國有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置、評估幾點體會

深圳市同致誠房地產(chǎn)估價顧問有限公司  黃建英 

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摘要：土地估價行業(yè)是土地管理體制改革的產(chǎn)物。近幾年來，土地資產(chǎn)評估已成為國有企業(yè)改制所必須的一個基本而重要的土地管理工作。為此，就目前國有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)處置、評估過程中，筆者認為土地估價機構(gòu)作為評估顧問角色是土地資產(chǎn)處置、評估工作得以順利進行的重要保證，本文談?wù)劰P者在國有企業(yè)改制實際工作過程中幾點體會。

關(guān)鍵詞：國有企業(yè)改制、土地資產(chǎn)、處置、評估、配合

    1998年2月原國家土地管理局發(fā)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（第8號令）第九條規(guī)定“處置的土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)具備下列條件：土地使用權(quán)必須權(quán)屬合法、無爭議，并已辦理土地登記，企業(yè)持有土地使用權(quán)書。尚未登記的，企業(yè)應(yīng)向土地所在的土地管理部門申請土地權(quán)屬審核，取得土地管理部門出具的土地權(quán)屬證明�！�

    長期以來，在深圳未確權(quán)的房地產(chǎn)一直被國有企業(yè)所忽視，不能處置便成為國有企業(yè)改制的難點之一，同時也是國有企業(yè)改制工作推進的攔路虎。因此，國有企業(yè)改制要想使用土地資產(chǎn)處置工作順利進行，應(yīng)該在土地估價師的協(xié)助、配合下進行，比如深圳目前存在以下幾種土地取得方式：歷史用地、行政劃撥用地、協(xié)議用地、招標拍賣用地、農(nóng)村統(tǒng)征地、農(nóng)村有償用地；房地產(chǎn)種類也很多：廣東省房產(chǎn)所有證、深圳市人民政府房屋所有證、房屋所有權(quán)證、國有土地使用證、房地產(chǎn)證（硬皮紅色綢面）、房地產(chǎn)證（綠皮、紅色軟皮），如果沒有土地估價師的指導(dǎo)，國有企業(yè)很難把土地資產(chǎn)很好的做出全面清理。

    在國有企業(yè)取得改制立項審批后，應(yīng)提出土地估價機構(gòu)的介入，土地估價師是作為專業(yè)顧問的角色，首先指導(dǎo)國有企業(yè)在對改制中涉及的土地資產(chǎn)進行全面清理時，必須強調(diào)做到不漏報、不瞞報，以保證全面了解企業(yè)土地資產(chǎn)狀況；其次劃分出納入改制企業(yè)土地資產(chǎn)與不納入土地資產(chǎn)；再次分離出納入改制企業(yè)土地資產(chǎn)中未確權(quán)的土地資產(chǎn)；最后，重點就未確權(quán)部分土地資產(chǎn)加緊確權(quán)工作，使土地資產(chǎn)的確權(quán)工作真正落到實處。

    確權(quán)工作涉及國土、規(guī)劃、質(zhì)量檢測機構(gòu)、消防機構(gòu)等相關(guān)單位、部門，工作量大，改制時間緊，加之改制企業(yè)員工情緒波動大，工作積極性受一定影響，造成確權(quán)工作難以推進。因此，建議各地土地管理部門在國家法律、法規(guī)前提下，根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，制定出處理房地產(chǎn)登記歷史遺留問題規(guī)定相關(guān)條款。比如深圳目前為進一步加大力度推進國有企業(yè)改制工作，國土地部門正與市政府緊鑼密鼓討論妥善處理房地產(chǎn)登記歷史遺留問題制定相關(guān)規(guī)定，在堅持原則、簡化手續(xù)、保障權(quán)利人合法權(quán)益前提下，處理深圳市特別是國有企業(yè)多年來的歷史遺留問題，為推進國有企業(yè)改制的進程，明確土地權(quán)益，顯化土地資產(chǎn)，理順產(chǎn)權(quán)關(guān)系提供有利條件，把確權(quán)工作真正落到實處。

    二、土地資產(chǎn)處置方案的提出，土地估價機構(gòu)擔(dān)當(dāng)顧問角色

    1998年2月原國家土地管理局發(fā)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（第8號令）第三條規(guī)定“國有企業(yè)使用的劃撥土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)依法逐步實行有償使用制度。對國有企業(yè)改革中涉及的劃撥土地使用權(quán)，根據(jù)企業(yè)改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權(quán)出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權(quán)作價出資（入股）和保留劃撥用地方式予以處置。

    對于深圳市市屬、區(qū)屬國有企業(yè)，改制審批機關(guān)同意國有企業(yè)改制立項后，改制企業(yè)應(yīng)會同資產(chǎn)經(jīng)營公司（含授權(quán)資產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)）及其上級產(chǎn)權(quán)單位提出土地資產(chǎn)處置方案。在國有企業(yè)提出土地資產(chǎn)處置方案過程中，土地估價機構(gòu)由于前期參與企業(yè)自行全面清理土地資產(chǎn)的配合、協(xié)助工作，對國有企業(yè)土地資產(chǎn)分布情況、產(chǎn)權(quán)狀況比較了解，土地估價機構(gòu)根據(jù)國家法律、法規(guī)，結(jié)合當(dāng)?shù)卣�府制定的國有企業(yè)改制相關(guān)規(guī)定、企業(yè)改制方案，對企業(yè)提出處置方案的申請做出專業(yè)指導(dǎo)性建議。

