房地產(chǎn)評(píng)估中的風(fēng)險(xiǎn)與防范

作者：胡學(xué)麗     來源：山東房地產(chǎn)     日期：2008-02-29

房地產(chǎn)估價(jià)作為一個(gè)專門行業(yè)，既然在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中不可缺少；那么，作為這一行業(yè)的執(zhí)業(yè)人員，當(dāng)然應(yīng)該為估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，為自身的生存去努力，去奮斗。對(duì)估價(jià)行業(yè)客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)，既不能懼怕，又不能輕視。既不能“因噎廢食”，又不能將風(fēng)險(xiǎn)視為兒戲，不管不問，想怎么估價(jià)就怎么估價(jià)。

正確的態(tài)度是，對(duì)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)我們首先要分析它，認(rèn)識(shí)它，進(jìn)而防范它。

2、政策風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)價(jià)格的變化一方面受到供求變化的影響；另一方面政策變動(dòng)也同樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生重要影響。政策的變化是一般估價(jià)人員無法或者說是沒有能力預(yù)期的。政策的變化，包括稅收政策、金融政策以及產(chǎn)業(yè)政策都必然會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。同時(shí)，政策的變動(dòng)往往還會(huì)對(duì)估價(jià)方法產(chǎn)生影響，如《城市房屋拆遷條例》的修改，使得房屋拆遷補(bǔ)償估價(jià)方法也發(fā)生了變化。

3、估價(jià)對(duì)象手續(xù)不全產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)估價(jià)主要是對(duì)房地產(chǎn)權(quán)益的估價(jià)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)雖然在逐步規(guī)范，但是由于歷史原因，在產(chǎn)權(quán)界定方面還存在著這樣那樣的問題。比如，某企業(yè)通過政府對(duì)原農(nóng)民所有的土地通過征地取得了劃撥土地使用權(quán)。企業(yè)為了節(jié)省費(fèi)用不去辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。這種情況在估價(jià)實(shí)踐中經(jīng)常遇到，給估價(jià)的結(jié)果帶來一定的風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估師信息網(wǎng)

4、不端正執(zhí)業(yè)態(tài)度引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。這已成為房地產(chǎn)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)的重要來源，主要表現(xiàn)有估價(jià)人員工作態(tài)度不認(rèn)真，估價(jià)報(bào)告質(zhì)量低劣，或受自身執(zhí)業(yè)能力限制，使估價(jià)結(jié)論發(fā)生較大偏差。在未能掌握房地產(chǎn)的有關(guān)情況下，就盲目估價(jià)導(dǎo)致估價(jià)不實(shí)不準(zhǔn)。另外，在對(duì)國(guó)家政策理解不充分的情況下，輕率確定經(jīng)濟(jì)性貶值率或貶值額；以及估價(jià)人員與委托方有利害關(guān)系，使估價(jià)結(jié)論失去公允性，從而發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛的風(fēng)險(xiǎn)。

、客觀因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。除估價(jià)人員本身原因外，由客觀外界不確定因素引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也比較多。通常情況下有，委托評(píng)估房地產(chǎn)的情況未能真實(shí)告知評(píng)估人員，或有意借口拖延提供有關(guān)證件而造成評(píng)估不準(zhǔn)確，出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)糾紛。如產(chǎn)權(quán)不明晰，產(chǎn)權(quán)證明文件不完整等情況，致使估價(jià)值嚴(yán)重失實(shí)。同時(shí)，法律、經(jīng)濟(jì)政策等方面不可預(yù)料的變化也會(huì)導(dǎo)致某些風(fēng)險(xiǎn)。另外，由于我國(guó)統(tǒng)計(jì)資料的發(fā)布存在不系統(tǒng)、不完全、嚴(yán)重滯后的問題，給估價(jià)操作帶來難度，易造成估價(jià)值失實(shí)而引發(fā)爭(zhēng)議。還有，委托方對(duì)估價(jià)報(bào)告使用不當(dāng)，也易造成經(jīng)濟(jì)糾紛。

