房地產(chǎn)估價實(shí)務(wù)中應(yīng)注意的問題

作者：張彩艷     來源：中國房地產(chǎn)     日期：2008-09-19

一、房地產(chǎn)估價原則在估價實(shí)務(wù)中的運(yùn)用

1.合法原則

很多估價師在做估價報(bào)告時，只按規(guī)定將原則內(nèi)容放在估價報(bào)告中，至于如何把原則內(nèi)容運(yùn)用到估價中，估價師似乎欠缺自覺意識。

遵循合法原則一是要求估價時必須確認(rèn)估價對象具有合法的產(chǎn)權(quán)。在無法確認(rèn)估價對象產(chǎn)權(quán)合法的情況下，必須在估價報(bào)告中說明估價過程和結(jié)論是假設(shè)估價對象具有合法產(chǎn)權(quán)的情況下才是有效的。二是要求所涉及估價對象的用途必須是合法的。例如，在采取假設(shè)開發(fā)法估價時，需要設(shè)定估價對象的用途，在設(shè)立該用途時必須保證其合法性，必須符合城市規(guī)劃的限制要求。三是要求在估價中如果涉及到交易或處分方式時，該交易必須是合法的。例如，在劃撥土地使用權(quán)單獨(dú)設(shè)定抵押的估價時，就必須考慮劃撥土地使用權(quán)在補(bǔ)交土地出讓金或向國家上繳土地收益之后才能設(shè)定抵押，此時該目的下的估價對象才具有合法性。

2.最佳使用原則

房地產(chǎn)估價必須以估價對象用于最佳使用為前提，但最佳使用原則受到合法原則的約束，同時還必須得到技術(shù)上的支持，這里所說的“技術(shù)”主要是指房屋建筑工程方面的技術(shù)。最佳使用原則還體現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)的可行性上。例如，對一棟四層獨(dú)體磚混非住宅樓進(jìn)行評估，評估目的是為買賣雙方成交做參考價，產(chǎn)權(quán)證用途為非住宅，尚未確定是辦公還是商業(yè)用途。待估標(biāo)的物是獨(dú)立使用，何不把它最佳使用定位為商業(yè)使用呢？不行。因?yàn)榇u混房屋在改設(shè)大堂時，經(jīng)濟(jì)上的花費(fèi)相當(dāng)高，這樣估價價格顯然不合理。

3.替代原則

替代原則的理論依據(jù)，基于同一市場上相同的物品具有相同市場價值的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。替代原則反映了房地產(chǎn)的基本原則和一般的估價過程。房地產(chǎn)估價就是參照公開市場上足夠數(shù)量的類似房地產(chǎn)的近期成交價格來確定估價對象的客觀合理價格或價值的。

客觀合理價格要求估價師在選擇交易案例時，選擇與估價對象類似的房地產(chǎn)案例做替代，要抓住3個要點(diǎn)：與估價對象房地產(chǎn)的用途、建筑結(jié)構(gòu)、所處地段應(yīng)該相同。另外，應(yīng)注意成交日期與估價對象房地產(chǎn)估價時點(diǎn)應(yīng)該相近，最好選擇1年內(nèi)的成交案例，在市場相對穩(wěn)定的情況下最長不宜超過2年。還應(yīng)該注意到成交價格為正常價格或可修正為正常價格。

由于市場交易案例可能較少，估價師沒能按替代原則去找案例，而是從網(wǎng)上查找售房信息當(dāng)作交易案例，這樣就很難保證評估價格的真實(shí)性。另外，有的估價師采用市場法評估，由于沒有交易案例就采用收益還原法作出評估價格，然后把這一結(jié)果當(dāng)作成交案例，這同樣違背替代原則。

二、估價的假設(shè)與限制條件

房地產(chǎn)價格受許多因素的影響，在不同的前提條件下會有不同的價格。估價的假設(shè)和限制條件是有針對性的，主要是對估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)市場狀況和估價對象狀況中那些不確定且對價值有影響的因素應(yīng)該予以假設(shè)。

