容積率對(duì)土地樓面地價(jià)的影響

作者：袁東華 張永珍     來(lái)源：上海房地產(chǎn)估價(jià)     日期：2009-01-19

容積率(FAR)是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積(Sc)與規(guī)劃建設(shè)用地面積(SL)之比 (FAR=Sc/SL)，是個(gè)無(wú)量綱指標(biāo)，明確，便于控制。它具備以下特性：

●受規(guī)劃控制影響明顯：一般情況下，某一區(qū)域或特定地塊均有容積率上限指標(biāo)控制，如根據(jù)規(guī)劃相關(guān)文件，上海市內(nèi)環(huán)以內(nèi)住宅的容積率上限為2.5。

●與其他指標(biāo)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)：容積率與建筑密度、建筑層數(shù)、總高度、綠地率、建筑覆蓋率等指標(biāo)相互關(guān)聯(lián)，組成完整的地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)控制指標(biāo)體系。但一般情況下，相同用途的地塊之間建筑覆蓋率等其他指標(biāo)相差不大，因此，容積率是重要的價(jià)格修正因素。

●利益傾向的多元博弈：開(kāi)發(fā)商從利潤(rùn)角度出發(fā)，傾向追求提高容積率；政府一方面希望適度提高容積率來(lái)獲取更大的土地收益和提高招商引資的吸引力，另一方面考慮到城市的可持續(xù)發(fā)展，又要考慮規(guī)劃部門的意見(jiàn)，對(duì)容積率進(jìn)行適當(dāng)降低和控制。

在合理的空間環(huán)境條件下，容積率越大，建設(shè)開(kāi)發(fā)強(qiáng)度越大，土地利用率越高，土地價(jià)格越高，但這種增加呈一種遞減的規(guī)律。反映在樓面地價(jià)上，一般情況下，容積率越大，樓面地價(jià)越小。但由于地價(jià)形成機(jī)制的復(fù)雜性，這種規(guī)律在不同用途、不同區(qū)域間又存在著復(fù)雜的變化。

一、不同用途土地容積率特性概述

商業(yè)用地由于容積率的變化在很大程度上體現(xiàn)為樓層的變化，商業(yè)物業(yè)樓層價(jià)格差異非常明顯，其體現(xiàn)在樓面地價(jià)上的差異也較明顯；

居住用地當(dāng)容積率在特定范圍內(nèi)(如對(duì)應(yīng)多層物業(yè)與別墅物業(yè)時(shí))，由于物業(yè)類型的稀缺性引致的土地價(jià)值增值明顯，其樓面地價(jià)的差異也較大；

辦公用地則是在容積率上升到達(dá)一定的程度 (對(duì)應(yīng)超高層辦公物業(yè))后，鑒于辦公物業(yè)的標(biāo)識(shí)性特性，引致單位建筑面積地價(jià)的超額增值，樓面地價(jià)不降反升；

工業(yè)用途的土地在許多情況下(一般在市中心之外)沒(méi)有容積率的限制，即使有，對(duì)地價(jià)的影響也甚小，其地價(jià)的差異更多的是由產(chǎn)業(yè)集聚度、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、區(qū)域配套情況、政策引導(dǎo)等其他因素導(dǎo)致的。另根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(國(guó)發(fā) [2008]3號(hào))第八條“對(duì)現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價(jià)款；對(duì)新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價(jià)款。”容積率不作為影響工業(yè)用地地價(jià)的主要因素。因此工業(yè)容積率修正不納入本次的研究范圍。

所以，本文研究提供居住、辦公、商業(yè)三種用途土地容積率對(duì)樓面地價(jià)的影響分析。

二、研究方法

在實(shí)際工作中，常用的研究容積率與樓面地價(jià)之間的函數(shù)關(guān)系的方法有三種：

(1)德?tīng)柗品ǎ阂卜Q專家打分法。即通過(guò)專家的經(jīng)驗(yàn)判斷來(lái)確定容積率對(duì)樓面地價(jià)的影響幅度；

(2)復(fù)合系數(shù)法：基于容積率影響地價(jià)的作用規(guī)律和機(jī)制，利用收益機(jī)制下的變化系數(shù)乘以市場(chǎng)供求機(jī)制下的分配系數(shù)來(lái)確定容積率對(duì)樓面地價(jià)的影響系數(shù)；

(3)樣點(diǎn)分析法：通過(guò)對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)的統(tǒng)計(jì)分析，確定容積率與樓面地價(jià)之間的函數(shù)關(guān)系。

德?tīng)柗品ㄒ蕾囉趯＜业慕?jīng)驗(yàn)判斷，更適合于定性的分析，在定量分析上，尤其是作用機(jī)制很復(fù)雜的容積率與樓面地價(jià)的定量關(guān)系分析上，可靠性存在一定的欠缺。

復(fù)合系數(shù)法計(jì)算比較簡(jiǎn)單，但應(yīng)用的關(guān)鍵是確定分配系數(shù)即土地所有者和土地使用者應(yīng)占的土地收益的比例。分配系數(shù)主要是受市場(chǎng)供求關(guān)系制約，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系復(fù)雜，很難定量描述，所以要準(zhǔn)確地確定分配系數(shù)并非易事，因此，此種方法不宜廣泛應(yīng)用。