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6、房地產(chǎn)估價(jià)自身特性而導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)評(píng)估是評(píng)估人員根據(jù)評(píng)估目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定活動(dòng)。評(píng)估價(jià)格是評(píng)估人員對(duì)房地產(chǎn)理論價(jià)格作出的一種估測(cè)、推斷。由于房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)很大，分析影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素時(shí)，國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、金融貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響方向、影響幅度等預(yù)測(cè)，在實(shí)際把握中難以做到絲毫不差。

二、風(fēng)險(xiǎn)防范的措施。

1、引進(jìn)成熟的模式和做法，建立完善的技術(shù)規(guī)則，使估價(jià)技術(shù)有據(jù)可依。要向估價(jià)制度完善的國(guó)家學(xué)習(xí)，由權(quán)威機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)以規(guī)則的形式固定下來。同時(shí)開發(fā)或引入成熟、高效的估價(jià)軟件。避免估價(jià)人員在一些最基本環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題。同時(shí)，還要完善房地產(chǎn)估價(jià)法規(guī)，強(qiáng)化立法的力度。法規(guī)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的健康發(fā)展尤為重要，要通過立法實(shí)現(xiàn)估價(jià)操作的規(guī)范化管理，保護(hù)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員的合法權(quán)益；同時(shí)，為依法處理估價(jià)人員的違法行為提供法律保證。

2、加強(qiáng)執(zhí)業(yè)素質(zhì)教育和職業(yè)道德。作為稱職的估價(jià)師不僅要求熟練掌握評(píng)估專業(yè)知識(shí)，而且還要具備廣泛的經(jīng)濟(jì)、法律、建筑、財(cái)務(wù)等方面的知識(shí)。扎實(shí)的業(yè)務(wù)素質(zhì)是作好估價(jià)工作的前提。要提高執(zhí)業(yè)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，最好的途徑是繼續(xù)教育，如每年進(jìn)行一次或幾次的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，將其制度化，并以學(xué)分積累的形式，作為最終檢核其下一年從業(yè)資格的重要標(biāo)準(zhǔn)。同時(shí)，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的主管部門應(yīng)該認(rèn)真調(diào)研，根據(jù)我國(guó)國(guó)情及社會(huì)公德等制定可行的評(píng)估業(yè)職業(yè)道德規(guī)范，定期強(qiáng)化職業(yè)道德教育。

3、加強(qiáng)行業(yè)自律，強(qiáng)化行業(yè)監(jiān)管措施，風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任承擔(dān)落實(shí)到人。中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)作為我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律性管理主體，已承擔(dān)起對(duì)全行業(yè)的服務(wù)、監(jiān)督、管理和協(xié)調(diào)職責(zé)。對(duì)估價(jià)行業(yè)內(nèi)部存在的問題，都應(yīng)該及時(shí)發(fā)現(xiàn)、及時(shí)通報(bào)；對(duì)重大評(píng)估項(xiàng)目有必要采取跟蹤管理，全方位了解估價(jià)結(jié)果使用情況及反映。這樣，才能提高學(xué)會(huì)的聲譽(yù)，進(jìn)而增強(qiáng)整個(gè)估價(jià)行業(yè)的凝聚力和抵御風(fēng)險(xiǎn)的能力。房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)還應(yīng)該抽出相當(dāng)?shù)娜肆�，開展估價(jià)業(yè)務(wù)的不定期和大數(shù)量的隨機(jī)抽查，并可以采取異地估價(jià)人員抽查本地估價(jià)業(yè)務(wù)的方法。對(duì)一經(jīng)查實(shí)的問題，按照估價(jià)協(xié)會(huì)協(xié)商制定并完善的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)規(guī)則落實(shí)到人，嚴(yán)厲查處。