1.對應(yīng)估價的價值類型，說明其主要條件。例如，估價的是市場價值，假定估價時點(diǎn)的房地產(chǎn)狀況是公開、平等、自愿的交易市場。

2.對委托人提供的有關(guān)情況和資料進(jìn)行必要的核查�？礄�(quán)屬證書記載面積與實(shí)地測量的面積是否一致？抵押是否未注銷？如果未注銷，那么在假設(shè)限制條件中，必須說明未到有關(guān)主管部門對估價對象的權(quán)屬證明材料及其記載的內(nèi)容進(jìn)行核實(shí)并注明房地產(chǎn)估價師未進(jìn)行專業(yè)測量，以證載面積為準(zhǔn)。如果估價對象證載有抵押需續(xù)期抵押，一定假設(shè)所評估價格是解押后的價格。

3.有些案件是在情況不明、資料不全的情況下進(jìn)行估價，應(yīng)假設(shè)在法律允許的情況下，被估價對象達(dá)到最高最佳使用，設(shè)定用途和容積率，以此來估價。

4.估價師在現(xiàn)場只能看到房屋的外表，對房屋的隱蔽工程無法看到而技術(shù)能力又無法鑒定的情況下，應(yīng)在限制條件中寫清楚。

5.估價報(bào)告必須是限定在一定的國家宏觀政策前提下的估價結(jié)果才不會影響房地產(chǎn)價格，否則很難保證估價結(jié)果的準(zhǔn)確性。

三、對估價價格做風(fēng)險提示

估價報(bào)告強(qiáng)調(diào)的是時點(diǎn)價格，然而銀行發(fā)放給貸款人的資金收回時點(diǎn)，是要滯后于估價時點(diǎn)的。這就產(chǎn)生了如果所發(fā)放的貸款收不回來，就必須進(jìn)入司法訴訟，而不管怎樣判決都要牽扯到變現(xiàn)房地產(chǎn)價格。因此，如何在房地產(chǎn)估價報(bào)告中科學(xué)分析變現(xiàn)能力尤為重要。

“變現(xiàn)能力”是指假定在估價時點(diǎn)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析的內(nèi)容主要包括抵押房地產(chǎn)的通用性、獨(dú)立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性；假定在估價時點(diǎn)拍賣或變賣最可能實(shí)現(xiàn)的價格與估價的市場價值的差異程度；變現(xiàn)的時間長短；變現(xiàn)的費(fèi)用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。

不同類型的房地產(chǎn)及在不同的房地產(chǎn)市場狀況下，變現(xiàn)能力有所不同。影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：

1.該宗房地產(chǎn)的通用性。通俗地說就是是否常見、是否普遍使用。一般地說，通用性越差，如用途越專業(yè)化的房地產(chǎn)，使用者的范圍越窄，越不容易找到買者，變現(xiàn)能力越弱。例如高爾夫球場，就很難變現(xiàn)。廠房比住宅的變現(xiàn)能力弱，廠房中的特殊廠房比標(biāo)準(zhǔn)廠房的變現(xiàn)能力弱。

2.該宗房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性。通俗地說就是能否單獨(dú)使用不受限制。例如某單位出入都要從別人院內(nèi)通過，如果大門關(guān)閉，就難以出入。一般地說，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力越弱。

3.房地產(chǎn)體量越大，價值越大，所用資金越多，越不容易找到買方，變現(xiàn)能力越弱。例如大型商場就比小店面的變現(xiàn)能力弱。

4.房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性。所謂可分割轉(zhuǎn)讓性，是指在物理上、經(jīng)濟(jì)上是否可分開使用。例如：工廠的一個車間，一般在物理上是不可分割轉(zhuǎn)讓的。由于價值大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，所以容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)；反之，變現(xiàn)能力就較弱。

5.房地產(chǎn)的開發(fā)程度越低，不確定性因素越多，變現(xiàn)能力相對越弱。例如，生地、毛地比熟地的變現(xiàn)能力弱，在建工程比現(xiàn)房的變現(xiàn)能力弱。

6.房地產(chǎn)的區(qū)位。一般地說所處區(qū)位越偏僻、越不成熟的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力越弱。例如：郊區(qū)的房地產(chǎn)比市區(qū)的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力弱，商圈外的商業(yè)用房比商圈內(nèi)的商業(yè)用房變現(xiàn)能力弱。

7.房地產(chǎn)市場狀況。房地產(chǎn)市場越不景氣，出售房地產(chǎn)越困難，變現(xiàn)能力越弱。

另外，房地產(chǎn)變現(xiàn)還應(yīng)考慮變現(xiàn)中的其他技術(shù)環(huán)節(jié)，如拍賣變現(xiàn)的流程對變現(xiàn)的影響等。