樣點(diǎn)分析法有以下特點(diǎn)：①可以進(jìn)行用途分析，很好地反映容積率對(duì)樓面地價(jià)的影響規(guī)律；②可以通過(guò)回歸方程找到容積率對(duì)樣點(diǎn)地價(jià)的影響規(guī)律，彌補(bǔ)樣點(diǎn)地價(jià)選取的不充分性；③可以求出每一容積率下的地價(jià)，進(jìn)而求出每一容積率下的修正系數(shù)，使研究成果更具有實(shí)用性；④可以同時(shí)采用幾種不同的回歸方程進(jìn)行試算，然后作一系列的檢驗(yàn)選取相關(guān)性最大的回歸方程，這樣可以消除主觀因素對(duì)選擇方程的影響。

通過(guò)上述比較可見(jiàn)，樣點(diǎn)分析法實(shí)用性比較強(qiáng)，能較好地反映容積率對(duì)地價(jià)的影響作用。因此本次研究采用樣點(diǎn)分析法。

值得注意的是，采用樣點(diǎn)分析法的難點(diǎn)在于：如何剔除其他因素的影響，確保樓面地價(jià)的差異都是由容積率的不同而引致的。當(dāng)然絕對(duì)的剔除是不可能的，在本次研究中，我們?cè)谏虾Ｊ行姓�區(qū)域范圍內(nèi)選取樣點(diǎn)，主要是結(jié)合環(huán)線位置、物業(yè)品質(zhì)等的分類，盡可能地剔除其他因素的影響，從而保證研究成果的相對(duì)合理性。

下面以居住為例闡述研究過(guò)程和初步成果。

三、居住用途容積率對(duì)樓面地價(jià)的影響研究

1、調(diào)查并獲取大量原始樣點(diǎn)數(shù)據(jù)

本次研究的樣本范圍為上海市。原始樣點(diǎn)數(shù)據(jù)以住宅成交信息為主，住宅掛牌信息、居住用地公開(kāi)招拍掛成交信息為補(bǔ)充。

獲取的有效居住樣本數(shù)據(jù)共計(jì)1193個(gè)。

有效樣本數(shù)據(jù)的要求包括：

(1)以1個(gè)居住區(qū)或獨(dú)立的宗地為1個(gè)樣本；

(2)能獲取容積率數(shù)據(jù)；

(3)能獲取相關(guān)價(jià)格信息(房?jī)r(jià)或地價(jià))。

(4)以居住區(qū)為樣本的，通過(guò)該居住區(qū)大量的成交和掛牌信息，剔除非正常因素，參考評(píng)估的方式確定該居住區(qū)的房地產(chǎn)均價(jià)。

2、將原始樣點(diǎn)數(shù)據(jù)處理成可用格式

(1)將地價(jià)統(tǒng)一轉(zhuǎn)換成樓面地價(jià)；

(2)將獲取房?jī)r(jià)信息的樣本點(diǎn)通過(guò)剩余法測(cè)算出對(duì)應(yīng)的宗地樓面地價(jià)；

(3)將樓面地價(jià)修正到統(tǒng)一的價(jià)格內(nèi)涵和時(shí)點(diǎn)。

這樣就獲取了1193對(duì)容積率和樓面地價(jià)的數(shù)據(jù)。

3、初步統(tǒng)計(jì)模擬和規(guī)律判斷。

通過(guò)初步的統(tǒng)計(jì)模擬，發(fā)現(xiàn)容積率與樓面地價(jià)的關(guān)系基本分為三個(gè)區(qū)間：

第一區(qū)間：0．1-1該容積率段的物業(yè)多為別墅和多層樓盤，隨著容積率的變小，樓面地價(jià)激增，這與別墅物業(yè)的稀缺性引發(fā)的土地增值緊密相關(guān)；

第二區(qū)間：1-2．5該容積率段的物業(yè)為多層、小高層和高層，隨著容積率增加，樓面地價(jià)減小，但變化幅度不大；

第三區(qū)間：2．5以上該容積率段的物業(yè)集中在高層，正常情況下，容積率的增加表現(xiàn)為樓層的增加。隨著容積率的增加，樓面地價(jià)減小的幅度很小。

4、分段細(xì)化研究

(1)容積率在0．1-1之間。

容積率在在0．1—1之間的原始數(shù)據(jù)主要集中在外環(huán)外數(shù)據(jù)段，共有78條數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)篩選，將相對(duì)均質(zhì)土地區(qū)域內(nèi)的樣點(diǎn)篩選出來(lái)，并進(jìn)行異常點(diǎn)的剔除，采用42條數(shù)據(jù)，將這42條數(shù)據(jù)的容積率分區(qū)段取平均容積率，并得到對(duì)應(yīng)的平均樓面地價(jià)，制作散點(diǎn)圖，得到該區(qū)間容積率和樓面地價(jià)的擬合曲線如下：

