房地產司法鑒定估價規(guī)范初步研究

（作者：崔太平  來源：《中國房地產估價與經紀》雜志2008年第6期）

一、物權保護與房地產估價

房地產司法估價與財產保護的關系是什么呢？《物權法》作為保護財產的基本法律，在當事人的物權受到侵犯時，救濟的途徑和手段根本的就是損害賠償。損害賠償離不開估價。其實任何的經濟糾紛，甚至是刑事法律糾紛，判決和裁決有幾種情形，最嚴重是剝奪人的生命，第二種情況是限制人的自由。第三種情況是財產處罰，對侵害他人權利的除以財產的處罰，另外是一種處罰性的賠償。一般糾紛的判決當事人的財產往往是個人的財產，所以從這個角度來說，我們侵害當事人的物權是離不開損害賠償的，就是估價的。其他的任何民事、刑事的糾紛，就是以上幾個途徑。所以說司法鑒定估價在一定程度上不僅是財產保護，在相當程度上影響了司法的工作。

二、房地產司法鑒定估價的現狀

（一）估價委托程序不規(guī)范

一是，受托估價機構的資質不符合相關規(guī)定。法院委托的房地產估價機構，其資質并不符合部門規(guī)章的規(guī)定，建設部《房地產估價機構管理辦法》規(guī)定，一級和二級資質的機構才可以接受法院委托的估價，但是實際情況中，卻又一些三級資質機構接受了法院的估價委托。二是，委托書不規(guī)范，缺乏估價基本事項的記載。估價對象不明確，誰提供多少資料，這些都沒有。法院和當事人配合的義務也沒有，或者說不夠準確和詳盡。三是沒有委托合同。委托合同涉及到委托估價的費用、當事人的義務、權利、糾紛的解決等等。四是法院對外委托估價，沒有充分尊重當事人的訴訟權利。一般覺得當事人要抽簽或者是原被告雙方選擇一下估價機構就可以了，其實不然。一個是涉及到糾紛的不動產，要不要估價，是當事人的權利，如果說當事人雙方都覺得不需要估價，那么就不用估價。所以說第一個是估價的申請和決定權。決定權最終在法官的手里，實際在當事人的手里，然后才申請，授予。

（二）房地產司法鑒定估價缺乏質證程序

    我曾經做過律師事務所主任，如果原告和被告請一個律師，大家在法庭上在以法律允許的范圍內申請自己的權利，在這樣的博弈中，實現了當事人之間利益的平衡，間接實現了司法公正，間接提高了律師的社會地位。房地產估價師很少針鋒相對，司法鑒定估價應該有這樣的程序，甚至還可以成為專家作證出庭，像律師一樣。

（三）《房地產估價規(guī)范》缺乏對于房地產司法鑒定估價的規(guī)定

《房地產估價規(guī)范》在房地產糾紛估價里面有三條，這些規(guī)定在現階段來看，對指導實踐缺乏可操作性。

（四）法院等司法機關對于房地產司法鑒定估價的認識不清晰

一是，對國家的房地產估價制度不熟悉。法院對房地產估價作為國家法定制度、《房地產估價規(guī)范》作為國家標準還不十分清晰，對估價對象、估價對象的法律權屬狀態(tài)等還有待專家協(xié)助。二是，對房地產司法鑒定估價的范圍認識不清。例如，如果有委托人委托我們評估一個賓館的大堂，是否可以？當然不可以。房屋基本單元登記的狀態(tài)，以及房屋登記辦法規(guī)定的相關內容，法院在查封和預查封的時候，他們有時也不清楚該查封什么。三是對于法院的配合義務、訴訟當事人的配合義務認識不清。

三、房地產司法鑒定估價規(guī)范的基本框架

（1）完善房地產司法鑒定估價的委托程序。目前的《房地產估價規(guī)范》對實體性的規(guī)定不少，對于程序性的規(guī)定較少，實際上規(guī)范對程序性規(guī)定的應該多些。  