4、健全評(píng)估行業(yè)的進(jìn)入及退出機(jī)制。房地產(chǎn)評(píng)估是涉及面廣而又非常專業(yè)化的工作。為保證房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的整體素質(zhì)，對(duì)申請(qǐng)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的，應(yīng)嚴(yán)格審查其執(zhí)業(yè)能力，達(dá)不到要求的一律不準(zhǔn)從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)；對(duì)已有房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員，通過年檢或其他形式，若達(dá)不到要求或嚴(yán)重違背職業(yè)道德及相關(guān)法律法規(guī)的，視其情節(jié)，予以經(jīng)濟(jì)重罰，甚至逐出評(píng)估行業(yè)，永不能從事房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)。加大房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員違規(guī)成本，敦促評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員謹(jǐn)慎、公正、合法、獨(dú)立地從事房地產(chǎn)評(píng)估工作，以提升房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的整體素質(zhì)。

5、在實(shí)際操作過程中，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的防范主要有以下幾點(diǎn)： 

(1)認(rèn)真審查核實(shí)委估房地產(chǎn)必備的權(quán)屬證明文件。具體要求：一要完整，二要看原件，三要同實(shí)際狀況和委托方填報(bào)的清查估價(jià)明細(xì)表進(jìn)行核對(duì)。取證復(fù)印件上要加蓋委托方或資產(chǎn)占有方公章。尤其要注意有無他項(xiàng)權(quán)利登記。當(dāng)遇到權(quán)證不全或提供不出，或委托方稱未辦妥領(lǐng)取權(quán)證手續(xù)等情況時(shí)，寧愿放棄不評(píng)，也不要遷就。

(2)對(duì)超過估價(jià)機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)能力的估價(jià)項(xiàng)目，在收集不到有關(guān)有效數(shù)據(jù)，特別是采用市場(chǎng)比較法時(shí)切忌以非正常交易、一年以前的交易案例、用途不相同的案例來湊數(shù)，對(duì)委估房地產(chǎn)情況確實(shí)難以了解時(shí)還是不去估價(jià)為好。 

(3)對(duì)抵押房地產(chǎn)、破產(chǎn)企業(yè)迅速變現(xiàn)房地產(chǎn)的估價(jià)，一定要堅(jiān)持穩(wěn)健、審慎原則，其估價(jià)值一般應(yīng)低于現(xiàn)行市價(jià)，降低幅度要視具體情況而定，切莫高估。 

(4)嚴(yán)格按《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》撰寫估價(jià)報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告。尤其是估價(jià)報(bào)告中的特別事項(xiàng)說明、估價(jià)基準(zhǔn)日期后重大事項(xiàng)提示、估價(jià)報(bào)告的法律效力等不應(yīng)有法律空隙，做到防范于未然。比如，對(duì)估價(jià)結(jié)論成立的前提條件、使用范圍和有效期限，對(duì)發(fā)現(xiàn)的可能影響估價(jià)值的事項(xiàng)等一定要準(zhǔn)確無誤地列示出來。這會(huì)在一旦發(fā)生經(jīng)濟(jì)糾紛或法律訴訟時(shí)起到保護(hù)自己的權(quán)益和利益不受侵害的作用。

房地產(chǎn)估價(jià)作為一個(gè)專門行業(yè)，既然在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中不可缺少；那么，作為這一行業(yè)的執(zhí)業(yè)人員，當(dāng)然應(yīng)該為估價(jià)行業(yè)的發(fā)展，為自身的生存去努力，去奮斗。對(duì)估價(jià)行業(yè)客觀存在的風(fēng)險(xiǎn)，既不能懼怕，又不能輕視。既不能“因噎廢食”，又不能將風(fēng)險(xiǎn)視為兒戲，不管不問，想怎么估價(jià)就怎么估價(jià)。

正確的態(tài)度是，對(duì)估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)我們首先要分析它，認(rèn)識(shí)它，進(jìn)而防范它。