拆遷基地中商業(yè)用房評(píng)估方法比較

作者：朱石敏 周丹     來源：上海房地產(chǎn)估價(jià)     日期：2009-01-31

拆遷基地中商業(yè)用房的評(píng)估，其評(píng)估方法的選用顯為重要。科學(xué)實(shí)用的估價(jià)方法，必須具備兩個(gè)條件：既有科學(xué)的理論依據(jù)，又能反映現(xiàn)實(shí)交易行為。因此，房地產(chǎn)價(jià)格通�？梢詮娜缦氯齻�(gè)途徑來求�。阂皇菂⒄疹愃品康禺a(chǎn)近期的市場(chǎng)交易價(jià)格；二是依據(jù)該房地產(chǎn)的收益能力大小來衡量其價(jià)值；三是參照重新建造類似房地產(chǎn)所需要的費(fèi)用。由此形成了房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法，即：市場(chǎng)比較法、收益法和成本法。除此之外還有一些其他方法(實(shí)質(zhì)上是三大基本方法的派生，在此不展開)。每種估價(jià)方法都有一定的適用條件，運(yùn)用不同的方法評(píng)估同一房地產(chǎn)會(huì)得出不同的結(jié)論。依據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)的需要及其特點(diǎn)，按照房地產(chǎn)用途可將評(píng)估對(duì)象劃分為居住、商業(yè)、工業(yè)、其他用途房地產(chǎn)及土地五種類型，商業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)與其他類型房地產(chǎn)比較起來要考慮的因素多得多，相對(duì)評(píng)估難度也更大，因此我們需要了解商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)、估價(jià)的特點(diǎn)、主要影響因素等，才能合理選擇評(píng)估方法。

一、商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)

商業(yè)房地產(chǎn)一般包括商店(如商場(chǎng)、購(gòu)物中心、各類零售批發(fā)市場(chǎng)、百貨店、便利店以及各種臨街商鋪等)、旅館、寫字樓、餐館和游藝場(chǎng)館(********、歌舞廳、高爾夫球場(chǎng)等)等。商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)：

 (1)收益性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主自己經(jīng)營(yíng)，有的是出租給他人經(jīng)營(yíng)，有的是以聯(lián)營(yíng)形式經(jīng)營(yíng)。

(2)經(jīng)營(yíng)內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會(huì)有不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等。字串1

(3)轉(zhuǎn)租經(jīng)營(yíng)多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營(yíng)，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉(zhuǎn)租給第三者。經(jīng)營(yíng)方式多而且較為變雜。字串8

(4)裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會(huì)有非常高檔的裝修，而且形式風(fēng)格各異，要準(zhǔn)確估算其價(jià)值必須單獨(dú)計(jì)算。

二、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的因素分析 字串8

1、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要區(qū)域因素

(1)地段繁華程度：影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這取決于房地產(chǎn)所處的是哪一級(jí)商業(yè)中心區(qū)來確定。

(2)交通條件：商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，要從兩方面考慮交通條件：一是方便顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達(dá)度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時(shí)間間隔及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標(biāo)來衡量，另外大型商業(yè)經(jīng)營(yíng)者還要考慮機(jī)動(dòng)車和非機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)地、進(jìn)貨交通和卸貨的便利程度。字串3

2、影響商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)格的主要個(gè)別因素

字串6

(1)臨街狀況：一般來說，臨街面越寬越好。如果幾面臨街，則有利于商業(yè)房地產(chǎn)價(jià)值的提高。

(2)內(nèi)部格局：商業(yè)用房的內(nèi)部格局應(yīng)有利于柜臺(tái)和貨架的布置和顧客的停留。一些大型商業(yè)用房往往要分割出租，因此，要求內(nèi)部空間能夠靈活地間隔。

