和價(jià)值類型。
司法鑒定中的價(jià)值評(píng)估,是為法院處分該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)提供價(jià)值依據(jù)的。法院是在獲得所處分財(cái)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值之后,才決定如何處置,是以物抵賬,還是拍賣變現(xiàn)。按照最高人民法院的規(guī)定,處分財(cái)產(chǎn)拍賣底價(jià)應(yīng)該由法院決定,拍賣底價(jià)的降低幅度也是有規(guī)定的。我們提供的評(píng)估報(bào)告應(yīng)該反映所處分財(cái)產(chǎn)的公允市場(chǎng)價(jià)值,而不應(yīng)該直接是快速變現(xiàn)時(shí)的拍賣底價(jià)。我們的評(píng)估報(bào)告要明確闡述這一評(píng)估價(jià)值類型,以免引起誤導(dǎo)。
3、接受了法院委托后,應(yīng)主動(dòng)和辦案法官溝通,了解涉案財(cái)產(chǎn)的具體情況,從專業(yè)角度提出有利于法院辦案的意見和建議。
涉案財(cái)產(chǎn)的評(píng)估,在許多時(shí)候其目的是為了使其順利變現(xiàn)。就如何有利于所處分財(cái)產(chǎn)的變現(xiàn),評(píng)估師應(yīng)能提出好的建議。如有一次,法院為拍賣涉案財(cái)產(chǎn),委托我們?cè)u(píng)估某工廠福利區(qū)內(nèi)的一個(gè)俱樂部的房屋及其土地的價(jià)值。但該俱樂部位于福利區(qū)的中部,如僅單獨(dú)拍賣這一處分財(cái)產(chǎn),而不附加拍賣涉案財(cái)產(chǎn)的出入通道,拍賣是難以成功的。我們查勘了現(xiàn)場(chǎng)后,向法官提出建議,由涉案雙方劃定涉案財(cái)產(chǎn)一條便捷的通道,使其與市政道路能夠連接,供其以后出入,而評(píng)估中應(yīng)將此條通道用地與原處分財(cái)產(chǎn)一起評(píng)估。法官接受了這一意見,并說服涉案雙方進(jìn)行配合,最終使涉案財(cái)產(chǎn)順利地完成了拍賣。
4、要重視評(píng)估的范圍。
評(píng)估對(duì)象情況各異,所含內(nèi)容各有不同,在評(píng)估前應(yīng)重視評(píng)估的范圍,避免因評(píng)估范圍不明確而引起異議。
5、評(píng)估結(jié)論一定要有詳實(shí)的資料作支持,這樣才能有力地支持評(píng)估結(jié)論的正確性。
評(píng)估價(jià)值需要應(yīng)用詳實(shí)的調(diào)查資料以及有關(guān)的政策、規(guī)定予以支持。
如有一次我們接受法院委托評(píng)估一處山林,我們選擇了對(duì)林地價(jià)值與林木蓄積量分別進(jìn)行評(píng)估的評(píng)估技術(shù)路線,用了四天時(shí)間完成評(píng)估。我們調(diào)查研究的比較充分,走訪了當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)管理部門,采集了現(xiàn)在實(shí)際使用的基準(zhǔn)地價(jià),林木管理有關(guān)規(guī)定,類似土地的實(shí)際收益,并查閱了該地塊的出讓合同,價(jià)格等資料,對(duì)林木進(jìn)行了兩次實(shí)際勘察,因此得出了很有說服力的評(píng)估價(jià)值。評(píng)估報(bào)告出具后,山林的業(yè)主開始認(rèn)為其地價(jià)應(yīng)該更高,而評(píng)估值偏低。我們出示了該縣對(duì)該地塊的出讓合同的復(fù)印件,該縣的基準(zhǔn)地價(jià)表,被評(píng)估地塊的土地級(jí)別,合理的地價(jià)修正情況,該縣類似地塊的交易情況等較詳細(xì)的資料,合理地解釋了評(píng)估結(jié)果。最終法院、涉案雙方都認(rèn)為評(píng)估結(jié)果是合理的。
又如我們所評(píng)估的房屋往往缺乏用地情況的資料。遇到這種情況時(shí),我們不怕麻煩,每次都走訪有關(guān)的土地管理、房產(chǎn)與規(guī)劃部門去進(jìn)行調(diào)查。有一次評(píng)估一個(gè)商鋪,該商鋪使用的裙樓已經(jīng)有八年,卻無該樓用地情況的資料。如要采用收益法進(jìn)行評(píng)估,必須搞清土地的使用年限。為此,我們先后走訪了五個(gè)單位,最后找到了原管轄該區(qū)域土地的房地產(chǎn)分局,搞清了該塊土地是前些年為進(jìn)行低洼地改造而劃撥給房地產(chǎn)公司開發(fā)的,其使用年限應(yīng)該按房地產(chǎn)管理法規(guī)定從樓房開工建設(shè)的時(shí)間起算。這樣,終于確定了土地收益法評(píng)估中的折現(xiàn)年限,業(yè)主也終于清楚了自己房屋的使用年限。評(píng)估報(bào)告出具后,法官與被告、原告都感到報(bào)告內(nèi)容真實(shí)可靠。
6、評(píng)估報(bào)告的文字闡述要嚴(yán)謹(jǐn),決不能引起誤導(dǎo)。
司法鑒定評(píng)估是法院辦案過程的一部分,特別需要具備嚴(yán)肅性。評(píng)估報(bào)告往往要經(jīng)過多個(gè)部門的審閱,因此文字闡述必須嚴(yán)謹(jǐn),決不能產(chǎn)生誤導(dǎo)。
這方面我們是深有體會(huì)的。一次我們?cè)u(píng)估位于一幢大廈的一部分裙樓,裙樓有多個(gè)方位,評(píng)估報(bào)告發(fā)到雙方后,都只注意了評(píng)估結(jié)果,也都無異議。但進(jìn)入拍賣程序后卻發(fā)現(xiàn)了問題,原來報(bào)告中所評(píng)估的范圍是裙樓的另一部分,導(dǎo)致拍賣無法進(jìn)行。法院把我們找去之后,我們發(fā)現(xiàn)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估結(jié)果都是對(duì)的,但在編寫報(bào)告中文字闡述出了差錯(cuò)。通過這件事,我們規(guī)定以后對(duì)每份報(bào)告都要經(jīng)兩人分別進(jìn)行審核與校對(duì),以防此類錯(cuò)誤再次發(fā)生。
總之,進(jìn)行司法鑒定評(píng)估,需要認(rèn)真和細(xì)心,對(duì)工作中的各種情況要具體分析,并不斷總結(jié),這樣才能完善地做好司法鑒定中的價(jià)值評(píng)估工作。
(作者單位:陜西金達(dá)資產(chǎn)評(píng)估公司) |