（2）建立房地產司法鑒定估價的質證程序。

（3）完善房地產司法鑒定估價的技術標準。

（4）建立房地產司法鑒定估價的專家?guī)�。專家�(guī)斓乃痉ㄨb定專家，接受鑒定估價委托。并不從事具體的司法鑒定估價業(yè)務，而是接受法院咨詢，幫助法官對于鑒定估價報告的質證和采信。估價專家也可以接受咨詢，幫助法官確定對于不動產的查封、預查封的具體范圍。

四、司法鑒定估價業(yè)務的承接

（一）明確基本情況

（1）明確估價的基本事項：

　　　估價目的；估價時點；估價對象（實體狀況、權益狀況）。委托評估范圍，不一定就是估價師實際評估范圍！

      委托方、產權持有者；估價報告的使用限制；估價報告交付時間及方式；估價服務費及支付方式。

（2）明確估價的其他重要事項：

　　　估價的價值定義；委托方提供的估價依據（估價權屬資料、身份證明、相關法律文書）。估價依據，應當能夠區(qū)分哪些是委托方提供，哪些是評估師自己收集掌握的。

      對于委托方之外的使用者，應當在委托估價合同中明確。

能力不能勝任的司法鑒定估價業(yè)務的委婉拒絕。

（二）明確具體事項

（1）鑒定委托書應當載明委托人的名稱或者姓名、擬委托的司法鑒定機構的名稱、委托鑒定的事項、鑒定事項的用途以及鑒定要求等內容。委托鑒定事項屬于重新鑒定的，應當在委托書中注明。

（2）委托人應當向司法鑒定機構提供真實、完整、充分的鑒定材料，并對鑒定材料的真實性、合法性負責。

（3）對提供的鑒定材料不完整、不充分的，司法鑒定機構可以要求委托人補充；委托人補充齊全的，可以受理。

（4）不能即時決定受理的，應當在七個工作日內作出是否受理的決定，并通知委托人。  

（三）司法鑒定機構不得受理的鑒定委托

（1）委托事項超出本機構司法鑒定業(yè)務范圍的；

（2）鑒定材料不真實、不完整、不充分或者取得方式不合法的；

（3）鑒定事項的用途不合法或者違背社會公德的；

（4）鑒定要求不符合司法鑒定執(zhí)業(yè)規(guī)則或者相關鑒定技術規(guī)范的；

（5）鑒定要求超出本機構技術條件和鑒定能力的；

（6）不符合民法通則第二十九條規(guī)定的；

（7）其他不符合法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定情形的。

對不予受理的，應當向委托人說明理由，退還其提供的鑒定材料。

五、司法鑒定估價應當遵循的規(guī)范

（1）法律法規(guī)

（2）《房地產估價規(guī)范》等估價規(guī)范

（3）《司法鑒定程序通則》

（4）《司法鑒定文書規(guī)范》和《司法鑒定協(xié)議書（示范文本）》

六、司法鑒定估價風險提示

（1）鑒定意見屬于專家專業(yè)性意見，其是否被采信取決于辦案機關的審查和判斷，鑒定人和鑒定機構無權干涉；

（2）由于鑒定材料或者客觀條件限制，并非所有鑒定都能得出明確的鑒定意見；

（3）鑒定活動遵循獨立、客觀、公正的原則，因此，鑒定意見可能對委托人有利，也可能不利。

七、對于房地產司法鑒定估價的質證

（1）房地產司法鑒定估價的質證程序，包括出庭通知、估價師出庭、質證內容、訴訟當事人質詢和法官詢問、估價師退庭等。

（2）質證內容主要包括：對于鑒定估價主體資格的質證，對于鑒定估價啟動程序合法性的質證，對于鑒定估價機構和房地產估價師是否遵循回避原則的質證，對于鑒定估價范圍的質證，對于鑒定估價報告規(guī)范性的質證等等。

（3）鑒定估價的質證程序，還應當包括：建立法官直接詢問、當事人交叉詢問規(guī)則，房地產估價師分別出庭接受質證規(guī)則，以及房地產估價師適時退庭規(guī)則。