    比如深圳是房地合一的房地產(chǎn)一體化管理，對國有企業(yè)改制中的土地資產(chǎn)定義為包括土地及地上建筑物、構(gòu)筑物。針對房地合一特色和土地管理政策的特點，對非商品性質(zhì)土地資產(chǎn)的處置方式提出以下主要處置方式有：A、補交地價轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)；B、土地使用權(quán)作價出資（入股）；C、國有土地租賃；D、維持原土地使用性質(zhì)，按規(guī)定每年繳納土地使用費或年地租；E、限期開發(fā)；F、剝離到資產(chǎn)經(jīng)營公司或上級產(chǎn)權(quán)單位；G、收回土地。在實際操作過程中，以上處置方式，對一般性房地產(chǎn)普遍采取補交地價轉(zhuǎn)為商品性質(zhì)，否則剝離到資產(chǎn)經(jīng)營公司或上級產(chǎn)權(quán)單位。因此，要求土地估價師不僅具備的專業(yè)技術(shù)素質(zhì)，對國有資產(chǎn)管理辦法及其實施細則、房地產(chǎn)估價規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程等法法律、法規(guī)掌握熟悉，還應(yīng)加強后續(xù)教育的學(xué)習(xí)，擴大知識的深度與廣度，并結(jié)合國有企業(yè)改制當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)政策法規(guī)，更好的為國企業(yè)改制服務(wù)，承擔(dān)評估顧問的角色。

    三、土地資產(chǎn)處置方案的審批過程，改制企業(yè)、土地估價機構(gòu)及審批部門溝通是關(guān)鍵

    1999年11月國土資源部發(fā)《關(guān)于加強土地資產(chǎn)管理促進國有企業(yè)改革和發(fā)展的若干意見》中指出，加強土地資產(chǎn)方案策劃，保證國有企業(yè)改革順利進行，土地行政主管部門和土地評估機構(gòu)要依據(jù)土地處置政策、企業(yè)改革方案和土地狀況，幫助企業(yè)或行業(yè)選擇土地資產(chǎn)處置方式，既可采用單一的處置方式，也可多種方式并用，設(shè)計適宜的土地資產(chǎn)處置方案。因此，對于深圳國有企業(yè)正式提出土地資產(chǎn)處置方案的申請前，在實際操作中，我們常常建議改制企業(yè)應(yīng)先會同土地估價機構(gòu)與審批單位相關(guān)部門進行多次溝通交流會，聽取審批部門建議，以便少走政策彎路，能夠及時提出符合政策與企業(yè)改制方案情況的處置申請。同時，在溝通交流過程中，可以明確了解到處置土地資產(chǎn)中，哪些需補充資料，哪些需完善手續(xù)，哪些請審批部門到現(xiàn)場視察，以便審批做出更符合市政規(guī)劃、企業(yè)實情的審批。土地估價機構(gòu)通過參與溝通交流過程中所獲信息，對土地權(quán)屬有爭議、土地規(guī)劃有變動、土地遺留問題暫不能解決的、收回土地等變動及時做出評估范圍、評估技術(shù)參數(shù)的調(diào)整，保證工作及時跟上，為下一步土地資產(chǎn)評估報告?zhèn)浒腹ぷ鞔蛳铝己玫幕�礎(chǔ)。

