|
城市工企單位用房拆遷估價問題探討
拆遷估價是城市房屋拆遷工作的中心環(huán)節(jié)之一，估價是否公正、估價結(jié)果是否準確直接影響拆遷當事人的合法權(quán)益，進而影響拆遷工作進程，甚至影響社會安定團結(jié)。由于拆遷補償估價政策性強、涉及面廣、影響大，因而對估價人員的政策水平、綜合評估及處理復(fù)雜評估事物的能力要求較高。估價人員在從事拆遷估價時，必須熟悉掌握國家相關(guān)法律、法規(guī)、政策以及當?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定，準確界定拆遷房屋及其所占土地的權(quán)益性質(zhì)，才能做出易于被委托人及其他相關(guān)利益主題所接受的估價結(jié)果。在估價工作過程中，作為最早直接接觸被拆遷人的估價機構(gòu)，關(guān)注、協(xié)調(diào)好拆遷人及被拆遷人的關(guān)系是后續(xù)拆遷及開發(fā)建設(shè)工作的基礎(chǔ)；營造安定、和平、順利的局面是估價人員義不容辭的責任。下面就我們在實際拆遷評估中遇到的一些問題，結(jié)合新施行的《中華人民共和國物權(quán)法》相關(guān)條文，談?wù)勛约旱囊恍┫敕�，供大家參考�?/SPAN>
《中華人民共和國物權(quán)法》第一百二十一條 “ 因不動產(chǎn)或者動產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照規(guī)定獲得相應(yīng)補償�！�
1、 “拆除非住宅房屋造成停產(chǎn)、停業(yè)的，拆遷人應(yīng)當對非營業(yè)用房給予不超過1%的補償。” 在拆遷實際中，拆遷人和眾多的被拆遷人就停產(chǎn)、停業(yè)問題很難達成一致意見。往往是被拆遷人盲目報價，拆遷人討價還價，缺乏談判和仲裁的基礎(chǔ)，延長協(xié)商時間，不利于拆遷工作的進行。這里應(yīng)分兩種情況：
情況一：對于經(jīng)營狀況良好，異地重建后可持續(xù)經(jīng)營的企業(yè)�？筛鶕�(jù)重建時間，按一年半至兩年半期限進行停產(chǎn)利潤損失補償。企業(yè)員工在企業(yè)復(fù)建期間，拿70%的工資待崗、培訓。（參照建筑施工企業(yè)窩工補償辦法）
情況二：企業(yè)經(jīng)營狀況不佳；處于停產(chǎn)或轉(zhuǎn)租狀態(tài)。應(yīng)核定企業(yè)實際在崗（尚未辦理內(nèi)退手續(xù)）人數(shù)，按照每工作一年，發(fā)一個月工資進行經(jīng)濟補償（參照企業(yè)解聘員工標準）。企業(yè)利潤補償應(yīng)不予考慮。
2、目前 ，隨著城市建設(shè)發(fā)展與提升改造的需要 ，政府和開發(fā)商對于城區(qū)內(nèi)外規(guī)劃在拆遷范圍內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物和地上附著物進行拆遷。這里面不僅涉及到居民住宅 、機關(guān)單位和企事業(yè)辦公樓、商業(yè)營業(yè)樓、工業(yè)生產(chǎn)廠房，而且還涉及到眾多的機器設(shè)備。
“拆遷生產(chǎn)用房，對其設(shè)備的拆除、安裝和搬運費用，拆遷人應(yīng)當給予不超過貨幣補償金額1%的補償。” 由于沒有對設(shè)備本身的補償，在拆遷談判時，爭議較大。如電梯、室外龍門吊等大型設(shè)備，金額較大，往往無處可移。放置在哪，還要支付保管費用。建議有價格鑒證資質(zhì)的評估機構(gòu)給予評估，供拆遷雙方當事人談判時參考。
在機器設(shè)備拆遷時的價格評估中，由于在不同的情況下，機器設(shè)備拆遷時價格評估的對象是不同的，因此，應(yīng)將拆遷的機器設(shè)備做一個簡單的分類 ：
a、按機器設(shè)備能否拆卸可分為可拆卸設(shè)備與不可拆卸設(shè)備 ；