(2)容積率在1-2．5之間。

容積率在1-2．5之間的原始數(shù)據(jù)主要集中在內(nèi)中環(huán)間數(shù)據(jù)段，共有193條數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)篩選，將相對(duì)均質(zhì)土地區(qū)域內(nèi)的樣點(diǎn)篩選出來(lái)，并進(jìn)行異常點(diǎn)的剔除，采用134條數(shù)據(jù)，將這134條數(shù)據(jù)的容積率分區(qū)段取平均容積率，并得到對(duì)應(yīng)的平均樓面地價(jià)，制作散點(diǎn)圖，得到該區(qū)間容積率和樓面地價(jià)的擬合曲線如下：

(3)容積率在2．5以上

容積率在在2．5以上的原始數(shù)據(jù)大量集中在內(nèi)環(huán)內(nèi)數(shù)據(jù)段，共有318條數(shù)據(jù)，經(jīng)過(guò)篩選，將相對(duì)均質(zhì)土地區(qū)域內(nèi)的樣點(diǎn)篩選出來(lái)，并進(jìn)行異常點(diǎn)的剔除，采用133條數(shù)據(jù)，將這133條數(shù)據(jù)的容積率分區(qū)段取平均容積率，并得到對(duì)應(yīng)的平均樓面地價(jià)，制作散點(diǎn)圖，得到該區(qū)間容積率和樓面地價(jià)的擬合曲線如下：

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四、研究成果的應(yīng)用方向

1、分析樓面地價(jià)的差異參考

在實(shí)務(wù)操作中，經(jīng)常會(huì)有客戶疑惑為什么同區(qū)域同一用途的土地樓面價(jià)有較明顯的不同。除具體位置、臨街條件等差異外，土地利用條件中重要的參數(shù)之一：容積率差異的影響不可忽視。本研究成果提供的容積率與樓面地價(jià)之間的函數(shù)關(guān)系可作為一個(gè)側(cè)面參考。

此外，根據(jù)2006年8月1日起實(shí)施的《協(xié)議出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)，超規(guī)劃建筑面積補(bǔ)地價(jià)適用“出讓土地改變土地使用條件的處理”。

應(yīng)當(dāng)補(bǔ)繳的土地出讓金額＝批準(zhǔn)改變時(shí)的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格－批準(zhǔn)改變時(shí)原土地使用條件下剩余年期土地使用權(quán)市場(chǎng)價(jià)格

在評(píng)估工作上，則表現(xiàn)為“雙評(píng)估”。即分別出具新土地使用條件下的地價(jià)和原土地使用條件下的地價(jià)，以差額作為補(bǔ)繳金額。

有客戶認(rèn)為，可直接評(píng)估一個(gè)樓面地價(jià)，補(bǔ)繳的土地出讓金額＝評(píng)估樓面地價(jià)×超出的建筑面積。這種認(rèn)識(shí)其實(shí)就是忽略了容積率差異對(duì)樓面地價(jià)的影響。因?yàn)橥恋孛娣e不變的前提下超建筑面積，其實(shí)質(zhì)即為容積率增加。當(dāng)容積率增加幅度較大時(shí)，樓面地價(jià)的差異還是比較明顯的，尤其是對(duì)商業(yè)用途。所以，理解了容積率對(duì)樓面地價(jià)的影響，也就理解了相關(guān)文件作出“雙評(píng)估”要求的必要性。

2、編制容積率修正體系

在土地評(píng)估實(shí)務(wù)中，市場(chǎng)比較法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法經(jīng)常都會(huì)遇到需要進(jìn)行容積率修正的問(wèn)題：包括將可比案例修正到委估案例的容積率條件，或?qū)⒒鶞?zhǔn)地價(jià)級(jí)別平均容積率修正到委估案例的容積率條件。發(fā)布一套合理的、可操作的容積率修正體系是非常必要的。

在本研究成果的基礎(chǔ)上，可便捷地編制出一套容積率修正體系。

以居住用途容積率在1-2.5之間為例。在得到該區(qū)段容積率與樓面地價(jià)的函數(shù)關(guān)系：y＝527.87×2－2708.2x＋10103的基礎(chǔ)上，插值該區(qū)間其他容積率對(duì)應(yīng)的樓面地價(jià)，如果以容積率為2．5時(shí)的樓面地價(jià)為基準(zhǔn)，其他容積率對(duì)應(yīng)的樓面地價(jià)與之的對(duì)應(yīng)關(guān)系得出修正系數(shù)與容積率之間的函數(shù)關(guān)系：

即以容積率2.5為基準(zhǔn)時(shí)，1-2.5之間的容積率修正系數(shù)可通過(guò)公式

y＝0.0796x2－0.4084x＋1.5234計(jì)算得出。

其他容積率段、其他土地用途以及其他基準(zhǔn)容積率條件下的修正體系可同理得出。

本文僅提供居住用途的容積率與樓面地價(jià)的研究?jī)?nèi)容。如需了解辦公、商業(yè)或更多相關(guān)內(nèi)容，請(qǐng)與我司聯(lián)系。