（4）對于估價工作底稿的質證

l工作底稿分管理類工作底稿、操作類  工作底稿。

l管理類工作底稿包括：估價業(yè)務基本事項的記錄；估價業(yè)務約定書；估價作業(yè)計劃；估價業(yè)務執(zhí)行過程中的重大問題處理記錄；估價報告的審核記錄。

l操作類工作底稿通常包括：現場調查記錄與相關資料；收集的估價資料；估價測算過程記錄。

（5）對估價報告假設限制條件的質證

l估價報告中的假設和限制條件應說明本次估價的假設前提，未經調查確認或無法調查確認的資料數據，估價中未考慮的因素和一些特殊處理對抵押價值可能的影響及本估價報告使用的限制條件。

l注冊資產評估師不得濫用估價假設前提，估價假設前提應當具有合理性。評估師應當對于估價的假設前提在估價時點的實際狀況進行必要的披露和闡述。

l在市場波動較大時，評估師要特別關注價格的下跌風險；金融機構續(xù)貸涉及房地產抵押價值的估價，注冊房地產估價師對已經發(fā)生的市場不利變化，應給予充分重視；注冊房地產估價師對預期會降低估價對象價值的因素要充分考慮，對預期不確定的收益或升值因素應謹慎處理。 

（6）對估價對象法律權屬狀況的質證

l估價師應當知曉評估對象法律權屬對估價結論有重大影響。估價師執(zhí)行估價業(yè)務，應當關注估價對象法律權屬并予以恰當披露。

l對估價對象法律權屬確認或發(fā)表意見，超出估價師執(zhí)業(yè)范圍。估價師不得明示或暗示具有對估價對象法律權屬確認或發(fā)表意見的能力，不得對估價對象的法律權屬提供保證。

l對委托方和相關當事方提供的估價對象法律權屬資料和資料來源進行必要的查驗，并對查驗情況予以披露，但不應超越執(zhí)業(yè)范圍明示或暗示承擔驗證估價對象法律權屬資料真實性、合法性和完整性的責任。

l對估價對象法律權屬瑕疵狀況予以充分披露。

l以設定產權為前提對委托方不具有所有權的房地產進行評估，應當對估價對象法律權屬和設定產權前提予以充分披露，并明確說明設定產權狀況與實際法律權屬狀況存在重大差別。 

（7）對估價有關事項披露的質證

對估價結果會產生重大影響、需要提醒估價報告使用者關注的事項,注冊房地產估價師應當在估價報告中予以披露,并揭示披露事項對估價結果的定性或定量影響。披露事項包括但不限于：（一）估價對象的權利人、建筑面積、土地面積及其用途等有矛盾，存在異議、疑義的；（二）存在共有權人和他項權利的；（三）房地產的土地剩余使用年限或建筑物耐用經濟年限較短的；（四）根據調查和委托人書證已存在的具有法定優(yōu)先受償權的款項；（五）實地查勘受特殊因素制約的；（六）估價所需資料缺失及對缺失資料的處理方法；（七）估價對象房地產附有長期及短期租約的；（八）估價時存在建筑物損耗的；（九）有關法律、法規(guī)規(guī)定的針對估價對象的抵押限制條件;（十）其他應當披露事項。

八、完善房地產司法鑒定估價技術標準

l實行房地產估價師負責制度，遵循回避制度，實行房地產估價師出庭作證制度等等，均是鑒定估價技術標準應當考慮的內容。另外，作為鑒定人的房地產估價師，有權了解進行鑒定所需要的案件材料，必要時可以詢問當事人、證人，這既賦予估價師權利義務，又是對訴訟當事人配合義務的規(guī)定。

l房地產司法鑒定估價實施，應當遵守法律、法規(guī)，遵守職業(yè)道德和職業(yè)紀律，尊重科學，遵守技術操作規(guī)范。

l在房地產司法鑒定估價當中，補充鑒定估價、重新鑒定估價屢屢發(fā)生。這需要在鑒定估價的技術標準當中，明確當事人申請重新鑒定的審查標準。