    四、土地資產(chǎn)的評估必須由具有相應(yīng)土地估價資格的機構(gòu)進行

    1998年2月原國家土地管理局發(fā)《國有企業(yè)改革中劃撥土地使用權(quán)管理暫行規(guī)定》（第8號令）第九條規(guī)定“土地使用除保留劃撥用地方式外，采取其他方式處置的，必須進行地價評估。企業(yè)應(yīng)委托經(jīng)國家土地管理局和省級人民政府土地管理部門認證的、具有相應(yīng)土地估價資格的機構(gòu)進行地價評估�！睘榱思訌娚钲谑袊�有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)的管理，原深圳市規(guī)劃與國土地資源局與深圳市國有資產(chǎn)管理辦公室在《關(guān)于我市國有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)管理若干意見》中已明確指出：國有企業(yè)改制涉及轉(zhuǎn)移到改制企業(yè)的所有土地資產(chǎn)作為評估范圍；由上級產(chǎn)權(quán)單位與改制企業(yè)共同委托土地資產(chǎn)評估機構(gòu)；土地資產(chǎn)評估機構(gòu)應(yīng)具有相應(yīng)的資質(zhì)；土地評估報告土地資產(chǎn)性質(zhì)必須與審批的土地資產(chǎn)處置方案相對應(yīng)。該規(guī)定將土地資產(chǎn)處置與評估兩個環(huán)節(jié)緊密結(jié)合在一起，國有企業(yè)改制土地資產(chǎn)處置、評估過程中，土地估價機構(gòu)與國有企業(yè)委托方緊密聯(lián)系、溝通、交流，是土地資評估報告工作順利進行、保質(zhì)完成的必要條件。土地資產(chǎn)評估工作是一項技術(shù)要求高、專業(yè)性強的工作, 土地資產(chǎn)處置方案批準文件和土地資產(chǎn)評估報告的備案是國有企業(yè)改制的整體環(huán)節(jié)中重要環(huán)節(jié)。事實上，1988年12月，修改后的《土地管理法》確定了“土地所有權(quán)與土地使用權(quán)相分離；土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓；國有土地有償使用。”這意味著土地有了價值，需要通過估價來體現(xiàn)，土地估價師就應(yīng)運而生了。1993年2月原國家土地管理局頒布了《土地估價師資格考試暫行辦法》建立了土地估價師資格認證制度，并對土地估價人員專業(yè)資格的取得進行明確規(guī)定。十幾年來，土地有形市場的日趨完善，土地估價機構(gòu)在涉及土地的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押、企業(yè)重組、改制等經(jīng)濟活動中積累了豐富經(jīng)驗，目前土地估價機構(gòu)已逐步走向?qū)�業(yè)化道路，為市場經(jīng)濟貢獻更大作用。因此，建議當(dāng)?shù)卣�府一定要落實土地資產(chǎn)處置和評估的規(guī)定出臺，必須由具備土地估價資格的評估機構(gòu)完成。深圳市在2003年6月《關(guān)于我市國有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)管理的若干意見》出臺前，參與土地資產(chǎn)評估工作的除了土地資產(chǎn)評估機構(gòu)以外，還有會計事務(wù)所、審計事務(wù)所、物價評估所、房地產(chǎn)評估事務(wù)所等，國有企業(yè)由于歷史遺留問題、土地權(quán)利要求、土地用途狀況、土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)等情況難以準確掌握，再加上國有企業(yè)改制形式的多樣性、地上權(quán)屬狀況的復(fù)雜性和土地的非規(guī)范性等，給國有企業(yè)改制的土地資產(chǎn)評估帶來了方法和技術(shù)上的更大難度。對于缺乏土地估價資格的評估機構(gòu)，對國有企業(yè)改制中土地資產(chǎn)評估的技術(shù)、方法、要求、政策法規(guī)等不甚了解，勢必造成評估質(zhì)量難以保證。

    五、土地估價機構(gòu)與資產(chǎn)評估機構(gòu)的配合是必要的

    國有企業(yè)改制項目是一個較為復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不可能由一家中介機構(gòu)獨立完成，而是由多家中介機構(gòu)組成，協(xié)同作戰(zhàn)共同完成，各中介配合的好壞同樣直接影響國有企業(yè)改制工作進程的推進。

    1、土地估價報告要經(jīng)初審、備案后再并入資產(chǎn)評估報告，因此最好是土地估價機構(gòu)先進現(xiàn)場，至少也要與資產(chǎn)評估機構(gòu)同時進入現(xiàn)場，才能保證國有企業(yè)改制進度。

    2、土地估價機構(gòu)可提前與資產(chǎn)評估機構(gòu)協(xié)商評估明細表的具體格式，以免資產(chǎn)評估機構(gòu)在匯總時雙方加大工作量或返工。土地估價報告按[1995]國土[籍]字第180號〈關(guān)于印發(fā)《土地估價報告規(guī)范格式（1996）》的通知〉中有關(guān)規(guī)定設(shè)計評估明細表和撰寫評估報告，而資產(chǎn)評估報告格式采用[1999]91號〈關(guān)于印發(fā)《資產(chǎn)評估基本內(nèi)容與格式的暫行規(guī)定》的通知〉的有關(guān)格式。兩種格式要求并不是完全一致，但國有企業(yè)改制中，土地估價報告必須并入資產(chǎn)評估報告，特別是深圳是房地合一管理體制，因此土地估價機構(gòu)在布置改制企業(yè)填制評估表時，與資產(chǎn)評估機構(gòu)盡量統(tǒng)一，同時兼顧雙方上級主管部門的要求。根據(jù)以往的評估經(jīng)驗，在資產(chǎn)評估機構(gòu)匯總階段，尤其是較大型項目，如事先對明細表格布置未作很好的溝通，匯總時雙方調(diào)整表格，工作難度大，時間也不允許，極有可能造成返工。

    3、土地估價機構(gòu)與資產(chǎn)評估機構(gòu)的時間進度不一致，要求也不一致，關(guān)注的角度更不相同、信息溝通及時成為必須。土地估價機構(gòu)在評估過程中及時保持與資產(chǎn)評估機構(gòu)對評估范圍和土地處置方式情況的溝通，以確保土地評估范圍、處置方式地上物一致。實際操作過程中，常常會遇到因土地權(quán)屬糾紛、不能確權(quán)、土地收回、土地歷史遺留問題暫不能解決等情況土地估價機構(gòu)已做出調(diào)整，而資產(chǎn)評估機構(gòu)未調(diào)整。