土地招拍掛出讓價格評估三特點
作者:高舒暢 李海冰 來源:中國國土資源報 日期:2008-06-05
土地招拍掛出讓價格評估,是估價人員根據(jù)擬出讓地塊條件和土地市場情況,依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》組織,對擬出讓地塊的正常土地市場價格進(jìn)行評估。筆者通過對土地招拍掛出讓評估方法的研究,認(rèn)為土地出讓價格評估具有以下特點:
采取公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)
由于國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓是遵循公開、公平、公正的原則,屬于一種真正的市場行為,因此土地招拍掛評估理應(yīng)采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)。也就是擬出讓宗地在估價基準(zhǔn)日時,并且在設(shè)定的容積率、建筑密度、綠地率、開發(fā)程度等條件下的正常公開市場價格。特別指出的是,土地招拍掛出讓評估不同于強(qiáng)制拍賣評估,因為強(qiáng)制拍賣評估要考慮短期內(nèi)強(qiáng)制處分標(biāo)的物時造成的價格折減。
估價基準(zhǔn)日應(yīng)為招拍掛出讓日
在實際估價工作中,估價人員通常將實地查勘估價期間的某一個日期定為估價基準(zhǔn)日,但估價基準(zhǔn)日并非總是在估價日期的期間,也可能因特殊需要,將過去或未來的某個日期定為估價基準(zhǔn)日。而國有建設(shè)用地使用權(quán)招拍掛出讓,一般都會提前一段時間在新聞媒體上刊登公告,土地出讓人要先行委托專門的估價機(jī)構(gòu)對擬出讓土地進(jìn)行評估。為真正體現(xiàn)出所評估的土地使用權(quán)價格是在出讓日正常、公開市場條件下的價格水平,其估價基準(zhǔn)日應(yīng)與出讓時間相一致。
不同出讓方式可側(cè)重采用不同的估價方法
國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌三種出讓方式,分別選用針對性、適應(yīng)性強(qiáng)的估價方法,這是保證估價結(jié)果合法、合理的關(guān)鍵一步。以拍賣方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)時,宜重點選取市場法、假設(shè)開發(fā)法等評估方法。市場法能夠充分考慮在估價基準(zhǔn)日近期市場上,類似宗地的交易行情和市場承受能力,其測算價格簡單明了,容易被土地出讓人和競買者認(rèn)同和接受;假設(shè)開發(fā)法則詳細(xì)分析了擬出讓土地在規(guī)劃條件限制范圍內(nèi),最有效的利用方式、建筑成本以及當(dāng)前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和未來可能帶來的收益等因素。此外,以掛牌方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)時,如果擬出讓地塊在缺乏交易案例,但存在潛在性收益的情況下,除可選取假設(shè)開發(fā)法等方法外,也可以側(cè)重選取收益還原法。
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