(3)樓層：一般來說，位于底層的商業(yè)用房較優(yōu)，但如果有自動(dòng)扶梯，樓上的商業(yè)用房與底層之間的不利差距將大大縮小。字串4

(4)面積：應(yīng)有與經(jīng)營(yíng)要求相適應(yīng)的面積。

(5)凈高：商業(yè)房地產(chǎn)的室內(nèi)凈高應(yīng)適宜。凈高偏低則難免產(chǎn)生壓抑感，不利于經(jīng)營(yíng)；若凈高超過合適的高度，建筑成本會(huì)提高，也無助于房地產(chǎn)價(jià)值的提高。

(6)儲(chǔ)存空間：商業(yè)零售一般都會(huì)備有一些存貨，有一定的儲(chǔ)存空間有利于商品周轉(zhuǎn)。

(7)裝修和結(jié)構(gòu)構(gòu)造：裝修在商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值中往往占有很大比重。同樣的房屋，僅僅由于裝修不同，價(jià)值會(huì)有很大的差別。此外，建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)造因采用的材料不同，其價(jià)值也有很大的差別

(8)轉(zhuǎn)租的可能性：有些業(yè)主或中間承租人規(guī)定，承租人不能再轉(zhuǎn)租，這將影響投資(承租)商業(yè)房地產(chǎn)的靈活性，從而影響該商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值。 字串1

(9)使用年限和折舊情況。

三、商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估方法的選擇及比較

1、商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估方法的選擇及比較 字串7

房地產(chǎn)估價(jià)的三大基本方法：市場(chǎng)比較法、收益法和成本法。不管采用哪一種方法，都需要與估價(jià)對(duì)象相適應(yīng)的基礎(chǔ)資料來支撐。因此，在利用具體的估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，是否掌握豐富的切合實(shí)際的基礎(chǔ)資料是估價(jià)結(jié)果能否準(zhǔn)確的重要保障。字串7

對(duì)于任何商品而言，性價(jià)比都是其基本的經(jīng)濟(jì)屬性。住宅產(chǎn)品往往可以通過地段、得房率、戶型、外觀等因素對(duì)性價(jià)比有粗略的判斷。而被用來銷售的商業(yè)地產(chǎn)中，不僅包括營(yíng)業(yè)面積，還包括如管理、服務(wù)、設(shè)備等其它附屬部分的價(jià)值。恰恰是后者難以明確量化，對(duì)于大型購(gòu)物中心來說尤其如此。商業(yè)房地產(chǎn)的一個(gè)主要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價(jià)值往往也正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)最為常用的估價(jià)方法。商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商用房，因此，較易獲得比較案例。所以，在商業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，市場(chǎng)比較法也是一種常用方法。

對(duì)于以銷售為主的沿街商鋪、住宅底層商鋪，由于功能簡(jiǎn)單、平面及空間也便于單元化分割，又便于獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，因此和商品住宅的評(píng)估方法區(qū)別不是很大，評(píng)估時(shí)參照市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估。評(píng)估方法適宜選擇市場(chǎng)比較法、收益法。對(duì)于經(jīng)營(yíng)批發(fā)、零售的商場(chǎng)，由于其銷售時(shí)分割為一個(gè)個(gè)獨(dú)立的鋪位，鋪位之間沒有明顯的界限，經(jīng)營(yíng)者獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，但由商場(chǎng)統(tǒng)一管理。該類商鋪產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，可自由轉(zhuǎn)讓。評(píng)估時(shí)根據(jù)其在商場(chǎng)中所處位置，參照市場(chǎng)價(jià)格評(píng)估。評(píng)估方法適宜選擇市場(chǎng)比較法、收益法。字串5

對(duì)于大型的購(gòu)物中心、商場(chǎng)而言，由于其規(guī)模龐大、功能復(fù)雜、除了營(yíng)業(yè)面積外，還有大量管理服務(wù)和附屬設(shè)備設(shè)施及相應(yīng)用房，而且單元分割不便，經(jīng)營(yíng)也是整體性經(jīng)營(yíng)。一般這樣的購(gòu)物中心即使是轉(zhuǎn)讓也是整體轉(zhuǎn)讓或者是部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，因此評(píng)估時(shí)按照商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收益測(cè)算為主。評(píng)估方法適宜選擇收益法(DCF法)、成本法、市場(chǎng)比較法。

