估價報告三級審核之我見

作者：嚴(yán)秋霞     來源：上海房地產(chǎn)估價     日期：2008-03-24

估價報告是估價機構(gòu)的產(chǎn)品，其質(zhì)量如何直接影響到客戶對估價機構(gòu)的評價。國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》對估價報告的要求，使得每份估價報告都趨于“格式化”，每個機構(gòu)提供給客戶的估價報告，除評估結(jié)果外，都大同小異。而電腦化的操作使格式化的報告稍一疏忽就會出現(xiàn)一些不該出現(xiàn)的紕漏。本人作為上海市房地產(chǎn)估價師協(xié)會專家委員會的專家，多次參加對本市估價機構(gòu)評估報告的評審和鑒定，在剔除機構(gòu)的技術(shù)水平、技術(shù)能力等因素外，感覺估價報告中的低級錯誤不少，很多機構(gòu)的估價報告或多或少地存在文字表述上的錯誤，如：“樓面價”寫成“地面價”；地價定義前后不一，一會兒“三通一平”，一會兒“五通一平”；報告中出現(xiàn)幾個不同的估價時點；區(qū)域介紹張冠李戴；“基準(zhǔn)價格”寫成“基準(zhǔn)地價”；銀行利息于估價時點不一致；房地產(chǎn)市場分析與估價結(jié)果大相徑庭，等等。諸如此類的錯誤雖然不直接影響估價結(jié)果，但直接影響估價報告的質(zhì)量，有時會誤導(dǎo)報告的使用者。

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》要求每份報告必須經(jīng)過“三審”才能生成。照例說經(jīng)過“三審”后的報告即使出現(xiàn)一些問題，也是限于機構(gòu)整體技術(shù)能力和技術(shù)水平，體現(xiàn)在一些估價的思路和方法上，而不應(yīng)該出現(xiàn)低級錯誤。筆者認(rèn)為出現(xiàn)這樣的低級錯誤的主要原因：

一是“三審”沒有具體分工，“三審”之間彼此“信任”，彼此依懶，一審認(rèn)為反正有“二審”、“三審”，做好了也不再校對，馬上發(fā)給“二審”。二審認(rèn)為“一審”完成了，報告的格式大同小異，粗看技術(shù)思路、估價方法、評估結(jié)果沒問題，就發(fā)給“三審”。而“三審”報告量多，不可能對每份報告仔細(xì)看，結(jié)果“沒問題”就簽發(fā)了。這樣，“三審”的形式有了，而低級錯誤恰恰就在“三審”的過程中出現(xiàn)了。

二是有的機構(gòu)“三審”形同虛設(shè)，估價人員做好報告后，總師或法人代表感覺估價結(jié)果沒問題就簽發(fā)。

三是有些報告客戶催得緊，今天委托明天就要報告，或者有些政府部門委托的報告要趕時間，估價機構(gòu)來不及按程序?qū)徍�。對估價報告中存在的低級錯誤，對于視估價報告質(zhì)量為生命的估價機構(gòu)來說，無論如何是不能接受和容忍的。要避免這種現(xiàn)象的出現(xiàn)，筆者認(rèn)為關(guān)鍵要加強機構(gòu)內(nèi)部的質(zhì)量管理，尤其是三級審核制度的管理，因為“三審”是報告質(zhì)量的保證。

盡管《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》對估價報告有標(biāo)準(zhǔn)的格式，但正如世界上沒有兩片相同的葉子一樣，每一份報告都應(yīng)有自己的重點和難點。當(dāng)估價機構(gòu)承接一個項目后，必須分析這個項目的特點，機構(gòu)中誰最適合做這個項目，對難度較大的評估項目應(yīng)成立三人以上的項目組，確定項目負(fù)責(zé)人。人員的組成要兼顧估價人員的技術(shù)能力和寫作能力，參與人員應(yīng)該有明確的分工，盡量把低級錯誤杜絕在撰寫過程中。在報告完成后，每一級審核要有明確的分工，對審核的內(nèi)容各有側(cè)重點，即使以后報告出現(xiàn)問題，也可馬上知道哪個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，筆者認(rèn)為比較理想的“三審”分工為：