b、按機器設(shè)備是否需要安裝可分為需要安裝設(shè)備與不需要安裝設(shè)備；
c、按機器設(shè)備拆卸后能否保持原有的功能與技術(shù)指標，可分為可保持原有的功能設(shè)備與不能保持原有的功能；
d、按政策法規(guī)所規(guī)定的機器設(shè)備可否繼續(xù)使用運行，可分為允許繼續(xù)運行的設(shè)備與不允許繼續(xù)運行的設(shè)備。
需要注意的是，將不能保持原有功能的機器設(shè)備歸為不可搬遷設(shè)備時應(yīng)當慎之又慎。因為，對不可搬遷設(shè)備所需價格評估的是設(shè)備的一次性損失，其損失價值應(yīng)該是設(shè)備的價格評估價值扣除其被拆除后的可變現(xiàn)凈值。
在價格評估工作中，我們主要使用三大方法是市場比較法、收益法和成本法，而機器設(shè)備拆遷價格評估是受客觀和現(xiàn)實條件的制約 。 對機器設(shè)備拆遷的價格評估往往采用成本法
A、不可搬遷設(shè)備的拆遷價格評估
采用成本法的公式是： 不可搬遷設(shè)備的一次性補償價值 =設(shè)備重置全價X綜合成新率一設(shè)備可變現(xiàn)凈值。
其中 ：a、對于外購設(shè)備：設(shè)備重置全價=外購市價+運雜費+安裝調(diào)試費+大型設(shè)備的資金成本
b、對于自制設(shè)備：設(shè)備重置全價=設(shè)備制造成本+應(yīng)攤期間費用+安裝調(diào)試費+設(shè)備 的資金成本 +應(yīng)計稅費 +合理利潤
在測算不可搬遷設(shè)備的補償價值時需要注意和應(yīng)該作出說明的是，如果設(shè)備由被拆遷人自行拆除，被拆遷人獲得設(shè)備可變現(xiàn)凈值的情況下，就使用以上的公式 。如果設(shè)備 由拆遷人來拆除，拆遷人獲得設(shè)備可變現(xiàn)凈值的情況下，就應(yīng)該將以上的公式改為：不可搬遷設(shè)備的一次性補償價值=設(shè)備重置全價X綜合成新率，即視同拆遷人購買被拆遷設(shè)備 。
B、可搬遷設(shè)備的拆遷價格評估
可搬遷設(shè)備的補償價值=拆卸費+運雜費+安裝費+調(diào)試費+設(shè)備基礎(chǔ)損耗費+合理損耗費 +試運轉(zhuǎn)費
其中：運雜費 =運輸費 +裝卸費 +包裝費 +運輸保險費
合理損耗費 =拆除損耗費 +其他損耗費
可搬遷設(shè)備的補償價值是由各種費用組成的，在價格評估時要根據(jù)實際情況給予合理計取。大量的小型設(shè)備購置時只有極少的運雜費 ，也不計安裝調(diào)試費 ，因此，在價格評估時可針對具體情況酌情合理確定。大中型或?qū)Ｓ迷O(shè)備以及生產(chǎn)線在 購置時，其運雜費、安裝調(diào)試費、資金成本等一般都計人其賬面原值 。在確定拆遷費用時要根據(jù)不同情況來 客觀合理的計取 。如果根據(jù)賬面價值組成和價格評估時點查詢情況能客觀的分出其費用 ，則針對委估設(shè)備合理計取拆遷補償價值。如果，設(shè)備的運輸費、安裝調(diào)試費含在購置價值中，即這些費用由供應(yīng)商負責，那么在確定費用時要查 核原設(shè)備購置合同的具體條款或向供應(yīng)商咨詢。
機器設(shè)備拆遷時的價格評估價值受許多不確定因素與假設(shè)條件的限制，因此，價格評估人員應(yīng)在機器設(shè)備拆遷價格評估報告中要進行專項說明。 比如，說明價格評估結(jié)果的價值內(nèi)容、使用范圍、正常考慮因素以及無法確定 因素等等�？傊覀冋J為在做機器設(shè)備拆遷補償價值 的價格評估時 ，一定要遵循價格評估原則和價格評估程序 ，本著合法和合理的思想來客觀公正的做好每一項業(yè)務(wù)，為拆遷雙方營造公平公正的平臺。
參考文獻：
《中華人民共和國物權(quán)法》
《南京市城市房屋拆遷管理辦法》
|