星級(jí)酒店與大型的購(gòu)物中心的情況類似，但多了跟星級(jí)配套的服務(wù)及無形資產(chǎn)的成份。評(píng)估方法適宜選擇收益法(DCF法)、成本法。只不過商場(chǎng)是基于租賃收入測(cè)算凈收益，而五星級(jí)酒店是基于營(yíng)業(yè)收入測(cè)算凈收益。

對(duì)于綜合性高檔物業(yè)(如金茂大廈、環(huán)球金融中心)，其有商業(yè)、辦公、五星酒店、展示廳等不同的經(jīng)營(yíng)內(nèi)容(或者說不同的用途)，一般會(huì)有不同的收益率，采用收益法估價(jià)時(shí)，則應(yīng)對(duì)各部分采用不同的還原利率(或稱資本化率)。 字串9

2、商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估中經(jīng)驗(yàn)的重要性

房地產(chǎn)估價(jià)必須遵循一套科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)理論和方法。但又不能完全拘泥于有關(guān)的理論和方法，因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格形成的因素復(fù)雜多變，不是簡(jiǎn)單地套用某些數(shù)學(xué)公式就能夠計(jì)算出來的。房地產(chǎn)估價(jià)是一項(xiàng)專業(yè)性很強(qiáng)的業(yè)務(wù)，但是準(zhǔn)確地運(yùn)用各種估價(jià)方法離不開估價(jià)人員的經(jīng)驗(yàn)。首先，對(duì)于某一確定的待估對(duì)象，究竟選用哪幾種估價(jià)方法較為適宜，以哪一種估價(jià)方法為主，都需要估價(jià)人員具備類似的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)。其次，在運(yùn)用某種估價(jià)方法評(píng)估某一房地產(chǎn)時(shí)，還有許多具體問題及參數(shù)需要估價(jià)師解決和確定，如運(yùn)用市場(chǎng)比較法涉及到區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正等，其修正系數(shù)的確定在一定程度上是估價(jià)人員依據(jù)其經(jīng)驗(yàn)所做出的主觀判斷；運(yùn)用收益還原法涉及到租金或純收益的調(diào)整與核定，出租率的確定以及還原利率的選取等；運(yùn)用成本法估價(jià)時(shí)，成新率或折舊額的確定也必須具備豐富的經(jīng)驗(yàn)。

房地產(chǎn)估價(jià)需要很強(qiáng)的推理與判斷能力。豐富的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)是順利評(píng)估的前提，在經(jīng)驗(yàn)基礎(chǔ)上所形成的推理判斷能力在一定程度上代表著估價(jià)師的水平。在房地產(chǎn)估價(jià)過程中，推理判斷能力不僅體現(xiàn)為對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格規(guī)律的透徹認(rèn)識(shí)，有時(shí)會(huì)表現(xiàn)出非邏輯性，體現(xiàn)為估價(jià)師的超常眼力。

房地產(chǎn)估價(jià)離不開對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變化趨勢(shì)的分析。由于房地產(chǎn)價(jià)格是在多種因素綜合作用下形成與變化的，這就要求估價(jià)師具有較強(qiáng)的綜合分析與推理判斷能力；房地產(chǎn)價(jià)格受區(qū)域市場(chǎng)影響較大，對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的分析往往難以獲得十分準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，由于范圍較小，一些統(tǒng)計(jì)規(guī)律及經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)往往與實(shí)際情況偏差較大，需要估價(jià)師具有一定的洞察力；另外，在最終估價(jià)值的確定以及對(duì)某些特殊物業(yè)，如某些特殊的商業(yè)物業(yè)，由于特殊的壟斷地位所形成的超常的壟斷價(jià)格，分析時(shí)也離不開估價(jià)師的判斷能力，有時(shí)甚至是依靠一種直覺來做出判斷。