1、“一審”的內(nèi)容

責(zé)任人為項目負(fù)責(zé)人。一個評估項目一般有兩個以上評估人員，包括項目參與者和項目負(fù)責(zé)人。在領(lǐng)受項目及完成撰寫報告期間，一審應(yīng)包括以下內(nèi)容：

 (1)參與人員的審核

首先要審核項目參與者與該項目是否有利益沖突(假如分配項目時忽視這一點)，如有必須請相關(guān)人員回避。

 (2)資料的審核

對委托方提供的資料逐一審核，有可能的話，核對原件，以確保資料的準(zhǔn)確、全面、合法。

評估師信息網(wǎng)

(3)報告格式的審核

是否按照估價對象的現(xiàn)狀、估價目的選擇《房地產(chǎn)估價規(guī)范》或《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)范》的版本撰寫報告，

 (4)文字與排版的審核

排版必須按提交正式報告的標(biāo)準(zhǔn)格式化，字體、顏色、段落、文字表達必須清晰、準(zhǔn)確，避免出現(xiàn)錯別字。

 (5)價格影響因素的審核

對價格影響因素的分析必須與估價結(jié)果相符。對整個報告的評估過程是否放在當(dāng)前房地產(chǎn)市場大背景下進行分析，是否對房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢進行分析。

2、“二審”的內(nèi)容

責(zé)任人為部門業(yè)務(wù)經(jīng)理。審核的側(cè)重點為：

 (1)估價定義的審核

價值定義是否清楚。是否會產(chǎn)生歧義，前后是否一致，影響價格的關(guān)鍵因素在定義中是否體現(xiàn)，如土地使用年限、容積率等。

(2)估價方法、估價思路的審核

估價方法、估價思路是否符合本次估價目的，估價過程是否正確。比較復(fù)雜的項目是否用多種評估方法測算。

(3)假設(shè)條件和說明的審核

假設(shè)條件是否成立，相關(guān)說明是否規(guī)避估價師和估價機構(gòu)的風(fēng)險(筆者始終認(rèn)為體現(xiàn)一個估價師的水平，最重要的是要看他如何在此項中的表述)，對一些比較特殊的項目是否將背景情況表述清楚。

(4)估價對象描述的審核來源:評估師信息網(wǎng) http://www.imcpv.com

通過描述是否說明估價對象的權(quán)利狀況、建筑物或土地的現(xiàn)狀，“四至”(是規(guī)劃中，還是現(xiàn)狀)、區(qū)域狀況、個別因素等是否陳述清楚。

(5)附件的審核評估師信息網(wǎng)

附件是否適用該報告，是否缺少或多余(附件不是越多越好。有些作為估價依據(jù)的如政府改變規(guī)劃的批文等，必不可少)。

3、“三審”的內(nèi)容

責(zé)任人為總估價師。主要審核內(nèi)容：

 (1)估價報告風(fēng)險控制的審核

就估價目的、估價依據(jù)、估價結(jié)果綜合考慮，出具該報告對機構(gòu)可能會帶來的影響和風(fēng)險。

 (2)估價結(jié)果的審核

對估價結(jié)果的橫向(同期的不同區(qū)域)和豎向 (不同期的同區(qū)域)的比較和權(quán)衡，最終得到估價結(jié)果。

根據(jù)筆者10多年的估價經(jīng)歷，假如一份評估報告經(jīng)過各有側(cè)重點的三級審核，提交給客戶的，將是一份有質(zhì)量的評估報告。那些低級錯誤一般不會發(fā)生。

 (作者：上海百盛房地產(chǎn)估價有限責(zé)任公司 嚴(yán)秋霞)